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上海市房地产市场动态(2013年2季度)上海万隆房地产估价有限公司2013年7月19日目录一、上海市地理位置和经济概况....................................................................................................1(一)地理位置......................................................................................................................................1(二)经济运行情况..............................................................................................................................1(三)房地产投资开发情况..................................................................................................................3(四)城市居民家庭可支配收入情况..................................................................................................4二、房地产政策................................................................................................................................5三、土地市场情况..........................................................................................................................12(一)2013年2季度土地一级市场供应情况.........................................................................................12(二)2013年2季度土地一级市场成交分析.........................................................................................13(三)2013年2季度新建商品房供应情况.............................................................................................13(四)2013年2季度新建商品房成交量、价分析.................................................................................15四、2013年2季度存量房情况.....................................................................................................20(一)2013年2季度存量房供应情况...............................................................................................20(二)2013年2季度存量房成交情况分析.......................................................................................21五、未来房地产市场走势预测......................................................................................................25(一)住宅房地产未来走势预测..............................................................................................................26(二)商业、办公类房地产未来走势预测..............................................................................................281一、上海市地理位置和经济概况(一)地理位置上海市位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。2010年末，上海全市土地面积为6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%；常住人口约2300万，其中户籍人口约1400万。上海现辖16个区、1个县，辖区内有崇明、长兴、横沙3个岛屿，崇明岛是我国的第三大岛。上海市人民政府驻地位于黄浦区人民广场区域。上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，整体地势为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度4米左右。陆地地势总体呈现由西向东低微倾斜。上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。(二)经济运行情况上海为我国四大直辖市之一，拟建成国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心。中国社会科学院发布的《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》蓝皮书中指出上海，在国内城市中仅次于香港。上海市2013年第二季度基本经济运行情况摘录如下：（由于上海市2013年1季度部分经济数据要到2013年4月下旬才公2布，本次取用的均为可获取的最新数据。）1、生产总值2013年1季度上海市生产总值为4,937.5亿元，同比增长7.8%。2012与2013生产总值比较图(累计)05000100001500020000250001季度1-2季度1-3季度1-4季度2012年2013年2、固定资产投资2013年一季度，上海市固定资产投资999.97亿元，比去年同期增长10.3%。三大投资领域中，城市基础设施投资132.23亿元，增长5%；工业投资199.23亿元，下降9.4%；房地产开发投资575.2亿元，增长21.9%。上海市市三大产业投资中，第一产业投资0.54亿元，下降37.6%；第二产业投资201.66亿元，下降8.3%；第三产业投资797.77亿元，增长16.4%。上海市投资实际到位资金合计4302.17亿元，其中本年实际到位资金2377.61亿元，增长4%。32012与2013固定资产投资比较图(累计)01000200030004000500060001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2012年2013年3、居民消费价格指数2013年3月份，上海市居民消费价格总水平比去年同月上升2.2%。从八大类看，食品类价格上升2.4%，烟酒类价格上升0.2%，衣着类价格上升2.5%，家庭设备用品及维修服务类价格上升1.5%，医疗保健和个人用品类价格上升1.6%，交通和通信类价格上升1.9%，娱乐教育文化用品及服务类价格上升0.5%，居住类价格上升3.3%。1-3月份，上海市居民消费价格总水平比去年同期上升2.3%。(三)房地产投资开发情况2013年1-3月，上海市房地产开发投资575.2亿元，比去年同期增长21.9%，占全社会固定资产投资的57.5%。商品房施工面积10969.25万平方米，与去年同期持平。其中商品住宅施工面积6618.96万平方米，下降6.7%。商品房新开工面积622.3万平方米，下降20.6%。其中商品住宅新开工面积388.75万平方米，下降23.6%。4商品房竣工面积765.37万平方米，增长78.4%。其中商品住宅竣工面积488.55万平方米，增长62.5%。商品房销售面积462.5万平方米，增长46.1%。其中商品住宅销售面积394.33万平方米,增长43.3%。(四)城市居民家庭可支配收入情况2012年1-4季度，上海市城市居民家庭人均可支配收入为40188元，比去年同期增长10.9%，其中:工资性收入增长9.4%，经营净收入增长13.7%，财产性收入增长-9%，转移性收入增长15.8%。5二、房地产政策（一）国内政策各地方“国五条”细则相继出台继2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，全国16城市国五条地方细则赶场——房价目标趋雷同。北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、武汉、石家庄、合肥、济南、昆明、青岛等13个城镇相继发布了“国五条”地方细则，大连、厦门和贵阳则只发布了2013年度的房价控制目标。各地方细则，普遍将房价控制目标挂钩“城镇人均可支配收入实际增幅”，而同时多地未明确“20%个税”政策的具体实施办法。城市政策目标各地国五条地方细则亮点扫描房价调控目标2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。限购及房贷银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策。金融管理部门要根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。上海个税对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。房价调控目标全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。北京限购及房贷本市户籍单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。6个税对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。房价目标主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。限购及房贷严格执行二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。重庆个税对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。房价调控目标新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。限购及房贷对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。广州个税未提及二手房交易征20%个人所得税。房价调控目标新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。购房资质审查对购房家庭的住房套数进行核查。天津个税对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的