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上宅置业禹州颖河北岸项目物业发展思路深蓝地产机构2013.08绿色上宅、科技上宅、人文上宅报告目录一、禹州宏观环境分析二、禹州房地产市场表现三、客户需求方向分析四、地块分析及项目属性五、项目定位六、初步物业发展建议报告解读核心点•开发背景：本项目是上宅置业欲进入禹州开发的首个项目，考虑公司发展战略及众所周知的公司高层个人原因，本项目务必要在禹州市场上后发夺人，快打快销，迅速建立起企业的品牌知名度，树立项目形象。因而，本项目面临着五大核心问题：认知区域市场，找准本案的市场地位站在区域客群及市场竞争的层面上，本项目的市场机会如何为本项目制订一个合理合适的产品定位？解析宗地属性，如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？综合分析评估，寻找项目的物业发展方向核心一核心二核心三核心四核心五本项目定位面临的关键点4符合上宅投资集团及上宅置业的企业战略，快打快销，迅速占领市场，取得企业品牌和效益的双赢。关键1关键2如何形成差异化，应对坪山太合公馆、铂金翰宫、金域蓝湾、御湖湾、恒达阳光城等项目的竞争？关键3如何摆脱现阶段周边配套不完善的影响，开发程度低的现状，突破片区的短期瓶颈，实现项目的高溢价？禹州宏观环境分析壹城市简介►城市印象：华夏之源、钧瓷之都、中华药都；城市框架大、人口多。►禹州市位于河南省中部，辖26个乡、镇，面积1461平方公里，市辖区人口120万，市区规划面积70平方公里，截至2012年2月底建成区面积42平方公里，市区人口42万，是中原经济区南缘的区域副中心城市。►禹州位于中原经济区核心区域，北距郑州80公里，距新郑机场40公里，东临京广铁路和京珠高速公路，多条省级公路在市区交汇，郑尧、永登高速公路过境，形成便利的交通网络。城市发展规划近年来，禹州市经济发展迅速，综合经济实力不断增强；通过经营城市，整合各种要素，禹州市城市发展迅速扩张，城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到2012年2月的42平方公里，城市人口达到42万人，位列河南省县级城市第一位，为建设现代化中等城市奠定了良好的基础。►城市功能老城区：政治文化中心，商业、生活聚集区城西片区：传统工业聚集区城北片区：旅游区城东片区：城市推进区、新行政办公区城南片区：待开发区域►城市发展方向老城区；旧城改造东区；城市化进程西区；工业化进程。老城区拥有完善的生活配套、东城区拥有科学的规划和良好环境；随着老城改造和东城区城市化的推进，将成为禹州房地产市场的发展热点。颖北新区颍北新区位于河南省禹州市颍河以北，S103线以西，西环路以东，北环路以南，范围为12.1平方公里。禹州市为中原城市群南缘的中心城市。根据禹州市总体规划及颍北新区发展要求，颍北新区性质为以发展休闲、居住、教育、商业等为主的新型城区，从而实现禹州国家级园林城、卫生城，使城乡面貌得到较大改善，初步实现建设繁荣、和谐、平安新禹州的奋斗目标。颍北新区面积为12.1平方公里，在确定规划范围时，主要考虑颍河、南水北调工程、郑平公路所环绕的具有相对的独立性的地区。根据国家城市居住区规划设计规范人均居住用地指标规定并考虑颖北新区生态环境的要求，规划共容纳人口12万人。功能结构①中心商业区：位于新区中心地带，接近颍河及老城区，②高档居住生活区：位于生态休闲中心与中心商业区之间。③一般生活居住区：位于新区西侧，主要用于老城区居民疏散。④教育科研中心：位于新区东北，主要发展中学及大专院校。⑤生态休闲中心：主要包括植物园、宾馆等用地。⑥工业仓储中心：主要用于乡镇企业的搬迁。城市布局①居住用地：居住用地主要分为东中西三部分，西部居住区主要供老城区居民疏散用。中部居住区主要供新居商业中心居民服务。东部居住区主要供大专院校、科研单位、娱乐休闲使用。②商业金融用地：新区中心集中布局商业金融办公用地，并在植物园西门、北门、西部居住区内布置适量商业用地。③教育科研用地：在新区西北集中布置大专院校及科研用地、中学用地等。其他地域内结合标准配置中小学等。④绿化用地：新区绿地主要由植物园、沿河带状绿地、沿街行道树等组成。⑤工业用地：位于新区中心内的乡镇企业用地搬至颍北新区北部，由于接近南水北调工程，发展无污染的企业。⑥仓储用地：位于工业用地附近。市域经济GDP如图所示：近年来，禹州市域生产总值高速增长，年平均增长率达到29%，经济总量的高速增长，将刺激房地产市场的迅速发展。175.08216264.8304.52332.22390.03408.6818.0%35.1%41.1%37.1%23.1%27.6%23.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0501001502002503003504004502006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年地区生产总值（万元）固定资产增幅禹州市域国内生产总值增长情况注：以上数据源自禹州市国民经济和社会发展统计公报上游水平中游水平下游水平巩义市偃师市新密市新郑市荥阳市禹州市灵宝市永城市长葛市登封市邓州市伊川县镇平县新安县林州市汝州市沁阳市安阳县中牟县项城市唐河县许昌县临颖县武陟县新野县尉氏县襄城县博爱县辉县市固始县2012年河南省县域经济排名（竖向排列）鄢陵县孟州市濮阳县杞县温县鹿邑县虞城县滑县宝丰县渑池县淮阳县长垣县淅川县新乡县太康县潢川县方城县栾川县西峡县叶县修武县上蔡县夏邑县西平县南召县舞钢市内乡县沈丘县民权县开封县淇县郸城县通许县西华县睢县兰考县宜阳县孟津县内黄县浚县商水县泌阳县郏县息县汤阴县新蔡县柘城县嵩县遂平县清丰县平舆县义马市光山县陕县桐柏县汝南县罗山县舞阳县社旗县正阳县鲁山县商城县南乐县卫辉县扶沟县洛宁县确山县淮滨县原阳县封丘县汝阳县延津县获嘉县范县宁陵县新县台前县卢氏县禹州河南省县域经济的地位2012年河南省县域经济排名，禹州位居第6名，城市经济实力位居前列。注：县域经济的排行主要是按照县域经济发展评价监测方案和2012年经济综合指数进行测算后排出的。固定资产投资分析如图所示：禹州市06--12年地区生产总值持续增长，同时固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP比例稳步提高，城市建设力度增大，为房地产的发展提供了良好的开发环境和市场机遇。01002003004005002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年固定资产投资175.08216264.8304.52332.22390.03408.6864.487123.8170.8211247.01305.95地区生产总值固定资产投资（万元）注：以上数据源自禹州市国民经济和社会发展统计公报人均可支配收入如图所示：禹州城镇居民人均可支配收入与人均消费支出持平稳上涨，消费能力稳步增强，充实了居民购买力水平，为住宅消费增加了保障和消费动力。05000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年06--12年人均可支配收入情况73229687118631364215239176221986046005485632467257565903310207农村居民收入城镇居民可支配收入（元）注：以上数据源自禹州市国民经济和社会发展统计公报产业结构如图所示：禹州属典型的工业化城市，第一产业相对薄弱，产值已降至总产值的8%，二、三产业较为发达，以发展成为高新技术为主的现代化工业城市为目标；禹州着力发展工业，这样也为房地产市场发展提供了优良的消费群体；房地产发展上升到产业发展的高度，并逐渐成为第三产业的重要组成部分。0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年06--12年禹州市三产结构比变化第三产业第二产业第一产业注：以上数据源自禹州市国民经济和社会发展统计公报建筑业增加值0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%123456增幅5.40%8.10%23.40%13%9.10%17.80%增幅如图所示：禹州市建筑行业增加值稳步上涨，说明房地产市场发展形势良好，虽然在10--12年涨幅有所滑落，但并不影响其整体上涨的趋势。0200004000060000800001000001200001400001600001800002007年2008年2009年2010年2011年2012年建筑业增加值622717543291397119401143441171390（万元）注：以上数据源自禹州市国民经济和社会发展统计公报禹州房地产市场表现贰一、楼市情况禹州市房地产市场板块原城市核心地段，生活配套齐全，未来供给主要为城中村改造项目，体量大，但品质感差。均价3600元/㎡左右。禹州新型城区，以发展休闲、居住、教育、商业为主。未来供应量大，且高品质项目聚集，均价4000元/㎡左右。城市近期主要发展方向，目前市行政中心。商品房存量大，品质楼盘较少，均价3800-4000元/㎡。主要竞争楼盘分布图颍河圣地金苑维也纳金域蓝湾恒达阳光城锦绣东方尚品1698禹王国际城上东国际老城区及西产业园区西城禹都1、颍北新区1、万丰·铂金翰宫项目名称万丰▪铂金翰宫物业地址颍北大道与府东路交汇处东600米路北市区接待中心滨河大道与药城路交汇处东160米路北销售中心颍北大道与府东路交汇处东600米路北销售电话0374—8360999开发商万丰置业建筑设计天友建筑全程代理智恒景观规划博景瑞联物业类型住宅、商业住宅价格一期售罄，均价3800元/㎡，二期一批均价4000元/㎡，二期二批价格未出，预计价格4200元—4600元/㎡。一期1批2011年底开盘，2批2012年9月29开盘；二期一批2012年11月份对外销售。销售情况二期二批3#、5#、8#、9#、11#西单元排号，共推出房源330套，7月28日认筹，目前排号80余个，9月底开盘。占地面积总占地面积210亩建筑面积总建筑面积46.6万㎡容积率东地块3.22西地块3.44建筑规模总规划42栋楼,19层或24层建筑形态小高层、高层绿化率42％建筑风格英伦交房标准毛坯户数2853户楼间距40—100米主力户型129—140㎡三房内部配套全地下停车场、风情商业街、星级会所、游泳池、国际双语幼儿园、篮球场、羽毛球场、亲子乐园、老年活动广场智能科技周界防范系统、彩色可视对讲、停车场一卡通、无盲点监控公共空间配置精装修挑空入户大堂建材及设备冷暖中央空调、三菱电梯、断桥铝中空玻璃颍北新区规模大盘，品质高端，未来竞争关系较大万丰▪铂金翰宫鸟瞰图二期二批项目产品户型配比主力户型2房3房面积区间97㎡130㎡140㎡套数8672172套型占比26.1%21.8%52.1%万丰▪铂金翰宫二期二批产品户型主要以130—140㎡的三房为主；两房户型占有一定比例，户型面积适中，设计精良。三室两厅两卫+阳台建筑面积：164.07㎡住宅户型情况商业户型情况2号楼立面效果图游泳池效果图建筑效果图售楼部内部装饰入口售楼部2、坪山·太合公馆项目名称坪山▪太合公馆物业地址轩辕大道与颍北大道交汇处西北角销售中心彩虹桥向东1000米路北销售电话0374—8606789/8606888开发商禹州坪山实业集团有限公司规划设计国家林产工业设计院全案代理智圆行方企划景观规划瀚景园林物业类型住宅、商业住宅价格均价3800元/㎡左右销售状况一期10栋楼，其中一期一批4栋，1、4、6、8#，预计10月开始销售占地面积总占地面积147.47亩建筑面积总建筑面积36万㎡，1642户，容积率3.46景观规划五进大宅建筑形态小高层、高层建筑风格新古典主义交房标准毛坯建筑规模25栋9—33层住宅组成主力户型舒适两房、奢华三房建材及设备外墙保温、断桥铝合金窗、双层中空玻璃外墙底部采用高档石材，上部采用高级面砖及真石漆，顶部采用深灰色彩瓦主宣传语首创中原养生大宅新标准与本案仅一路之隔，产品形态丰富，品质高，未来有直接竞争关系坪山▪太合公馆鸟瞰图一期一批项目产品户型配比主力户型2