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创世纪广场物业管理顾问建议书武汉世纪环球投资有限公司DTZ戴德梁行的使命DTZ戴德梁行的使命是与客户共同开创优质的物业，并提供全球性的投资及商务方案。使命的核心是通过戴德梁行的团队精神、优质服务，用创意和热诚使目标得以实现。1.0序言12.0戴德梁行物业管理有限公司简介2-43.0物业管理公司参与物业开发的过程6-7对发展商之意义4.0戴德梁行物业管理要点7-115.0「创世纪广场」物业管理顾问服务内容12-235.1前期物业管理顾问服务内容5.2后期实质物业管理顾问服务内容5.3营销中心管理顾问服务内容6.0服务形式及服务费用24-25附件一：资质证明26-44附件二：国内物业管理经历45-74附件三：委任书75-761.0序言1.0序言武汉世纪环球投资有限公司投资开发的「创世纪广场」位于武汉市解放大道，住宅总建筑面积约5.5万平方米，由一栋高层住宅楼组成，另有商业裙楼、停车场等配套设施。武汉「创世纪广场」处于前期开发阶段，鉴于此，根据贵项目的工程进度，我司建议物业管理顾问为期约三十个月，届时贵我两司可根据具体情况再进行相关调整。凭着于国内及东南亚多年丰富的物业管理经验，戴德梁行将针对武汉「创世纪广场」之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，提供一套切合实际之物业管理方案，以确保发展商及业主之投资能有保障及增值。2.0戴德梁行物业管理有限公司简介2.0戴德梁行物业管理有限公司简介戴德梁行,为英国伦敦上市公司(编码:DTZ),为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行亦为北美的国际企业提供专业的房地产咨询及顾问服务。DTZRockwood将增加客户直接投资房产及集资的机会，而与TheStaubachCompany的合作则为客户提供优质的企业服务。我们的专业团队不单为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案。戴德梁行就商用(工业、店铺及写字楼)和住宅物业的买卖及租赁，为客户提供独到的交易建议。我们的专业顾问服务涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。戴德梁行的研究顾问团队是整体业务的核心，透过追踪和分析对业务有影响之市场因素和经济走势，协助我们的前线专才为客户提交最适切的解决方案。他们亦为公营及私人机构提供策略性预测服务，汇集社会、经济、市场及商业等信息，协助客户就这些因素对企业及业务构成的影响和风险作全面深入的评估。戴德梁行武汉办事处架构中国办事处架构物业管理项目小组本公司曾提供建议书之地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台湾、南京、天津、福州、顺德、番禺、广州、深圳、珠海、重庆及成都。并且实际参与了各类型的物业管理,对各地方政府的要求及民情都甚有了解。本公司已组成全国数据库,对各地之物业管理提供庞大的网络性支持。确保各分公司能掌握并提供予客户最新的市场数据及资讯。针对武汉「创世纪广场」发展项目,本公司将结合香港总部的物业管理经验及武汉地区的实际环境，组成项目小组，为武汉「创世纪广场」提供完善之物业管理顾问服务。香港派驻当地董事物业估价租售代理物业管理市场研究物业管理顾问建议书︱创世纪广场戴德梁行组织架构香港总公司董事局香港总行国内办事处物业管理部工贸大楼租售写字楼租售商业店铺租售住宅租售楼宇估价市场研究物业管理投资策略建筑顾问物业管理楼宇估值市场研究租售代理管理服务顾问服务租约管理大厦公契维修保养设施管理物业管理顾问建议书︱创世纪广场3.0物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义物业管理顾问建议书︴创世纪广场3.0物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义3.1物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。3.2物业开发既要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能会造成先天不足，后天难补之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善，除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须严格执行国家有关标准外，物业管理公司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可以：1.能够完善的使用其功能；2.能够改进房屋设计的具体要求；3.能够严肃监理施工质量；4.能够为施工验收和接管垫定基础；5.便于日后对物业的管理。3.3本公司除传统意义上的楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对其管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。物业管理顾问建议书︱创世纪广场4.0戴德梁行物业管理要点物业管理顾问建议书︴创世纪广场4.0戴德梁行物业管理要点物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并透过长期的改进和提升，使每一个物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种「投资管理」的哲学，使业主能充份保障其不动产投资之价值，不但使其保值，而且更能使不动产增值。于参考了发展商提供之资料后，本公司建议武汉「创世纪广场」之物业管理，因应物业的不同部份应注意以下事项。并且于进行实质管理时，结合所有部份，以维持统一管理，节省资源。管理要点包括：4.1住宅楼管理4.2商业裙楼管理4.3停车场管理4.1住宅楼管理住宅楼需要极周全之管理服务，特别是现代化之高级发展计划，由于使用人没有任何限制，于任何时间都可自由使用其单元，因此物业需要极周全之管理服务，使用设备如照明系统等必须照顾周全，使住户能得安全及不间断之高质素管理服务。住宅楼更须特别注意保安工作，使用户能有一个舒适及安全之居住环境，不须为家居安全而担忧，增加住户之归属感。住宅的内部清洁，必须妥为安排，在日常清洁时不能影响住户，做成不便。而物业清洁服务之质素，必须能长时间有效地保持高质素，使无论是住户或访客，都能享受一个清洁清新之居住环境。为使住户省免麻烦，物业管理处必须提供住户一切有偿服务安物业管理顾问建议书︴创世纪广场排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等,使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。4.2商业裙楼管理商业裙楼是否办得成功，要视乎若干因素，而这些因素又深受完善物业管理的影响。除了在户组合要平均外，必须保持商铺及整个物业的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志预留适当地方作大型展示。商铺设施装备在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供方便而不间断的服务。空气调节必须调校适宜，特别是在餐厅、公众娱乐场所等地方。逃生信道必须保持畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔油池等，必须妥为监管及清理，以免对用户或顾客造成滋扰。物业管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。至于商业区域附设之停车场时租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。商业裙楼内之店铺、餐厅及娱乐场所之开放时间有别于其他物业。而其组合成份之使用时间，一般亦有差异。游客、路人及乘客均是商场所吸引消费之对象，故设施之使用率一般较住宅高，所以设施必须保养得宜，以免对租、用户及顾客造成不便。由于店铺，餐厅之开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联物业管理顾问建议书︴创世纪广场系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商业裙楼外观及设备保养，都能符合项目整体及使用者之要求。4.3停车场管理现今停车场的设备多采用先进的自动化管理系统配合日益繁重的日常运作。采用自动化管理，可以减少人为错失，减省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，对租用户及访客利用停车场有莫大裨益及帮助。停车场经营管理策略在可能情况下应按照自给自足厘定收费额，无须由管理费内补贴以免降低管理费收入，这对住宅出租及出售营运都有着正面积极作用。武汉「创世纪广场」之停车场，除本身用户会使用外，外来访客、出租车、政府车辆等，亦会临时使用停车场。本公司于被委任后将会为发展商提供完善之停车场管理方案，并按实际需要对车场之分区、清洁服务、保安、停车场系统修缮计划及保险险种等提供建议，从而令使用者感到高效率的管理服务。物业管理顾问建议书︴创世纪广场5.0物业管理顾问服务内容物业管理顾问建议书︴创世纪广场5.0物业管理顾问服务内容根据武汉「创世纪广场」的规模及工作进度,本公司为此项目提供物业管理顾问服务的建议包括以下各项:5.1前期物业管理顾问服务(物业交付使用前)5.1.1机电工程顾问方面5.2.1.1评估项目规划设计及设施设备5.2.1.2评估项目建筑设计5.2.1.3建筑材料设备的适用性之专业意见5.2.1.4物业智能化管理功能之建议5.2.1.5优化该物业设计方案5.2.1.6跟进该物业质量管理5.2.1.7帮助建立科学的设施、设备运行档案5.2.1.8评估项目绿化/景观及环卫规划设计方案5.1.2物业管理顾问方面5.1.2.1订定管理守则5.1.2.2配套设施的安排及管理5.1.2.3员工培训计划5.1.2.4财务预算5.1.2.5停车场管理建议5.1.2.6移交单元予租用户之程序5.1.2.7装修工程及物料运送控制之程序5.1.2.8物业交付期间之保安控制5.1.2.9物业交付期间之迁入控制5.1.2.10物业交付期间之安全控制5.1.2.11物业管理人力资源5.1.3配合销售物业5.1.3.1设计与该物业销售配合之管理模式物业管理顾问建议书︴创世纪广场5.1.3.2.协助发展商培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知识，以便销售人员在促销时答复认购人的查询。5.1.3.3从物业管理的角度，协助发展商完善该物业楼盘整体之专业形象。5.2后期实质物业管理顾问服务(物业交付使用后)5.2.1建议物业保险事项5.2.2建议物业管理人力资源5.2.3建议保安安排5.2.4建议清洁服务之程序5.2.5建议维护保养服务之安排5.2.6建议财务管理之程序5.2.7建议处理用户投诉之程序5.2.8订定业主委员会之章程5.2.9建议园艺保养及节日布置之安排5.2.10建议用户联系及管理报告之安排5.2.11管理运作进程5.2.12管理顾问运作组织表5.3营销中心管理顾问服务5.3.1.营销中心安保服务5.3.2营销中心清洁服务5.3.3绿化保养及节日布置之安排5.3.4设施设备的验收及日常维护保养物业管理顾问建议书︴创世纪广场5.1前期物业管理顾问服务(物业交付使用前)5.1.1机电工程顾问方面5.2.1.1评估项目规划设计及设施设备从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见，如停车场出入口的位置，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见。从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。站在使用者的角度对有关工程设备之选择提供意见。定期与项目工程部联络并作出会议，对可能影响日后执行管理工作的事项，提供建议。5.2