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佑威房产研究中心2009.02.23“08年回顾”及“09年展望”上海房地产市场新房市场概况2008年上海市各类物业新房成交比别墅11%办公10%商业11%其他9%公寓59%新房成交面积：2008年上海市商品房成交面积为1273万平方米；2007年上海市商品房成交面积为2610万平方米；08年相比07年减少了51.23%。2008年上海市各类物业新房成交价格7219116851812820067126430500010000150002000025000公寓别墅办公商业其他单位：元/㎡商品房均价13390元/㎡新房成交均价：2008年上海市商品房成交均价为13390元/平方米；2007年上海市商品房成交均价为10438元/平方米；08年相比07年上涨了28.28%。新房市场概况新房市场各月概况(公寓)08年下半年新房新增供应量相对较大，在成交量明显萎缩的情况下，新房供应量大于成交量；08年10月底楼市新政出台后，成交量出现大幅攀升，11月、12月环比分别上涨了53.8%和20%；09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断，并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。08年7月-09年1月上海市新房供应、成交、均价表9862968485135637396072421105212188123831186711747125541117913028020406080100120140080708080809081008110812090102000400060008000100001200014000供应面积成交面积成交均价各环间概况（公寓）06-08年各区域新房供应2021411132232061313462971907827325862342571330200400600800100006年供应07年供应08年供应内环内内中环中外环外郊环郊环外历年新房供应量持续减少，08年相比06和07年分别减少了35.44%和29.39%。中外环间一直是上海新房供应和成交的主要区域，历年所占比重维持40%-50%之间。06-08年各区域新房成交2162446726425091307343147556824365107153900500100006年成交07年成交08年成交内环内内中环中外环外郊环郊环外各环间概况（公寓）06-08年上海市各环间新房成交均价17217195572966521567138551133680459583130845645860464974580570665740500010000150002000025000300002006年2007年2008年单位：元/㎡内环内内中环中外环外郊环郊环外各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08年相比07年涨幅比07年相比06年的涨幅更大；06-08年全市各年接近中外环间的价格；08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08年的涨幅也超过30%；涨幅最小的郊环以外区域也达到了15%。各环间成交与存量概况（公寓）上海市各环间公寓成交房型配比25%39%4%25%7%39%4%25%5%53%5%6%8%51%30%6%5%5%35%9%10%7%25%31%41%一室二室三室复式其他成交面积761万全年公寓成交761万㎡内环内和内中环间三房为主，套面积都在140平方米以上，并且四房、五房的大户型也受到较大关注；其他环间以二房成交为主，并且房型以90平方米左右为主。各环间成交与存量概况（公寓）上海市各环间公寓可售房型配比4%25%39%8%24%6%38%32%7%17%4%6%12%7%42%33%11%7%13%26%16%6%36%42%39%一室二室三室复式其他可售面积645万㎡目前公寓存量645万㎡06-08年上海市公寓月均销售111万平方米计算，6个月可以去化。步增大，中环线以内小面积房型明显不足。客源（公寓）2007年上海市商品住宅客户成交比例内地14.9%本市82.5%港澳台1.7%境外0.9%2008年上海市商品住宅客户成交比例内地22.2%本市76.6%港澳台0.7%境外1%•外资购房者减幅明显；•本市购房者也出现明显减少；•内地购房者增幅明显，尤其以江浙地区购房比例增幅明显。客源（公寓）内环内10.9%内中环11.2%中外环19.1%外郊环49.3%郊环外9.4%内环内9.6%内中环12.9%中外环19.6%外郊环43.6%郊环外14.2%香港32.0%台湾37.8%澳门3.8%国外26.4%各环间内地购房者比例各环间本市购房者比例各地区大陆外购房者比例国内购房者基本以外郊环间购房为主，其中本市和内地客户相差不大；大陆外购房者香港和台湾客户占到较大的比例。内环内23%内中环26%郊环外5%中外环12%外郊环34%各环间大陆外购房者比例内环内高端公寓（均价在3万元平方米以上）08年内环以内高端物业成交比浦东37.0%长宁5.8%黄浦7.7%静安19.6%卢湾21.4%徐汇4.4%普陀0.6%虹口3.5%浦东新区高端物业成交量最大，其次为卢湾和静安；成交面积最大的楼盘：仁恒河滨城，成交87699平方米；大陆外购房者中香港的购房者较多；成交均价最高的楼盘：翠湖天地御苑，成交均价66619元/平方米，大陆外购房者中主要以香港和台湾客户为主。别墅市场上海市各区域别墅供应成交2.47.179.31.53.444.224.199.512.671.8020406080100120内环内内外环外环外独栋供应独栋成交联体供应联体成交别墅供应和成交主要集中在外环以外区域；08年独栋别墅成交面积49万平方米，供应面积89万平方米；08年联体别墅成交面积84万平方米，供应面积124万平方米。内环内独栋别墅成交：御翠园七期42套、均价88467元/平方米，九间堂别墅2套、均价83683元/平方米。别墅市场06-08年外环外联体别墅供应、成交、均价115.479.999.5105.7131.371.88796102181402005010015020025030006年07年08年050001000015000供应面积成交面积成交均价06-08年外环外独栋别墅供应、成交、均价65.766.179.381.4109.144.2146601780725609010020030006年07年08年0100002000030000供应面积成交面积成交均价外环外独栋别墅：成交量变化较大，08年相比06年和07年分别减少45.7%和59.2%；成交均价快速上涨，08年相比06年和07年分别上涨74.7%和43.8%。外环外联体别墅：成交量明显减少，08年相比06年和07年分别减少32.1%和45.3%；成交均价快速上涨，08年相比06年和07年分别上涨59.4%和37.2%。别墅市场外环外总价大于1000万/套别墅客源本市55.5%大陆外7.7%外地36.8%外环外总价大于1000万/套别墅外资客户情况香港65.6%澳门0.0%外国9.3%台湾25.1%外环线以外总价大于1000万元/套高端别墅购房者中，大陆外购房者的比例明显的增加，其中香港的购房者比重最大，其次为台湾，可见高端物业购房者以吸引外资为主。09年展望•在08年底出台多项新政措施鼓励房地产市场交易，09年政府还将会出台政策鼓励购房消费？→财税政策+放宽房贷+房地产业振兴规划•09年具有多项有利上海楼市发展刺激因素：→世博会+京沪高铁+城际铁路+迪斯尼•09年上海楼市走势如何？→供应和成交将放大→多数项目成交价格将会在正负10％区内浮动谢谢观赏！•佑威房地产研究中心•中国上海静安区延平路69号延平大厦4楼•电话：8621-62300418•直线：8621-62300155•传真：8621-62309403-807