万科_厦门杏滨项目竞品个案分析_77PPT_XXXX年

一、综述：片区竞争环境综述（增加总论描述）二、竞品项目列表三、竞品个案分析、案例学习一、综述：集美楼市09年全年价格持续上涨，供不应求集美区近年：V型走势与全市一致，2009年成交量出现爆发式增长，达近年新高，全区销量65.34万㎡，占全市市场份额16.7%。集美区近期：09年上半年住宅市场以消化上一年存量为主，09年下半年前期受金博水岸一期、大学康城、红树康桥、金海湾四个项目进入尾盘影响，全区成交量萎缩；11月以后金博水岸二期、海聚天下等项目再次推动成交量浮动上涨。全区住宅均价整体波动式上涨，2010年2月达到9476元/㎡，月均涨幅7.5%。0100020003000400050006000700080009000100000.002.004.006.008.0010.0012.0014.00近期集美区市场供销走势图供给销售价格一、综述：集美城区容量：07-09年年均20-25万㎡主要竞争板块—集美板块项目情况图(统计时间：2010.3.23)项目名称开盘时间推出套数主力面积（㎡）均价（元/㎡）主力产品总价销售率月均销售量客群祥和雅筑08.01212二房80-90三房110-120541950-60100%18集美城区泛公务员(大学教师、医生、机关单位等)、杏林工业区职工为主。禹洲大学城一期08.122294二房80-90429337-43万98%183岛内的占了1/3，部集美、同安客户，还有漳泉、龙岩、三明等外地客户。自住、投资参半，职业上以岛内工薪阶层、外地私营业主、周边老师等。泉舜•泉水湾08.041204二房54-62二房85-88881175-8088%75岛内年轻自住客，集美片区泛公务员全体，温州客是典型的群体红树康桥08.09769二房82-86679355-6090%64集美大学教师和集美白领阶层，少量岛内客户古龙御景09.091191二房80-90三房130-150942075-14060%92集美学区教师、职工及当地居民占40%岛内投资和自住客占40%，外地（三明、泉州）投资客，部分自住占10%以上海聚天下09.10235三房100-110三房120-130673175-8081%78岛内客户50%以上，集美片区40%，外地10%左右海景明珠10.01214二房80-90三房120911770-10054%40集美片区主力，包括泛公务员群体、拆迁户，10%左右岛内年轻自住客。注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。集美目前集美城区年商品住宅的消化能力为20~25万㎡扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远在大学城片区的祥和雅筑和禹洲大学城，在2009年这一年时间内，集美城区消化2100套普通住宅，合计约20-25万㎡集美城区1年半时间内各项目各户型去化情况总表(统计时间:2010-03-23一房二房三房四房和以上项目名称均价50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上泉舜•泉水湾882360642466755454502余量531056401红树康桥680746208846057573110余量051165925古龙御景94651861077218965737余量1461350638420海聚天下6740261301311728余量51612101海景明珠9263311391401820191544余量15730216131144合计--2957526791199840981112251471387974余量20012611141730754740214645销售率32%84%77%88%79%25%93%95%79%73%85%42%39%注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半集美城区集中供销区集美城区市场向岛内衍生性和户型的首次置业性、兼顾投资性是产品供应的主线—主要产品线基本在首置80-90㎡二房扎堆。集美一、综述：集美城区产品线：首置二房供应为主一、综述：杏东片区容量：07-09年年均30-35万㎡目前杏东片区年商品住宅的消化能力为30~35万㎡本案所在杏林板块项目情况图(统计时间：2010.3.23)项目名称开盘时间推出套数主力面积（㎡）均价（元/㎡）主力产品总价销售率月均销售量客群大学康城二期07.121693二房80-90三房120-140530048-67万99%13950%以上是岛内，主要是湖里区，30%是杏林周边客户，其余是来自海西片区，自住为主，部分投资。海韵华庭08.06134三房130-135563870-75万81%10杏林周边客户为主，部分岛内客户，少量外地客户，自住为主。中铁海湾华庭0707135二房86-96(挑高5.6)701360-70万97%8杏林周边客户为主，部分岛内客户，少量外地客户，自住为主。悦美筼筜06.06847三房120-160682180-90万98%28杏林周边客户为主，部分岛内客户，少量外地客户，自住为主。金博水岸一期09.05599三房120-140588060-87万99%85杏林本地，比例50%，职业以泛公务员、教师、私营业主为主，裙带客户多。厦门本岛，比例小于30%；泉州、龙岩等外地比例20%-30%。金海湾三期08.05406四房160-180600466-103万99%40杏林本地比例60-70%，其中又有60-70%为首次置业（他们大多有自己的民房，属于改善型置业），年龄集中在30-40岁。本岛20-30%比例。余下不足10%为泉州、三明、南平、福州。杏林下属乡镇客群非常少，不到1%。金海湾二期07.06519二房90-100778970-78万100%30注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远位于杏北区域的大学康城，在2007年下半年~2009年一年半时间内，杏东片区消化2600余套普通住宅，合计约60万㎡。折算则年去化量约30~35万㎡。杏东一、综述：杏东片区产品线：首置、首改、再改供应均衡杏东片区1年半时间内各项目各户型去化情况总表(统计时间:2010-03-23)一房二房三房四房和以上项目名称均价50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上海韵华庭56494523354余量61812中铁海湾华庭801945285642余量6231悦美筼筜68212484885548111812687余量315110金博水岸7955684621609019216915111918余量20212348123543537金海湾6002686363305149132926217082余量14合计--4294863225423365222398345341289187余量57510153582148435331销售率88%91%100%96%97%91%97%95%88%89%85%86%注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半杏东片区市场的内需性和户型的居住性是产品供应的主线—从首置二房、首改三房到再改四房，各产品线供需均衡。杏东一、综述：未来短期竞争：杏东1-3年内新增供应年均约40万㎡3.灌口、后溪1.杏东4.园博园、文教区2.马銮湾、杏北5.集美城区6.环东海域集美段本案短期竞争板块市场存量统计表(单位：万㎡)区域在售余量已动工量未动工储备量合计10.439.8112.8153.0216.4039.555.930012.412.440097.597.5512.87.3244.664.760080.180.1合计29.647.12386.9463.6AABBCC通过几个竞争区域的存量考量：启示A、1-1.5年内，杏东由于在售余量的殆尽和空白，开工量增加，竞争形势加剧。而集美则主要以消化存量为主。启示B、1-1.5年内，杏林新面孔的涌现程度远远高于集美。启示C、1.5-3年内，杏林现有的土地储备量是集美的近三倍。综上：杏东片区需求主力仅依赖本地客源的消化，无法去化逐年递增的市场供应。主要竞争板块其他板块一、综述：区域外部竞争：海沧与翔安是长期竞争对象集美同安翔安海沧本岛主要竞争板块其他板块本案长期竞争板块住宅市场存量统计表(单位：万㎡)区域在售余量已动工量未动工储备量合计海沧112.9737.483.83-84.1234.2-234.5翔安16.358.8777.25-80.93152.42-156.1两地总计129.2796.27161.08-165.03386.62-390.6集美29.647.12386.9463.6海沧区与翔安区是本案长期竞争的主要对象：启示A、未来1-1.5年，海沧区与翔安区给集美区带来强劲的存量竞争，以海沧区尤为突出。海沧区市场在售存量位居海沧、集美、翔安三地之首，为集美区、翔安区两倍，集美区与翔安区在售存量相当。海沧区以消化存量为主，翔安区在消化存量以后，开工量将会迅速增加。启示B、未来1.5-3年，集美区住宅推售量将达近年顶峰，分别是海沧区、翔安区的4.6、4.8倍，来自海沧、翔安的存量竞争相对较弱。集美区的市场存量分别是海沧和翔安的4.6和4.8倍，集美要应对的本土竞争远远高于外部区域。AB一、综述：未来竞争：2011年中期起竞争压力加大，竞争激烈。20102011201220132014本案35万㎡金博水岸0.4万㎡金銮湾7.5万㎡香港公馆2.1万㎡橡树湾29万㎡杏林建发J2009G028.2万㎡联发J2009G0525万㎡禹洲2009P0244万㎡大学康城16.4万㎡大学康城三期16.5万㎡(聚镇)杏林建设J2007G0223万㎡翔鹭2007JG0112.3万㎡住总2007JG0313.2万㎡东区2009JG028.4万㎡特工2009JG0475.8万㎡泉舜•泉水湾A地块1.1万㎡禹洲•大学城一期0.4万㎡鹭岛•北海湾1.1万㎡红树康桥0.9万㎡古龙御景14万㎡海聚天下0.7万㎡海景明珠1.7万㎡天鹅美苑三期2.8万㎡泉舜•泉水湾后期14.2万㎡禹洲•大学城后期27.6万㎡东区2009JP0146.2万㎡金都2008TG1433.8万㎡注：表示主要竞争项目表示主要结论2011年起本案的竞争压力加大灌口和杏北影响微弱集美片区主要以消化存量环东海域片区是本案的主要竞争对手与特工合作的2009JG04项目是本案的主要竞争对手主力总价100万元以内主力总价100~120万元主力总价140万元左右和以上主力总价120~140万元禹洲2009P0244万㎡金博水岸0.4万㎡金銮湾7.6万㎡香港公馆2.1万㎡橡树湾29万㎡杏林建发J2009G028.2万㎡联发J2009G0525万㎡本案35万㎡大学康城16.4万㎡大学康城三期16.5万㎡(聚镇)杏林建设J2007G0223万㎡翔鹭2007JG0112.3万㎡住总2007JG0313.2万㎡东区2009JG028.4万㎡特工2009JG0475.8万㎡泉舜•泉水湾A地块1.1万㎡禹洲•大学城一期0.4万㎡红树康桥0.9万㎡古龙御景14万㎡海聚天下0.7万㎡海景明珠1.7万㎡天鹅美苑三期(别墅)2.8万㎡泉舜•泉水湾后期14.2万㎡禹洲•大学城后期27.6万㎡东区2009JP0146.2万㎡金都2008TG1433.8万㎡相似总价区间302万㎡体量一、综述：未来竞争：相似总价区间体量302万㎡一、综述——市场总结1、全年走势：2009年集美区整体呈现供不应求态势，全年价格持续上涨。由于受单盘成交影响，近期价格上涨尤其明显；2、片区容量：集美城区年度去化量约20-25万㎡，杏东片区年度去化量约30-35万㎡；3、产品线：目前，集美城区产品供应以首置二房为主，而杏东片区产品供应以首置、首改、再改供销基本均衡；4、未来竞争：海沧与