搜索
青山湖8号南昌公司营销管理部内部资料严格保密2方案及客户介绍1、项目地址：南昌市青山湖风景区、滨湖东路以北丹霞路以南、饶村土地范围内；2、地理位置：南昌市北方向、距离市中心（八一广场）约6.5公里；项目概况土地原始资料地块现状分析市中心区域青山湖片区宗地位置项目区位图项目概况土地原始资料地块现状分析青山湖宗地位置八一广场四季花城南区通向江纺道路南京路北京路湖心岛位置3、土地数据：土地面积：约97061平方米（约145.59亩）；建筑容积率：1.4%；建筑密度≤32%；绿地率≥35%；车位:1车位/户。总建筑面积：约135884平方米。户型配比要求:90平米以下户型：30%。项目概况土地原始资料地块现状分析项目区位图地块位置香溢花城4、周边情况：玉泉岛小区（省长楼）旁新建的幼儿园和市级重点小学南师附小距该项目为3公里，十五中（建设中的省重点中学，设初、高中）和塘山农贸市场距该项目约为2公里。目前无公交通行。玉泉岛小区五湖大酒店湖心岛公交站点江纺项目概况土地原始资料地块现状分析5、项目四至东侧为塘山镇五联村南侧临青山湖项目西侧为江纺新村宿舍北侧为丹霞路项目概况土地原始资料地块现状分析现状水纹情况6、土地特点分析地块坐落在青山湖畔，属市政府发展区域，地块南北方向道路通达性优越，近市中心繁华区域。沿湖带状分布，南北方向短轴、东西方向长轴，南向面临湖面，周边环境优美，地块属性优越。项目概况土地原始资料地块现状分析7、规划情况湖景高层、超高层与别墅相结合的资源占有型高尚社区，定位为江西省最顶级项目。以大面积为主，90/30部分为90平米两房，其余均为220平米以上、四房以上的户型，打造纯粹高端社区。超高层高层高层非临湖双拼别墅非临湖双拼别墅临湖双拼别墅临湖双拼别墅南昌公司青山湖8号展示区介绍分期示意图展示区一期二期展示区范围（别墅开盘前）1、60米绿化带08年5月30日完成2、1户全装修别墅08年10月1日完成2008年9月6日别墅开盘展示区范围（高层开盘前）1、会所09年2月8日完成2009年3月8日高层开盘设计计划序号设计内容开始时间完成时间备注1建筑：概念设计完成扩初设计3月15日4月15日（5月15超高层）别墅施工图3月15日4月15日高层超高层桩图4月25日施工图4月15日6月30日（7月30超高层）2会所：方案3月30日高层销售案场，施工图6月30日3别墅样板房：方案销售正式提供协办单时间3月月30日4月30日样板间施工时间需预留3个月施工图5月304高层样板房：方案销售正式提供协办单时间4月30日5月30日施工图6月20日5室外景观：方案3月1日5月30日施工图5月1日8月15日开发计划填写日期：临湖别墅非临湖别墅会所临湖别墅非临湖别墅30层车库(含泛会所)41层车库30层车库9122961489122965224.54327.235815.52056.0340346.145224.54327.235815.5开始完成开始展示区07/7/30别墅2户\60米绿化带高层（2#楼）二期一期建筑指标青山湖项目开发计划2008年3月3日序号节点名称青山湖项目超高层(1#楼）高层(3#楼)1概念设计07/7/507/7/302规划设计（详规）青山湖8号目标客户描述营销管理部别墅产品——目标客户及产品对应临湖别墅——顶级富豪非临湖别墅——富贵阶层背景•以大私企业主和官商为主•40-50岁,中老年企业主居多，早期创业者（10年或20年以上），企业具备相当规模且涉及多个行业，个人总资产约5000万及以上。•拥有多处房产，有别墅或高档大面积公寓居住经验，住宅消费观念成熟。追求完美的终极住宅。•三代同堂（夫妻、父母、1-2个小孩、保姆等）•以私企业主、垄断企业高管、官商为主•35-50岁，中年企业主居多，企业逐渐步入稳定期，财富积累时间较长，个人总资产约2000万及以上。•拥有多处房产，有别墅或高档大面积公寓居住经验，住宅消费观念成熟，将别墅有天有地有院完善的生活方式定为终极住宅追求。•三代同堂（夫妻、父母、1-2个小孩、保姆等）购房动机•占据/拥有稀缺土地资源及湖景资源•顶级生活享受•成就标签•占据/拥有稀缺土地资源•完善的功能，家庭生活享受•成就标签核心需求•资源占有，奢华尺度；•功能完善，细节处理完美；•偏好独栋别墅，私人拥有;•关注隐私性，不被打搅。•资源占有，阔绰尺度；•偏好独栋别墅，可以接受双拼，关注产品居住功能，产品导向明显•功能完善，在一定程度上关注性价比。产品对应•临湖双拼•面积：580平米•总价：约2000万•非临湖双拼•面积：360平米•总价：约850万标签/享受型享受型富贵型背景•事业蒸蒸日上的青年新锐，未来支付能力强•受过高等教育，追求高品质生活享受•关注品牌消费，标签心理涌动•多为两口之家（夫妻）•事业稳健、经济实力较强的企业主、企业高层及中高层官员•因为事业或资源的积累，收入较为丰裕•多为三代同堂（夫妻、小孩、父母尚健康）•事业成熟、经济实力较强的企业主、企业高层及高层官员•事业处于顶峰阶段，关注家庭享受•多为三代同堂（夫妻、1-2个小孩、年迈父母、保姆）购房动机•入住高档社区，身份的象征•享受生活•家庭生活享受•湖景资源占有•别墅级生活享受追求•湖景资源占有•成功标签核心需求•社区品牌、档次、形象•湖景、社区景观•基本功能保证，满足一定舒适度•稀缺湖景资源•高档社区、品牌形象•阔绰、舒适的尺度空间•稀缺湖景资源•标签形象，空中别墅•豪华的尺度空间，完善的户型功能产品对应•两房复式•面积约90平米•总价段约90-110万•大平层，四房两厅三卫•面积约220平米•总价段约220-270万•大平层，四房两厅三卫一保姆间•面积约260平米•总价段约330-350万高层产品——目标客户及产品对应一、别墅市场↘别墅市场研究深化↘本项目别墅产品解读二、高层市场↘高层市场研究深化↘本项目别墅产品解读市场介绍主要内容一、别墅—市场研究深化别墅市场表现•整体市场规模较小，尚处起步阶段•高端别墅中，200-250平米，200-250万为主力面积段、总价段•市场呈现高端别墅逐渐放量，高端需求逐步体现的趋势各面积段市场表现样本时间段2004年1月至2007年12月面积段150-180180-200200-250250-300300-350350-400400以上合计价格段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-5000363636365000-6000202020206000-7000138137121121211541507000-10000446622121210000-150009160141315121208515000-2000086211111820000以上28422306合计565613813713971861814211822383317样本项目：香溢花城I、II期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。各总价段市场表现：样本时间段2004年1月至2007年12月总价段80万以下80-100万100-150万150-200万200-250万250-350万350-500万500万以上合计价格段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交4000-500035351136365000-600055151520206000-7000152149211541507000-1000011337711121210000-150009160141366961208515000-2000043641111820000以上28422306合计4040161615214932946325234115129383317样本项目：香溢花城I、II期双拼、联排别墅，白金瀚叠加、联排、双拼和独栋别墅，铭雅欧洲城独栋别墅。一、别墅—市场研究深化典型项目分析：香溢花城推盘时间产品形态套数面积（㎡）价格（均价总价）销售率第一批2005.5联排18190-310㎡均价0.6万，总价区间120-200万100%双拼4296-309㎡第二批2006.12.19非临湖联排4220-240均价1.1万，总价区间250-290万100%非临湖双拼9230-250均价1.3万,总价区间280-360万100%临湖双拼1342㎡单价1.75万，总价600万100%第三批2007.5.26非临湖双拼9220-250均价1.6万，总价区间280-320万100%临湖双拼1345㎡单价2.2万，总价750万100%第四批2007.11.3非临湖联排4219-240单价1.7万-2万，总价380-480万50%一期二期三期青山湖N市政广场别墅区商业分批小量推盘，价格梯度增长，实现板块内均价最高以及推盘当月内售罄的销售业绩。产品面积适中，基本满足客户的舒适度和功能需求。但普遍反映户型开窗面积较小及观湖效果不好。高总价房源创南昌别墅新高，且去化速度良好，充分体现城市别墅及湖区别墅的强劲溢价能力。典型项目选取原则：1、同板块（青山湖东岸），直接竞争对手2、板块内别墅均价最高，去化良好21一、别墅—市场研究深化客户访谈成果三场高端项目业主座谈五位高端项目操盘手访谈三轮共29组高端客户深访访谈样本情况：别墅客户价值点诉求：安全性、服务性强，物业管理出色顶级生活享受及身份昭示感资源占有，关注风水开发企业品牌形象品质及规划具备市场震撼力；终极住宅追求，第一居所，功能齐全别墅客户经典语录：“独栋别墅才有别墅的感觉，联排和双拼都感觉不舒服”“关键得看产品做出来，得有震撼力咯”“住别墅，院子一定要大，房屋设计一定要考虑周到，风水也要好，一套很满意的房子我们也就不需要再换了”一、别墅—市场研究深化未来主要竞争情况：不容乐观项目区位图青山湖项目产品（西班牙风格）：双拼（220-370平米）四联排（220-240平米）共36套推盘时间：2008年-2009年装修：毛坯产品（德式风格）：10栋双拼（约250平米）20栋独栋（约380平米）推盘时间：预计2008年3月底装修：毛坯，设置地热恒茂湖滨中大青山湖花园产品（欧式风格）3栋独栋（定制，不对外）6栋双拼（约260-300平米）6栋四联排（约230平米）推盘时间：2008年-2009年装修：毛坯未来两年，板块内以双拼（250-300平米）、独栋（380平米）供应为主，供量较为集中。预计未来两年别墅竞品总价以400-900万为主，少量突破1000万。竞争别墅普遍诉求湖景和市区别墅概念，且所属项目及品牌市场表现良好，普遍具备一定竞争力。一、别墅—本项目产品解读青山湖项目主力供应（毛坯）：360平米非临湖双拼（24套）：2008年-2009年上市，总价约860-900万580平米临湖双拼（18套）：2008年-2011年上市，总价约2000-2010万产品青山湖项目580平米临湖双拼香溢花城360平米临湖双拼青山湖项目360平米非临湖双拼香溢花城240平米非临湖双拼装修毛坯毛坯毛坯毛坯08年预测总价约2000万约900万约860万约500万朝向西南南北（西端）西南南北景观南向一线湖景西面一线湖景（西晒）小区内景观小区内景观、部分湖景地段青山湖北岸青山湖东北岸，临近配套区青山湖北岸青山湖东北岸，临近配套区规划别墅加高层，纯高端社区多种产品混合社区，高端形象不明确别墅加高层，纯高端社区多种产品混合社区，高端形象不明确庭苑面积约1050平米约500平米约300平米约150平米地下室面积约530平米约150平米约300平米约100平米户型尺度奢华，功能完善开窗面积较小，户型利用率不高尺度阔绰，功能齐全相对紧凑，开窗面积较小，户型利用率不高青山湖项目产品竞争力预测：青山湖项目别墅VS香溢花城别墅青山湖项目580平米临湖别墅充分考虑资源占有，产品竞争优势明显，虽总价大幅突破南昌价格天花板，但总量较少，市场风险有待检验。青山湖项目360平米非临湖别墅与香溢花城临湖别墅产生直接竞争，相对别墅客户对景观的诉求度，产品竞争力偏弱，市