搜索
诚信||务实||专业||创新欣豪尚品销售代理竞标报告引领居住品质品味人生真谛北京华业行东北区第三事业部二0一四年四月六日诚信||务实||专业||创新前言从社稷坛上垒起五色土的那一刻起人类便开始了对土地的崇拜土地承载生命，孕育希望土地代表了千百年来人类所追求的终极价值时至今天，在这个全球最大房地产市场华业行，作为专业地产综合服务机构所要做的就是，以全面的领先服务取胜为人类，赞美大地为客户，生长价值诚信||务实||专业||创新永远值得信赖的策略伙伴北京华业行房地产经纪有限公司成立于1995年，是北京创建最早且最具发展历史的专业地产服务机构之一。经过十余年的稳健发展，公司的业务层面不断拓展；目前，华业行已经发展成为集地块研究、投资分析、建筑产品策划、营销策划、销售代理、广告推广、资源整合等一体化房地产专业地产服务机构；依据“立足北京，放眼全国”的战略目标，华业行公司先后在北京、河北、山东、山西、陕西、吉林、黑龙江、辽宁、内蒙古、湖北、湖南等省市自治区成功运作项目超过200个，涉及别墅、公寓、酒店、普通住宅、商业、写字楼等各种物业类型，是北京代理行中服务领域最为全面同时跨区域最广的代理公司之一。诚信||务实||专业||创新多年来，我们携手走过华业行合作开发商企业录中国五矿集团公司中国中建集团八局中国中冶集团中国水利水电建设集团公司北京建工集团香港嘉里集团北京安瑞房地产开发有限公司北京韩建集团北京龙德置业有限责任公司北京中佰龙置业有限公司………………………….诚信||务实||专业||创新我们是北京华业行！诚信专业务实创新诚信||务实||专业||创新华业行扎根齐齐哈尔4年有余！诚信||务实||专业||创新我们熟知鹤城！我们对她有浓厚的感情！我们了解鹤城人民真正的需求！！诚信||务实||专业||创新我们熟知齐齐哈尔所有竞品！我们拥有绝对丰富的市场经验！诚信||务实||专业||创新同时，我们拥有最先进的操盘理念！因为，我们来自北京！北京华业行成功案例分享：营口五矿铂海湾，自2011年开盘，在高端项目中销售第一；抚顺中国水电海赋外滩，自2012年开盘，是销售价格的标杆，且销量为地区第一；北京西客站商业，自2013年7月开盘，仅5个月销售清盘，销售额达31亿……诚信||务实||专业||创新一场涅槃重生的战役诚信||务实||专业||创新1、我们项目目前面临哪些问题及如何解决？2、我们项目的核心竞争力在哪里？3、我们项目的客群到底在哪里、是哪些人？4、我们采取什么样的营销策略快速提升来访量？5、我们的团队如何将来访客户转化为业主？思考：诚信||务实||专业||创新目录Catalog市场解读本体解析营销策略客群研究营销保障诚信||务实||专业||创新ＰＡＲＴ．ＯＮＥ：市场解读ＭＡＲＫＥＴ诚信||务实||专业||创新政策回归理性指导立足长效调控行政干预减少市场化调控、分类调控加多从新一届政府对房地产的态度来看，政策指向越来越有长效性，摒弃以行政干预为主的调控方式，转变越调越高的不利局面，采取市场化手段调控。2014年关键词一——双轨制调控！1.1宏观市场诚信||务实||专业||创新从供需情况来看，一二线城市外来人口压力不减，购房需求强盛，依然处于供不应求的现状，加之可开发土地日益减少，拿地成本走高，房价还将在高位运行。三四线城市市场跟风情况严重，部分开发商盲目拿地，导致出现供大于求的现状，楼盘降价在所难免。2014年关键词二——分化期1.1宏观市场诚信||务实||专业||创新房地产市场将步入深度调整期！不同等级的城市，将面临较大幅度的市场变革！2014年房地产市场形势：齐齐哈尔市场将走向何方？1.1宏观市场诚信||务实||专业||创新根据施工量和去化量对比分析，市场供大于求表现十分明显。截止2013年底齐齐哈尔房地产市场商品房存量已达1200万㎡。2011年施工面积865万㎡，新开工面积532.9万㎡；2012年施工面积937.7万㎡，新开工面积460.2万㎡，；2013年施工面积1148.1万㎡，新开工面积527.5万㎡。_____该数据摘自[齐齐哈尔市统计信息网]根据齐市普遍施工速率测算：2011年施工面积+2012年新开工面积+2013年新开工面积（为11年-13年市场合计供应量）-3年内共计去化量640万㎡=约1200万㎡1.2齐市市场分析～存量分析诚信||务实||专业||创新齐市房地产市场整体呈现“物业形态单一、产品类型同质化严重、销售均价跨度大”等特征。市场多以高层小高层为主；主力户型集中为80-127㎡；本区域主力价格区间为4900～6800元/㎡版块分类楼盘名称物业类型主力户型价格滨江居住板块金湖湾首府高层、小高层80-130㎡4900元/㎡起恒大翡翠华庭高层94-120㎡均价6800元/㎡中冶滨江国际城高层、小高层、多层90-120㎡多层均价6500元/㎡高层均价5300元/㎡南苑开发区板块欣豪尚品多层、小高、高层100-127㎡均价6800元/㎡恒大名都高层98-120㎡均价6300元/㎡紫金华府高层、小高层97-121㎡均价4900元/㎡中汇城·金域名都多层、小高层、高层105-128㎡均价5500元/㎡中汇城·御园小高层、高层88-106、127㎡均价5500元/㎡劳动湖板块万达广场高层、写字楼94-131㎡7200-9000元/㎡锦湖金色世家高层90-120㎡均价7200元/㎡名人花园高层85-122㎡均价7500元/㎡建华居住板块盛和湾高层高层115㎡复式77-88㎡洋房120-170㎡高层均价8000元1.2齐市市场分析～产品分析诚信||务实||专业||创新2014年第一季度房地产交易量明显下滑：根据对房产局官网信息显示2014年1-3（3月22日）月份共登记备案900余套，但2013年1-3月份共备案登记达2123套，下滑50%以上，市场交易量大幅度下滑。近期对市场各楼盘的市场调研，部分楼盘价格有所松动：万达调整价格、紫金华府价格下调；万达4月加推4#楼，恒大翡翠、名都5月底加推，价格持观望态度。版块分类项目名称2014年3月累计成交2014年2月累计成交2014年1月累计成交2013年累计成交滨江居住板块恒大翡翠华庭1314361220中冶·滨江国际城171411482劳动湖板块万达广场1585445锦湖金色世家101110152锦湖雅居纯水岸1313109金榜苑446158南山鑫苑276251南苑开发区板块恒大名都151629690御园828671紫金华府131311446金域名都142012162建华居住板块盛和湾282231422奕人花园29134225中心商业板块锦江阁33573东部居住板块曼哈顿水岸公馆11278鹤乡名苑233981.2齐市市场分析～成交量及价格分析诚信||务实||专业||创新奕人花园盛和湾嘉禾国际金湖湾首府滨江居住板块恒大名都恒大翡翠华庭联通名苑联通格林小镇千禧名仕南国花园名人雅居东部居住板块南苑开发区板块南山鑫苑鹤乡新城新城尚品中心商业板块新世纪广场劳动湖板块方正大厦金榜苑曼哈顿水岸公馆锦湖雅居纯水岸万达广场建华居住板块中冶滨江国际城目前齐市房地产市场“六区并立”，其中劳动湖板块、滨江居住板块和中心商业板块为齐市房地产板块的主要热点区域。在售项目重点项目【五大板块】劳动湖板块建华居住板块中心商业板块东部居住板块滨江居住板块南苑开发区板块欣豪尚品中汇城盛和湾奕人花园锦湖金色世家鹤乡茗苑曙光新城锦江阁1.2齐市市场分析～板块分析诚信||务实||专业||创新中心商业板块为市中心板块，配套成熟，多以商业和商住产品为主；劳动湖板块拥有较为强势的湖景资源，产品设计强调景观价值；滨江居住板块景观资源与发展潜力俱佳，但消费者认可度还需时间的培养；建华居住板块在市政府的入驻下，板块整体价值得到提升，以高端项目为主；南苑开发区板块为政府规划的新兴板块，目前尚不成熟，但未来有发展升值空间（北起民航路，南至南一路，西始新立街东岸；东到规划环城路）；东部居住板块主要是安置房和回迁型项目为主。劳动湖板块建华居住板块中心商业板块东部居住板块滨江居住板块南苑开发区板块本案位于城市发展规划重点区域、新的中央生活区和新的城市中心——“南苑开发区”；1.2齐市市场分析～板块分析诚信||务实||专业||创新欣豪尚品恒大中冶·滨江国际城中汇城·御园品牌欣豪置业恒大品牌中冶本地知名建筑类型叠拼、小高层、电梯洋房、产品多元高层多层、小高层、高层高层、小高层主力户型一室60-69两室76-130三室153-160别墅：240-268两室92-98三室112-150一室72-82两室96-125三室114-148两室87-107三室126-128园区配套临街商业配套奢华幼儿园、商业会所、商业园林七重园林、七桥八亭体验式园林景观及大面积中心湖景多层部分呈现——物业自持物业金碧物业世纪阳光北亚物业价格多层：6500-7000高层：5800-6500除精装修外，实际在5300元/平左右多层：6350元/平高层：5300元/平5500品质隐蔽工程呈现力度不够用品牌提升品质质量有较好口碑一般交工现房、毛坯2015年、精装多层交房，高层封顶2014-10月，毛坯1.3竞品个案研究诚信||务实||专业||创新1.4未来市场研判华业行认为，在供大于求的齐齐哈尔市场，将面临两大战役：价格战品牌战我们在这两场战役中，我们优势何在？诚信||务实||专业||创新ＰＡＲＴ．TWO：本体解析ＰＲＯＤＵＣＴＳ诚信||务实||专业||创新项目位于龙沙区永安南大街南市郊交通岗东北角，位置相对较偏、配套较差。2.1项目本体分析~区位分析配套：紧邻恒大项目，东风日产瑞迪专营店。学校：第十七中学，跃进小学，第一中学。医院：第三医院，亚麻厂卫生所。生活配套设施较差。诚信||务实||专业||创新从技术指标和规划上看，项目属于较低容积率、多种物业类型的高品质项目。欣豪尚品基本信息物业类别住宅、商业项目特色低密度花园洋房建筑类别多层小高层别墅装修状况毛坯容积率1.5绿化率45%占地面积8万建筑面积14万住宅体量105062.2㎡公建体量15936.4㎡开盘时间2013年6月入住时间2013年8月28日住宅总套数1010套地下停车414个（2：1）开发商齐齐哈尔欣豪置业有限公司售楼地址永安南大街南市郊交通岗东北角欣豪尚品28#楼交通状况11路、4路三粮库下车建筑楼栋高层9座（17层建筑3座，11层建筑6座），多层建筑8座，叠拼别墅4座，共计1010户，商服9座2.1项目本体分析~规划技术指标诚信||务实||专业||创新欣豪尚品户型配比：共计套数：住宅962套，别墅48套，共1010套、推出：712套类型户型面积总套数推出套数销售套数销售比例多层260套（2#、3#、4#、7#、12#、14#、16#、18#）两室两厅两卫103-1582121325743%四室两厅两卫17448483369%小高层328套（1#、8#、9#、15#、17#、19#）一室两厅一卫64-69444437%两室两厅一卫76-9944442250%两室两厅两卫76-127108423071%三室两厅两卫127-1301321325844%高层374套（13#、20#、21#）一室两厅一卫5968681421%两室两厅一卫77-921701364029%两室两厅两卫90-110102681218%三室两厅两卫13034000%别墅48套（5#、6#、10#、11#）四室/六室240-26848000%合计101071426938%数据为华业行跟踪房管局官网统计本项目存量房源的面积仍以100平米以内房源为主、大面积产品去化相对较好；多层去化率相对高于小高层。2.1项目本体分析~户型分析诚信||务实||专业||创新现状及问题：定位：项目定位中高端，导致刚需客户望而却步，客户定位不明确；建筑规划：南高北低、东高西低；配套设施：南市郊，内外配套不齐全，难以满足小高层客户生活需求；园林景观：园林景观工程滞后，难以对项目品质及销售形成有力支撑；推广调