三明市区房地产交易指导价格

三明市区房地产交易指导价格第一章适用范围、制定原则和制定方法一、适用范围1、本指导价格适用于三明市区城市规划区范围内国有土地上的房地产交易价格参考。2、本指导价格是三明市区内各地段等级、各类房屋的交易价格行情，可作为市区内不同地段等级、不同类型房地产买卖、转让、赠与、交换等交易行为发生时，衡量交易当事人的申报价格、成交价格或评估价格的高低提供课税价格参考；也可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额或产权调换房屋价格时提供协商依据和价格参考。当事人对执行指导价格有异议或协商不成的，应委托具有房地产价格评估资质的专业机构通过评估确定房地产价格。3、政策性住房（包括房改房、集资建房和经济适用住房）的定价按照国家、省、市有关规定执行，不适用本指导价格，但政策性住房在二级市场进行交易时适用本指导价格规定。4、利用本指导价格确定具体房地产的价格时，应结合附图综合使用、配合进行，按照不同地段等级，不同的房地产分类，确定房地产的基本价格，并根据具体房地产的不同状况，选用相应的修正系数进行综合修正，最后得出具体房地产的指导价格。5、本指导价格可作为消费者、投资者及其它需了解三明市区房地产交易市场与交易价格行情的群体提供参考。6、本指导价格应根据房地产交易市场的变化、变动情况进行修正和调整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同结构的各类房屋的指导价格，并以最新公布的指导价为准。二、制定原则按照交易指导价格的服务目的，本指导价格中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估操作规定，遵循以下原则：1、一般性原则即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格，对具体某一房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成，基本价格选取的是某一区域中的中间价格或平均价格，并以此来作为某一类型房地产的基本价格。2、主导因素原则房地产价格的影响因素，既有宏观政治、经济因素，也有中观的区位、环境因素和微观的结构、朝向、楼层和成新等因素，但在交易指导价格制定过程中只考虑其中的主要因素。3、定量操作原则在影响房地产的微观因素中，有些因素对房地产价格的影响也比较明显，但不易定量操作，本指导价格中未考虑难以定量因素的影响程度和区别。4、相对完整性原则在区域级别划分中，为保持地域的相对完整性，基本按照连续完整的道路或其他大型地标性建筑物作为界线划分，因此对大块区域涉及等级归类时，按多数原则和主导原则确定。5、适度前瞻性原则本指导价格制定过程所凭借的依据立足于现状房地产交易数据，同时也适当考虑已经表现出来的某些发展趋势分析材料，并在现状资料分析的基础上对这些因素按其对房价的影响趋势作了适度前瞻分析。三、制定方法本指导价格制定时按照基本价格制定和调节系数确定来分别进行。主要方法是：首先分析地域分布规律，确定地域分级；其次是研究区位因素以外的房屋结构类型、楼宇档次等主导因素，并按照区位和结构类型、楼宇档次等划分基本房地产类型；接着是计算这些类型相对应的基本价格；最后是分析基本价格之外的房价影响因素，并对确定这些因素对房价的具体影响程度，由此确定具体房地产的交易指导价格。按照物业类型的不同，本指导价格将其主要分为住宅、别墅、商场店面(商业用房)、办公写字楼、车库车位(含摩托车位)和仓库厂房六类物业，并按照商品房和自建房、一手房和二手房的区别分别确定指导价格。对各类物业基本价格的确定方法，商品房以市场比较法作为主要的方法；自建房以成本法作为主要的定价方法。市场法所依据的资料为三明市区房地产交易登记中心2006-2007年两年间登记的交易资料作为数据样本，成本法则参照三明市区土地基准地价结合已公布的房屋建安造价综合确定。第二章住宅交易指导价格住宅交易指导价格=基本价格×[1+基价调整系数]×[1+因素调整系数]×成新率一、基本价格的确定与取值（一）基本价格表（价格单位：元/平方米）地段级别等级一级二级三级四级五级结构类别类别一类二类三类一类二类高层框架一等4300390035003200\\\\多层框架一等4000360033002800230018001300\混合结构一等3800340030002500200016001100900二等3500320029002400190015001000800三等340031002800230018001400950750四等\30002700220017001350900700砖木结构一等\\\210016501300850650二等\\\\16001250800600（二）结构分类说明:结构分类特征说明高层框架一等该类房屋主要分布于市区中心地域内，以单体筑居多，多数兴建于2000年后，其层数一般在十层以上，房屋建设标准较高，具有普通国产电梯和较完善的物业管理。多层框架一等我市现行住宅小区的主要结构形式，多数兴建于95年以后，层数一般为八层左右，不带电梯，但留有电梯井。该类房屋主要特点为全框架结构形式，单体建设水准较高，小区的配套设施较完善，绿化水平较高且有一定特色，物业管理水平较好。底层多为店面，在非住宅区内时二三层以写字楼居多。混合结构一等多数兴建于90年代初中期，层数一般在六至九层，不带电梯，亦未留电梯井。该类房屋主要特点为基础、底层或二三层为框架、承重柱性质，其余为带有构造柱的砖混结构形式，也称为半框架结构房屋。单体建设水准一般，小区的配套设施相对完善，物业管理水平较差，多数仅停留在卫生、值班管理方面。底层多为店面，二三层以住宅居多，但也有少量是写字楼。二等多数建于80年代中后期，层数一般在六层左右。该类房屋主要特点是带有构造柱的砖混结构形式，单体建设水准一般，小区的配套设施除成片小区外，其余均相对较差，物业管理水平较差。底层除沿街外，一般均为住宅，但近年也有少量改造为店面使用。三等多数建于80年代初期，层数一般在3-4层左右。该类房屋主要特点是红砖结构，凝泥土或条石基础，单体建设水准较差，小区的配套设施较差，一般较少有正规的物业管理。此类房屋多为原企事业单位公房及自建房。四等多数建于80年代初期，层数一般在1-2层左右。该类房屋主要特点是红砖结构，条石，毛石或砖砌基础，单体建设水准差，小区的配套设施差，一般没有正规的物业管理。此类房屋多为原企事业单位公房及自建房。许多正面临拆迁改造中。砖木结构一等成新度较高，能正常使用，现存旧房的主要结构形式，水电管线往往为外露明线。二等多为自建房屋，由于地处城市规划区死角处难于改造，以现状使用。（三）地段分类：1、一级地段：（1）一类区：包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路所围成的大区域范围；高岩新村、麒麟新村、绿岩路以南的绿岩新村等。（2）二类区：包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路、东安路所围成的大区域范围及与绿岩路以北的绿岩新村、沪明新村等；三元区由青年路、崇荣路、二元路、新市南路围成的区域范围。（3）三类区：包括由梅列区东安路、新市北路、东新五路、江滨路所围成的区域范围；三元区由沙洲路、新市南路、青年路、崇荣路所围成的区域范围；由二元路、新市南路、建新路、崇荣路围成的区域范围。2、二级地段：（1）一类区：包括由梅列区江滨路、东新六路、新市北路、东新五路所围成的区域范围及其周边地区，丹蓉新村、三明学院师范学校及聋哑学校周围的麒麟新村等；三钢范围内青山一、二、三村；列西西江滨北路及工业北路所围成的区域范围；三元区建新路、新市南路、下洋二路、中山路所围成的区域范围；由沙洲路、崇荣路、建新路、中山路围成的区域范围；新亭路至新泉路之间的新市中路东侧范围；下洋索桥至列东大桥之间工业中路东侧范围；芙蓉新村、泰元花园、金鑫花园、翁墩新村、明珠花园、永兴花园、文笔花园、三明一中周边。（2）二类区：包括三钢范围内群英一、二、三村；翁墩新村；三元区西客站至水果批发市场之间工业中路东侧范围；铁路新村片区；三化范围内住宅；东霞新村及富兴堡派出所以南的城区范围；富文新村至富兴堡小学之间的富兴堡范围；红印山范围、省安经济适用房；新市南路东侧未列入上述范围内的房产。3、三级地段：包括梅列区国道东侧碧口大桥以北住宅片区；三元区金鑫花园以南台江片区；富兴堡小学以东、以南范围。4、四级地段：包括陈大、莘口、荆东中心区域。5、五级地段：包括：港塔路、长安路以西范围；荆西街道；城市规划区内除上述范围外。二、基价调整系数的确定基价调整系数=1+自建房调整系数+二手房调整系数1、自建房调整系数地段级别一级二级三级四级五级地段类别一类二类三类一类二类调整系数-15%-15%-15%-13%-11%-10%-8%-8%说明：对砖木结构及混合结构三、四等的房屋，由于建设年代多为八十年代以前，所以自建房与原有公房在建设标准及配套设施上均无多大差别，所以不作修正。2、二手房调整系数建成年份2000年以后1995-20001990-19951985-19901984年以前调整系数-2%-3%-5%-8%-10%三、因素调整系数的确定与取值因素调整系数=1+楼层调整系数+朝向调整系数+环境调整系数1、楼层调整系数（1）高层住宅（带电梯）高层住宅的均值楼层取为九层，即本层系数为±0%，九层以上每增加一层+1%，九层以下每减一层-1%，顶层-10%，住宅部分最底层-10%，顶层为复式住宅时不作减价修正。（2）多层住宅（顶层为复式住宅时按下层系数调整）层数层次底层无附属间（%）底层为非住宅（%）五六七八九五六七八九一层-8-8-8-8-8-4-4-4-4-4二层0000000000三层3333333333四层5555555555五层-85555-45555六层/-8555/-8555七层//-800//-800八层///-8-5///-8-5九层////-8////-8(注)底层有两层及两层以上商场的情形，系数可根据实际情况取适当值2、朝向调整系数楼宇朝向南东西北调整系数3%0%-3%0%3、环境调整系数（1）绿化、景观因素小区状况小区绿化完善一般的绿化仅有部分绿化基本无绿化调整系数6%3%0%-2%（2）物业管理因素状况完善的物业管理普通物业管理居委会管理基本无管理调整系数10%5%0%-5%4、装修因素：交易指导价原则上不考虑装修因素，个别情形需要对二次装修进行评估的，可根据实际情况处理。四、成新率的确定可根据实际情况选用耐用年限法或直观法判断成新率。1、使用耐用年限法计算成新率公式为：成新率=1-已使用年限／耐用年限×100％耐用年限为：钢筋混凝土结构60年，砖混一、二、三等50年，砖混四等和砖木结构40年。2、以直观判定法确定成新。判断依据为原城乡建设环境保护部批准的《房屋完损等级评定标准（试行）》，分：(1)完好房：十、九、八成新；(2)基本完好房：七、六成新；(3)一般损坏房：五、四成新；(4)严重损坏房和危房：三成以下。判断标志为：(1)完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道通畅，现状良好，使用正常。或是个别分项有轻微损坏；，但一般经过小修就能恢复的。(2)基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。(3)一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老坏，设备、管道不够通畅，水、卫、电照管线、器具有部分老坏、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修、更换部件的。(4)严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或破损，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。(5)危房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。（注）对于被判定为严重损坏房且未经修复及被判定为危房的，原则上不确定其交易指导价。第三章别墅交易指导价格关于别墅的界定:别墅是指四面临空、独门独院的住宅或虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出，有独立车库的联排（连体）住宅。三明市别墅及别墅型住宅主要集中在新泉花园、宏宇花园、瑞云山水墅及上河城。一、基本价格：项目名称新泉花园