上海市房地产市场管理对策探讨

上海市房地产市场管理对策探讨作者：洪弋浩，黄汉江，陶田作者单位：洪弋浩,陶田(上海理工大学管理学院)，黄汉江(上海立信会计学院)刊名：商场现代化英文刊名：MARKETMODERNIZATION年，卷(期)：2009，(20)被引用次数：0次参考文献(2条)1.上海市统计局2008年上海市国民经济和社会发展统计公报20092.《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组上海市房地产市场预警预报指体系研究2003(11)相似文献(10条)1.学位论文高小丹我国房地产金融政策及实效研究2007房地产业作为资本密集型产业，与金融政策变化关系密切。随着我国房地产市场的发展，房地产业对金融政策的敏感度不断提高，金融政策已成为调控房地产业发展的重要工具。正确的房地产金融政策决策是建立在对前期的金融政策效果的正确评价和对当前房地产市场形势及其未来走势的正确分析预测基础之上的。因此制定行之有效的房地产金融政策的第一步就是对前期金融政策的制订和实施效果进行总结和评价。本文所做的正是这一工作：对前期的房地产金融政策的力度及效果等进行实证研究，希望找出其成功经验和不足之处，为制定更完善的房地产金融政策，指导和调控我国的房地产市场的发展服务。文章第一部分，笔者在系统研究相关文献的基础上，总结了房地产周期和房地产金融政策的关系，并从理论上提出了房地产金融政策影响房地产周期的途径，包括：央行的货币供应政策、调控政策、监管政策、利率政策和商业银行的信贷政策等等．接着，分三个阶段介绍和分析了90年代以来我国的房地产金融政策的内容和实效，重点是98年以来两个阶段的房地产金融政策的实效．第二部分，笔者对我国房地产金融政策进行了总结与反思。我国的房地产金融政策变化的趋势表现在：中央银行对于房地产市场走向的关注度日益提高；房地产金融政策正逐步改变其力度和结构；房地产金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化。影响房地产金融政策效应的因素有其自身的问题和外界的影响。自身的问题包括政策缺乏一致性，缺少“靶向”准确的调控工具，对地区差异和结构性差异重视不够。外界的不利因素主要有：政府的双重角色；银行的过度支持和公众对房地产市场的心理预期。最后，总结了我国房地产金融政策的经验教训：实施时机把握不准；行政手段过多；制度设计不完善。在论文的最后两部分，结合我国房地产发展的实际，提出了完善我国房地产金融政策及增强其实效的建议。完善房地产金融政策的建议有：坚持金融支持房地产市场发展的基本方向；注重长效机制，保持政策的连贯性；选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度；注重“地区差异”和“结构性差异”。增强我国房地产金融政策实效的配套措施包括：改变地方政府的双重身份；拓宽投资渠道；加强各种政策之间的协调；加强房地产交易市场和金融市场基础设施建设；健全房地产金融法律环境和建立健全房地产市场监测、预警和稳定机制等等。2.期刊论文王文群我国两次调控房地产市场的金融政策比较分析-江西财经大学学报2003,(6)早在1993年,国家曾利用金融工具等手段对房地产市场进行调控,使当时过热的房地产开发投资市场迅速降温,但同时也产生了诸如房地产市场疲软、有效需求不足、空置率居高不下等问题,导致了房地产市场持续数年处于低谷.为此国家采取了一系列的政策促使房地产业的复苏.时隔十年后的2003年,面对新一轮房地产热潮,国家又利用金融工具对房地产市场进行调控.本文就这两次房地产金融政策调控的背景和手段进行比较分析,从中获得有益的启示.3.学位论文刘娜中国房地产金融政策及效应分析2009本文的研究客体是房地产市场的金融调控，以期实现房地产市场健康稳定的发展。房地产在任何国家任何时间都是关系国计民生的特殊商品。理论和经验都证明房地产市场具有低效率性、不稳定性和分配不公平性，其中低效率是由于房地产市场存在不完全竞争、信息不对称、外部性等市场失灵。政府为实现房地产市场健康高效的运行、稳定的发展以及实现居者有其屋、改善居民居住条件，必须对房地产市场进行调控。房地产业作为资本密集型产业，与金融政策变化关系密切。随着我国房地产市场的发展，房地产业对金融政策的敏感度不断提高，金融政策已成为调控房地产业发展的重要工具。正确的房地产金融政策决策是建立在对前期的金融政策效果的正确评价和对当前房地产市场形势及其未来走势的正确分析预测基础之上的。因此制定行之有效的房地产金融政策的第一步就是对前期金融政策的制订和实施效果进行总结和评价。本文所做的正是这一工作：对前期的房地产金融政策的力度及效果等进行实证研究，希望找出其成功经验和不足之处，为制定更完善的房地产金融政策，指导和调控我国的房地产市场的发展服务。本文在国内外现有理论基础上，结合中国经济发展的实际，对我国房地产金融调控的目标、工具和传导机制等进行研究，回顾了近年来我国金融调控房地产市场的政策，并运用定量分析法从房地产供给市场和需求市场两方面以及金融支持角度出发，分析了近年来我国房地产金融调控的实施效果。同时，实证分析货币政策对房地产市场的影响。最后，指出实际调控过程中存在的问题，对现有金融调控政策进行了反思。4.期刊论文李海波.LIHai-bo论当前金融政策变化对房地产市场的影响-钦州学院学报2009,24(3)房地产业是一个资金密集型产业,融资问题自然成了制约房地产业发展的瓶颈.一直以来,政府为了实现宏观调控、促进房地产业健康发展,都优先选择金融调控手段.从房地产业对金融业依赖关系入手,阐述了主要的金融调控手段,重点探讨了当前的金融政策的变化对房地产市场参与主体的影响.5.学位论文孟庆学金融政策调控房地产市场有效性研究2009房地产业作为资本密集型产业，与金融政策变化关系密切。随着我国房地产市场和房地产金融市场的发展，房地产业对金融政策的敏感度不断提高，金融政策已成为调控房地产业发展的重要工具。本文首先在绪论部分中对货币金融政策调控房地产市场有效性的相关文献进行了系统综述，并阐述了本文研究的背景与意义；然后从我国房地产业的发展现状和调控房地产市场的必要性出发，进一步以2001年1月至2008年9月之间的月度数据为样本，采用ADF平稳性检验、Johansson协整检验和格兰杰因果分析等实证分析方法验证了央行基准利率、货币供应量这两个一般性金融政策调控房地产市场的实际效力，实证分析结果表明房地产市场受一般性金融政策的影响不显著，并采用定性分析方法研究了选择性金融政策——信用控制调控房地产市场的实际效力，结果表明选择性金融政策在相关政策配套的基础上有效性明显，在不同政策间不协调一致的情形下表现乏力；最后，在此基础上对影响金融政策调控房地产市场有效性的因素进行了分析，并就如何改进提高金融政策调控房地产市场的有效性提出了政策建议。6.期刊论文黄荣哲.农丽娜以规则的和地域性的金融政策调控房地产市场-统计与决策2007,(13)一、政策方格2003年以来,政府一直密切关注房地产行业,积极采取各种措施抑制房价过快上涨,房地产业不仅与国民经济的增长相联系,而且也与人民群众的生活紧密联系.当局既希望通过紧缩性金融政策来抑制过快增长的房价(以房屋销售价格指数u表示),但同时也希望紧缩性金融政策不会引起房地产市场太大的波动(以u的标准差表示).7.学位论文甘江英房地产价格与土地、金融政策的关系研究2008房地产业是我国经济发展的支柱产业。近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高、资本市场的活跃及政府增加内需的政策，都为房地产业的发展提供了巨大的支持。虽然全国的房地产行业进入一个高速发展的时期，但发展的同时，我们仍能看到房地产业存在的一些问题——局部供不应求与整体供大于求同时并存的非均衡结构。具体表现在：有效需求不足、房地产投机、土地投机、高房价带来的社会问题、房价不正常上涨导致普通居民难以购置、房地产泡沫等。这些因素已成为影响房地产业和整个国民经济健康持续发展的重要问题。为了解决上述问题，本文通过研究房地产的市场特性，并运用波特的五力模型找出房地产行业的四个关键驱动要素。通过理论阐述和实证分析对影响房地产市场的因素研究中，对众多因素做一个比较全面的总结和分析。找出其中影响房地产市场的两个最主要因素——土地和金融，并进行了定量研究。深化和细化政府对房地产市场的调控研究，并试图运用博弈模型来解释政府、开发商和消费者三者之间的博弈过程，并试图提出一些创新性的政策建议，健全房地产市场的宏观调控体系。基于以上的研究结果，在一定程度上为解决目前我国房地产市场局部供不应求与整体供大于求同时并存的非均衡结构提供了指导。引导房地产业保持合理的速度持续发展，将有利于促进经济稳定持续增长。8.学位论文马宁中美房地产市场宏观调控比较研究2007房地产业作为我国的支柱产业，其对整个国民经济的影响和贡献举足轻重。我国在房地产市场的宏观调控方面，经过几十年的建设和逐步完善，也积累了一定的经验和教训。由于我国房地产业尚处于发展过程中的初级阶段，所以针对房地产市场运行所实施的宏观调控措施往往存在一定的时代局限性，宏观调控体系也尚未建立。所以，如何建立有效的房地产市场宏观调控体系，保证房地产业健康、和谐发展，一直是我国学术界研究的课题、政府的工作目标。鉴于上述背景，本文在较为系统的研究了房地产市场相关概念和房地产市场宏观调控内容及基本运作模式的基础上，较为全面的分析了前人对房地产市场宏观调控的研究成果，将文章方向定位于对国内、外房地产市场宏观调控经验的比较研究上，将文章的主要研究内容集中于土地供应政策、房地产金融政策、房地产财税政策和最低住房保障政策这四个方面。在与西方发达国家代表——美国的比较中，本文分析了其上述四个方面政策内容，发现两国房地产市场之间的相似性在于土地市场分布较广、区域市发展不平衡；基于这种相似性，本文拟借鉴美国在房地产市场管理中土地分区自治、经济资源协调的管理经验。在与亚洲发达地区代表——中国香港地区的比较中，本文同样分析了其上述四个方面的内容，发现两地的房地产市场相似性在于房地产物权所有制；基于这种相似性，本文拟借鉴香港政府在房地产市场运行中积极参与、适度控制的管理经验。通过对国内近年来(1991年至今)房地产市场宏观调控政策的系统研究和比较，将上述政策措施按照房地产市场周期规律划分为三个阶段性组合，即第一阶段(1991年～1995年)、第二阶段(1995年～2001年)、第三阶段(2001年至今)。在此基础上，分析出每一阶段宏观调控政策的出发点、调控效果及遗留问题，并对目前房地产市场调控中存在的主要壁垒作出大胆假设，从土地、融资、财税和低保这四个方面分析宏观调控的壁垒所在。最后，本文在理论研究、国内外经验比较、现状分析的基础上，分别从房地产市场的上述四个方面给出了完善宏观调控制度、政策、措施的改革建议，意图解决我国房地产市场各方面的调控壁垒，建立更加系统、高效的房地产市场宏观调控体系。其最终目的在于通过这一宏观调控体系的建立，保证我国房地产市场健康、和谐的发展。9.学位论文王东中小城市房地产市场发展潜力研究2008改革开放以来，随着城镇化进程的加快，中国城市数量大幅增长，新增城市中有90％以上的属于中小城市的范畴。为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市房地产业的开发工作，不仅是是扩大内需，提高人民生活水平的必然要求，也是协调区域经济发展和关系国计民生的一项大事。本论文以区域经济协调发展为出发点，分析了中小城市房地产发展的现状以及存在的问题，并提出了相应的解决方案。同时，对其发展潜力作出了客观评价，以期在未来的城市房地产开发中能充分利用其有利的因素，扬长避短，促进中小城市房地产业的健康发展，进而达到提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。在充分考虑了城市的区域位置、经济发展水平及行政划分等因素的基础上，本论文选取了张家口市为案例研究对象，对城市的经济发展趋势及房地产市场的供需现状、发展潜力做了深入分析，为整个论题提供了充分的论据。本论文所涉及的理论知识和政策法规主要有：市场调研方法及调研结果分析；区域经济学区位理论；中小城市规划理论；最近几年国家的土地政策和财政金融政策等。