上海市外资房地产开发企业基本情况

－1－上海市外资房地产开发企业基本情况罗欣蟾一、外资房地产开发企业在上海市房地产业的地位统计资料显示：1~9月上海市外资房地产开发企业331家。此次调查向331家外资房地产开发企业发放了调查表，共回收有效调查表243份，有效回收率为73.4%。在243家外资房地产开发企业中，有房地产开发项目262个，项目计划总投资1098.98亿元，截至9月底累计完成投资768.29亿元，其中本年1~9月完成投资139.76亿元，占全市房地产开发投资总额的13.9%。被调查的243家外资房地产开发企业建设的商品房施工面积1~9月达到979.89万平方米，占全市商品房施工面积的9.9%。其中：商品住宅580.26万平方米、办公楼177.58万平方米、商业用房114.42万平方米，分别占全市的8%、27.5%和11.9%。1~9月，在全市商品房销售面积中的7.7%是由被调查的243家外资房地产开发企业建设的，销售面积总计159.22万平方米。其中，商品住宅销售面积114.61万平方米，占全市商品住宅销售面积的6.2%；办公楼39.2万平方米,占40.1%；商业用房2.32万平方米，占2.7%（见下表）。表1~9月上海市外资房地产企业开发项目的施工面积、销售面积情况单位:万平方米类型施工面积销售面积全市全市#外资比重(%)#外资比重(%)商品房9904.25979.899.92057.95159.227.7#住宅7249.19580.268.01834.64114.616.2办公楼646.75177.5827.597.6539.2040.1商业用房958.81114.4211.987.402.322.7二、上海市外资房地产开发企业基本情况通过对此次有效调查表的汇总、整理和分析，结果显示：目前在上海市进行房地产开发的外资企业队伍较为稳定，港澳企业是上海市外资房地产开发投资的主体；6成以上外资房地产开发企业的外方投资比例超过90%；外资房地产开发企业在上海市开发投资项目的平均规模相对较大，建设项目的区域以内环线以内为主，非住宅项目比重高于全市平均水平；绝大多数外资房地产开发企业看好上海市房地产市场的发展前景，8成以上企业将维持或继续扩大投资开发房地产项目的规模，－2－并且多数企业表示将通过土地竞标方式进入上海市房地产市场。1．243家外资房地产开发企业基本情况（1）队伍较为稳定。从企业成立时间观察，1992年至1995年是上海市房地产开发的高峰期，在243家被调查的企业中，有144家在此期间成立，占59.3%，说明外资房地产开发企业的流动性不是很大，整个外资房地产开发企业队伍较为稳定。（2）主要采取合资经营和独资经营的方式。外商房地产开发企业主要有中外合资、中外合作和独资经营三种类型。随着对外商投资政策的放宽，外商在上海市设立的房地产开发企业主要是合资经营和独资经营。在243家被调查的外资房地产开发企业中，合资经营的企业占到48.6%，独资经营企业占40.7%，合作经营企业占10.7%。（3）香港和澳门地区企业数量最多。从分国家（地区）的外资房地产开发企业看，243家企业涉及16个国家和地区。其中，香港和澳门地区的企业数量最多，达到157家，占64.6%；其次是英属维尔京群岛（英属维尔京群岛作为世界自由港，近年来各国投资商纷纷在那里注册并转向他国进行再投资）34家，占14%；新加坡24家，占9.9%；日本和台湾地区各6家，占2.5%；澳大利亚4家，占1.6%；其他国家共计12家，占4.9%，港澳企业仍是上海市外资房地产开发投资的主体。（4）6成以上外资房地产开发企业的外方投资比例超过90%。在本次调查的243家企业中，有63.8%的外资房地产开发企业的外方投资比例超过90%；外方投资比例不到50%的企业仅有36家，占14.8%。从外资房地产企业的资金结构看，其资金来源主要是企业的注册资本。其中，全部来源于外方注册资本的企业有78家，占32.1%；来源于中外双方注册资本的有83家，占34.2%；有82家企业的资金来源除了注册资本，还包括企业的境内、境外借款，占33.7%。2．项目开发的基本情况此次被调查的243家企业，近两年开发的房地产项目平均投资较大，项目主要集中在内环线以内区域，而且非住宅项目的比重高于全市平均水平，半数以上项目选择非全面销售方式。（1）投资项目平均规模相对较大。从项目的投资规模看，全市房地产项目的平均投资规模3.12亿元，此次被调查项目的平均投资规模达到4.2亿元，高出全市平均水平的34.6%。其中，总投资1亿元以下的项目只占全部项目总数的13.6%；1亿元~5亿元的项目占44%；5亿元~10亿元的项目占24%；10亿元~20亿元的项目占13.6%；20亿元以上的项目占4.8%，其中投资最高的项目是位于浦东陆家嘴地区的环球金融中心，项目批准投资额达到84.54亿元。－3－（2）项目区域以内环线以内为主，非住宅项目比重高于全市平均水平。从近两年外资房地产开发企业开发项目的区域和类型观察，外资开发的项目区域以内环线以内为主，非住宅的比例超过4成，高于全市平均水平。具体来看，项目的区域分布呈现“内高外低”格局，即越是中心区的比重越高，项目在内环线以内、内中环线间、中外环线间、外郊环线间和郊环线以外的比例依次为57.6%、16%、10.4%、11.2%和4.8%。从项目类型看，住宅、别墅、办公楼、商业用房和酒店分别占被调查项目总数的49.6%、8.8%、24.8%、11.2%和5.6%。（3）一半以上项目选择非全面销售方式。按外资房地产开发企业开发项目的销售出租方式分，有46.4%项目选择出售，36%的项目采取部分出售、部分出租，17.6%的项目则是全部出租。一半以上的项目选择非全面销售的方式，与目前市场上多数开发企业主要采取销售的经营模式有所不同。这主要是外资房地产开发企业出于长期经营的考虑，并且与外资房地产开发企业开发非住宅用房的比重较高有较大关系。从项目销售情况看，外资企业同样受到这一次房地产宏观调控政策的影响，表现为调控前开始销售的项目完成销售的比例较高，调控政策出台后开始销售项目的销售业绩一般，而2006年之后开盘的项目销售情况更显平淡。就销售价格来看，一般均略高于其他同类地区、同类物业房屋的价格。4．上海市外资房地产开发企业对当前上海市房地产市场的判断及今后的投资意向（1）倾向继续投资开发非住宅房地产项目。据调查，有17.3%的企业今后两年内将扩大房地产开发投资的规模，68%的企业将维持目前的投资规模，14.7%的企业将压缩投资规模。对于外资房地产开发企业的投资偏好，通过调查，有28.8%的企业选择商品住宅项目，24.3%选择办公楼项目，近10%选择酒店或酒店公寓项目作为今后开发的方向，20%左右将投资开发商业用房项目。总体而言，7成以上的外资房地产企业倾向继续投资开发非住宅项目，这与其经营理念和产品设计有比较大的关系。（2）首选参与土地竞标方式进入上海市房地产市场。参与土地竞标进入上海市房地产市场是想继续在沪参与房地产开发的外资房地产开发企业的首选方式，其占到被调查企业的56.4%，其次是收购其他企业股权以及承接烂尾楼项目进行重新开发。另据了解，目前外资房地产开发企业除了通过以上渠道进入上海市房地产市场外，还有参股境内房地产开发企业间接投资、购买在建项目或者成熟物业（这主要集中在商业用房和办公楼项目）等方式进入上海市房地产市场。（3）近8成企业继续看好上海市房地产发展的前景。调查结果反映，外资房地产企业对上海－4－市房地产市场发展的前景总体看好，认为很有发展潜力和较有发展潜力的企业占全部被调查企业的77%，认为一般的占22.2%，仅有2家企业（占0.8%）认为没有发展潜力。虽然，绝大多数外资企业对上海房地产的发展前景持乐观的态度，但也提及对某些方面的担忧，包括基础设施的日益紧张、上海市人力及商务成本较高、部分区域地产项目有供大于求的隐忧等。三、加强政策配合，内外兼顾应对国际竞争环境客观地说，外资房地产企业进入上海，对繁荣上海房地产市场作出了一定的贡献。一是在上海房地产市场发展的早期，外资的进入为发展上海市房地产市场提供了宝贵的资金。二是外资房地产开发企业的进入，促使境内企业不断改善经营、强化管理，在竞争中提高房地产产品的品质。三是多元投资主体带来的市场竞争，最终提升上海市房地产业的市场化程度。四是外资房地产企业的建立也为上海市提供不少的就业机会，解决了部分人员的就业问题。与此同时，外资的进入对上海房地产业发展也带来了一定的挑战。一是挤出效应，一批资金实力雄厚的外资企业进入，挤压实力相对弱小的境内企业。二是由于外资开发的房产项目大多数是高档住宅和办公商业项目，其带来的比价效应在一定程度上推高上海市的房价。三是部分外来短线投机资本容易搅乱房地产市场经济，从而产生泡沫。因此，在对待外资流入上海市房地产领域的问题上，应注意趋利避害。对正常的投资行为应予以积极引导，并一视同仁地给予国民待遇；合理地提高外商投资房地产市场的准入门槛，以阻击外来短线投机的资本。随着加入世贸组织缓冲期的临近，上海市房地产业必须做好充分的准备，加强政策配合，内外兼顾来应对国际竞争的环境。在市场准入和国民待遇等方面附加必要的条件和限制，利用有关的保障条款和例外条款，对外资流入区别情况分别采取冲销政策和非冲销政策，合法地保护和扶持境内的房地产企业。同时，扩大境内企业融资渠道，加快企业的并购、重组，组建形成规模化经营具有优质品牌的房地产企业，全方位提升企业的经营素质和经营效率，增强企业综合竞争力。（作者单位：上海市统计局）