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上海房地产市场2013年年报市场概述1“沪七条”出台进一步加码调控上海市住房保障和房屋管理局网站11月8日发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（简称沪七条），规定对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上，调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在上海市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上。上海土地市场疯狂沪七条难降土地热房价或酝酿更大涨幅数据显示，2013年，一线城市土地出让金暴涨，北上广深4个一线城市土地出让金均创历史纪录，其中上海更是创造出2177亿元的单一城市土地出让金历史纪录。四个一线城市合计土地出让金突破5000亿大关，达到了5014亿，是2012年的2.5倍。在土地市场火爆的情况下，各地“地王”也不断涌现。去年房企主要处于去库存状态，今年楼市相当火爆，去库存基本完成，房企有充足的资金流拿地；其次今年的楼市调控政策基本处于“空窗期”，没有特别严格的政策出台，这也推动了楼市和土地市场的火爆。与土地市场对应的是大型房企的拿地热情。截至12月22日，包括万科、保利、恒大在内的10家标杆房企拿地再激增，单月拿地金额达353.8亿。今年以来标杆房企累计拿地金额首次突破3000亿，达到了3077.8亿，预计全年将突破3100亿，同比涨幅也超过100%。其中表现最激进的是恒大，12月4日~5日的24小时内，恒大在上海、南京收获多宗土地，在上海、南京连续拿下7幅地块，总成交金额103亿元。虽然最近一二线城市都发布了楼市调控细则，但大房企对一二线看多的趋势并没有改变。商品住宅市场量价齐升，成交均价上涨约8%2013年，上海商品住宅市场新增供应面积11,533,313平米；成交面积为12,674,449平米；成交均价为24,201元/平方米，较2012年上涨约8%。上海豪宅市场供求两旺，成交量创历史新高2013年，上海豪宅市场成交套数为9,793套，成交面积为1,711,073平方米，相比2012年成交量上涨约120%；成交均价为52,508元/平方米。上海写字楼市场供大于求、价格回落2013年，上海写字楼市场新增供应面积为2,144,713平方米；成交面积为1,178,633平方米；成交均价为26,354元/平方米，同比下降约7%。上海商业市场持续升温2013年，上海商业市场新增供应面积为1,606,337平方米；成交面积为1,687,677平方米；成交均价为24,734元/平方米，同比上涨约10%。2上海市商品住宅市场整体供求走势上海商品住宅（公寓）市场供求分析上海商品住宅（独栋别墅）市场供求分析上海商品住宅（联排别墅）市场供求分析9,82610,43413,65816,12021,84022,25322,49524,20105,00010,00015,00020,00025,00005,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,0002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年上海市商品住宅整体市场年度供求分析表（2006年－2013年）新增供应（㎡）成交量（㎡）成交均价（元/㎡）（㎡）（元/㎡）上海商品住宅市场整体供求走势（年度）2013年，上海市商品住宅市场新增供应面积为11,533,313平方米；成交面积为12,674,449平方米；成交均价为24,201元/平方米。3上海商品住宅市场整体供求走势（月度）12月，上海市商品住宅市场新增供应面积为780,853平方米；成交面积为902,431平方米；成交均价为25,346元/平方米。406,00012,00018,00024,00030,0000500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000Jan-07May-07Sep-07Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10Jan-11May-11Sep-11Jan-12May-12Sep-12Jan-13May-13Sep-13上海市商品住宅整体市场月度供求分析表（2007.1－2013.12）新增供应（㎡）成交量（㎡）成交均价（元/㎡）（㎡）（元/㎡）上海商品住宅（公寓）市场年度供求走势2013年，上海市商品住宅（公寓）市场新增供应面积为10,264,462平方米（90,046套）；成交面积为11,368,915平方米（98,574套）；成交均价为23,685元/平方米。59,2559,84412,58014,92120,23920,75421,96223,685-2,0002,5007,00011,50016,00020,50025,00005,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,0002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年上海市商品住宅（公寓）市场年度供求分析表（2006年－2013年）新增供应（㎡）成交量（㎡）成交均价（元/㎡）（㎡）（元/㎡）上海商品住宅（公寓）市场月度供求走势12月，上海商品住宅（公寓）市场新增供应面积为757,785平方米（7,458套）；成交面积为788,429平方米（7,094套）；成交均价为24,275元/平方米。605,00010,00015,00020,00025,0000500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000Jan-07May-07Sep-07Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10Jan-11May-11Sep-11Jan-12May-12Sep-12Jan-13May-13Sep-13上海市商品住宅（公寓）市场月度供求分析表（2007.1－2013.12）新增供应（㎡）成交量（㎡）成交均价（元/㎡）（㎡）（元/㎡）2013年商品住宅（公寓）项目新增供应面积TOP20（单位：套、㎡）序号推广名行政区板块套数面积1金地自在城松江区泗泾2058234919.72农房万盛金邸金山区金山新城15741763373旭辉城宝山区罗泾2018166828.64农房西郊半岛青浦区华新1505165064.85上海星河湾闵行区颛桥613163226.86宝华北岸郡庭宝山区月浦1812147966.47万科城vcity闵行区马桥1563140834.78绿地时代名邸青浦区白鹤1603133953.89雅戈尔长风8号普陀区普外682127679.110汇锦城南汇区新场1199125839.511御沁园南汇区周浦819124327.712誉品谷水湾松江区松江新城693115783.813宝华海尚郡领浦东新区北蔡881112202.614长泰东郊御园南汇区航头1080107457.115香港新世界花园卢湾区卢湾483106968.416万科悦城嘉定区嘉定新城1194106131.517大华锦绣华城浦东新区北蔡925105477.418虹桥宝龙城青浦区华新1108104413.119美兰湖中华园宝山区罗店43296429.9220瑞虹新城虹口区虹内64295325.252013年商品住宅（公寓）供应面积TOP2072013年商品住宅（公寓）成交面积TOP2082013年商品住宅（公寓）项目成交面积TOP20（单位：套、㎡、万元、元/㎡）序号推广名行政区板块镇域套数面积金额均价1农房万盛金邸金山区金山新城板块金山新城1380144674.6156627.910826.222万科城vcity闵行区马桥板块马桥1576141993.7264679.718640.243中海紫御豪庭普陀区长风板块普外504129656.3562930.143417.14御沁园南汇区周康板块周浦824124855.7235437.518856.765农房西郊半岛青浦区青浦北部板块华新1195121644.8183000.415043.836中星海上名豪苑嘉定区江桥板块江桥1132118192.5185848.615724.227汇锦城南汇区新场板块新场1074113139.1148835.213155.068金地自在城松江区泗泾板块泗泾1017108725.7191765.617637.569旭辉城宝山区罗泾板块罗泾1258104094.3127535.812251.9510华润中央公园嘉定区南翔板块南翔896102888245686.823879.0511绿地时代名邸青浦区青浦北部板块白鹤120399383.84111372.811206.3312瑞虹新城虹口区四川北路板块虹内63893917.38440641.846918.0313万源城闵行区古美罗阳板块古美路街道107892899.74356560.138381.1714上海星河湾闵行区颛桥板块颛桥32692636.12334242.436081.2215仁恒森兰雅苑浦东新区外高桥板块高行42888019.71371282.842181.7816鹏润伊顿公馆南汇区惠南板块惠南94387943.32122439.613922.5617新浦江城闵行区浦江板块浦江64787740.8226853.92585518雅戈尔长风8号普陀区长风板块普外52384621.07383884.845365.1619远洋香奈宝山区杨行板块杨行86184051.82174726.820787.9920象屿品城松江区九亭板块九亭88680844.2518453022825.372013年商品住宅（公寓）成交均价TOP2092013年商品住宅（公寓）项目成交均价TOP20（单位：套、㎡、万元、元/㎡）序号推广名行政区板块镇域套数面积金额均价1汤臣一品大厦浦东新区陆家嘴滨江板块陆家嘴42128.5735684.54167645.62滨江凯旋门浦东新区陆家嘴滨江板块陆家嘴439023.49112906.6125125.33中粮海景壹号浦东新区陆家嘴滨江板块陆家嘴239193.18113528.5123492.14茂名公馆卢湾区淮海中路板块卢湾358025.9490576.44112854.65华侨城苏河湾闸北区不夜城板块闸内308303.2384842.29102179.96绿城黄浦湾黄浦区人民广场板块黄浦258084.7974889.8892630.597新华路一号长宁区新华路板块长内144378.6840090.1991557.718嘉里华庭长宁区新华路板块长内2444.253904.9587899.769嘉御庭徐汇区衡山路板块徐内11017992.62158089.787863.6410华润外滩九里黄浦区黄浦滨江板块黄浦359968.358677187046.511远中风华园静安区江宁路板块静安316629.356868.0685782.912绿地海珀日晖卢湾区打浦桥板块卢湾2631.75292.0183774.0913兰庭长宁区新华路板块长内1349.942639.475424.3414静安豪景苑静安区江宁路板块静安11615673.4112353.271684.0215老西门公馆黄浦区老西门板块黄浦141943.3412870.9866231.2416海珀府邸徐汇区龙华板块徐外185138.4633986.466141.2117露香园黄浦区老西门板块黄浦10324863.73164170.766028.1718徐汇苑徐汇区龙华板块徐外91726.191109764286.0919香港新世界花园卢湾区打浦桥板块卢湾11823174.55148943.364270.2120新江湾城首府杨浦区新江湾城板块杨外215553.2335596.7964101.062013年上海公寓市场各行政区供求情况2013年上海公寓市场各行政区供求及价格情况（单位：