上海房地产市场回顾

中原地産CP/SHR&C/200401SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED2003上海房地产回顾及2004年展望©2004年上海中原物业代理有限公司版权所有1增長下的上海地產－2003年上海房地产市场回顾PROPERTYINSHANGHAI:AGROWTHSTORY一、上海的地产竞争力1、总体经济情况nGDP及其增长率图11997-2003年上海GDP和GDP增长率情况单位：亿元人民币620054094951455140343360368811%10.9%10.0%10.8%10.2%10.1%12.7%01500300045006000750019971998199920002001200220030.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%GDPGDP增长率资料来源：上海统计局，2003年数据为预测值2003年，上海经济再创佳绩，国内生产总值（GDP）达到6250亿元，比上年增长11.8%，从而实现连续12年的两位数快速增长。根据城市发展规划，今后几年上海经济将继续保持健康快速发展，GDP年均增长率高于全国2-3个百分点，到2007年实现人均GDP达到7500美元左右。国民经济的持续健康发展，为上海地产业提供了良好的运行环境。2、投入与产出n投资额与销售额图21998-2003年上海房地产投资额与销售额变化情况单位：亿元人民币63187545569510885665155577205553998081.241.100.980.881.120.720250500750100012501998199920002001200220030.000.200.400.600.801.001.201.40投资额销售额投资效用率资料来源:上海统计局，2003年数据为预测值投资效用率=销售额/投资额PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com中原地産CP/SHR&C/200401SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED2003上海房地产回顾及2004年展望©2004年上海中原物业代理有限公司版权所有2l新千年以来，上海房地产市场走出低谷，投资和消费开始活跃，2001年房地产销售额首次超过投资额，投资和销售的比例趋于合理。2003年，房地产投资额达到历史最高的901亿元，销售额同时达到1216亿元，投资效用率攀高至1.35。l房地产投资已成为全社会投资增长的重要增长点。从投资资金来源来看，外商及港澳台房地产投资额快速增长，2003年投资总额约150亿元，增幅达到33%。这表明，境外企业积极看好申城的发展环境，对上海房地产市场充满信心。l从不同投资领域来看，上海非居住物业（商业地产、写字楼）的投资得到激活，2003年投资总额约200亿元，这将有利于该城市房地产市场的持续健康发展。n竣工面积与销售面积图31998-2003年上海商品房竣工面积与销售面积情况单位：万平方米1791249217972376198415651469164413291961114215580.730.990.900.951.000.950500100015002000250030001998199920002001200220030.000.200.400.600.801.001.20竣工面积销售面积供求比资料来源:上海统计局，2003年数据为预测值供求比=销售面积/竣工面积l近些来，上海商品房竣工面积和销售面积双双走高，房地产市场规模呈迅速扩大之势。2003年，楼市继续保持供求两旺的技术形态，商品房竣工面积和销售面积双双突破2000万平方米的大关，居全国各大城市之首。l新建商品房的供求关系基本平衡，竣工面积和销售面积的比例为1：0.95，两者比例基本合理。不过，迫于高位增长的竣工压力，2003年商品房销售面积较竣工面积出现116万平方米的落差，这是2000年以来差额最大的一次。l其中，新建商品住宅的供求关系处于协调发展的状态。在住宅市场供应持续放量的同时，旺盛的外来需求和投资性需求有效地保证了市场吸纳，新建商品住宅的供求比为1：0.97，合理的空置量将有助于缓解住宅市场供求紧张的局面，将会对平抑房价起着积极的作用。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com中原地産CP/SHR&C/200401SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED2003上海房地产回顾及2004年展望©2004年上海中原物业代理有限公司版权所有33、房地产价格情况n价格增长率图41998-2003年上海房地产价格增长率情况-11.6%13.3%20.5%2.7%8.8%-5.3%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%199819992000200120022003资料来源:上海房地产交易中心，上海中原研究咨询部图52003年全国典型城市房地产价格增长率4.8%2.4%3.8%0.8%20.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%全国上海北京深圳广州资料来源:上海中原研究咨询部l2003年上海房地产价格继续攀高且呈加速上升之势，房价涨幅超过历年水平，次中心城区和城市边缘地区出现房价“井喷”现象。房价升幅逐年扩大有着经济因素的支撑和产业政策的推动，GDP增长、市政牵引、需求拉动、地价上升、品质提高、动迁需求、投资增长等诸多因素共同造就了目前上海楼价的高位水准。l上海的房地产价格增长率遥遥领先于全国及其他典型城市，北京、深圳、广州等地均进入房价缓涨的通道。但是，上海20.5%的价格增长率已明显超过该城市GDP和人均可支配收入的增长速度，为了维持该城市房地产市场的健康稳定发展，目前快速上涨的房价需要有一个理性的“刹车”。l2003年末上海商品房平均价格为6280元/M2。其中，静安区的平均价格达到1万元/M2以上，居全市各区之首；除南汇、松江、宝山、嘉定、奉贤等郊区外，其他中心城区和次中心城区的平均价格超过5000元/M2。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com中原地産CP/SHR&C/200401SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED2003上海房地产回顾及2004年展望©2004年上海中原物业代理有限公司版权所有4二、2003上海地产表现回顾1、乐观预期中的活跃交易n一级市场继上海土地使用权出让全面实行招投标方式以来，土地交易市场逐步走向市场化，土地供应量逐年递增，尤其是2003年下半年，全市每月便会集中推出一批出让地块向社会公开招标。据统计，去年全市新增经营性项目土地出让面积达2536万平方米，增幅为58%，其中约有84%为商品住宅用地。土地交易市场的活跃必将引起房地产二级市场新一轮的大开发。表12000-2003年土地细分市场交易量单位：万平方米2000年2001年2002年2003年新增经营性项目土地出让面积874105015982536其中：商品住宅土地出让面积/86513872150资料来源:上海房地产交易中心，2003年数据为预测值从新增经营性项目土地的分布区域来看，中低价位商品房用地比重增加，即地块主要集中在城市外围地区。新增地块中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定和南汇等七个区域的土地交易量占总量的70%左右。可见，政府正在积极通过土地供应的宏观调控，缓解房地产市场的结构性矛盾。2003年上海楼市快速上升，海内外地产商们对上海房地产发展充满乐观预期，急于增加土地储备，土地叫价趋高。从近期地块的实际成交价来看，浦东、闵行、松江、宝山、青浦、嘉定等区域的地价升幅较大，平均涨幅约20%，部分外环线附近区域的地价已经超过300万元/亩，部分郊区中心城（镇）的地价也已超过100万元/亩。由此看来，土地价格的上涨将会对未来二级市场楼价产生相当重要的影响，在各方面因素利好的环境下，房地产价格水平在“十五”期间仍有上涨空间。表2部分成交地块的基本情况和土地出让价区域位置用途面积（M2）容积率总地价（万元）单位价（万元/亩）楼面地价（元/M2）嘉定菊园新村，昌兴路居住634121.012185.21281921嘉定安亭镇，思新路居住829441.35149391201334松江新城区，嘉松南路2号居住2590551.63097280747松江九亭镇，沪青平公路居住1346340.716156801713宝山长江南路、凇发路居住433501.65142192191988宝山江杨北路、友谊路居住1658901.5378231521520浦东三林镇，东明路居住2354001.01.2869732463386浦东高行镇，金京路居住2358001.3795822242595闵行春申路、横沥港居住340431.76193803793234青浦青浦新城，外青松公路居住1314631.2252401281600资料来源:上海房屋土地资源管理局PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com中原地産CP/SHR&C/200401SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED2003上海房地产回顾及2004年展望©2004年上海中原物业代理有限公司版权所有5n二级市场2003年上海房地产市场继续保持近年来的旺销态势，商品房预售登记面积在高位平台上小幅增长，虽然期间经历了“非典”疫情的不利因素影响，5月份的商品房预售出现微降，但全年商品房交易量仍创造了历史新高，总共完成了2950万平方米的交易量，其中商品住宅预售登记面积2832万平方米。表32000-2003年增量细分市场交易量单位：万平方米2000年2001年2002年2003年商品房预售登记面积1453183226852950其中：商品住宅预售登记面积/179325872832资料来源:上海房地产交易中心，2003年数据为预测值上海商品住宅市场的需求来源于四方面，一是旧区改造和城市基础设施建设而产生的动迁户住房需求；二是改善住房条件和添置婚房的购买需求；三是快速滋生的投资性需求；四是大量外来人士来沪定居和投资的购买需求。据统计，2003年本市预售房中非本市居民购买的比例为25%，外来客源成为推动上海房地产市场前进的巨大动力。2003年，商品住宅市场的结构性矛盾依然存在，高价房供应过大，中低价房供不应求。不过，在政府宏观调控和市场机制自我调节的作用下，房地产市场结构正在趋于改善。首批重大工程配套商品房的竣工交付，增加了中低价位商品房的供应量，中心城区动拆迁总量的控制放缓了高价位商品房的上市速度。去年，全市登记预售的商品房中，4000元/M2以下的交易量占27%，8000元/M2以上的交易量占13%。与2002年或者其他年份相比，去年申城房价的最大特点是高涨幅。在过去的一年里，房价出现了翻天覆地的变化，单价8000元/M2以上的楼盘，以往集中在中心城区及浦东、长宁、徐汇等区域，如今已经扩散至普陀、闸北、虹口等次中心城区。而单价在5000-7000元/M2的中等价位项目，如今在内环线以内已基本失踪。以往不为人注意的松江、嘉定、青浦、南汇等边缘郊区，也因为城市化程度越来越高，市场出现供不应求，价格屡有攀升。图62003年底上海各区域商品住宅售价情况单位：元/平方米103509420900284686505887468356180588655075683020004000600080001000012000静安黄浦卢湾长宁浦东徐汇虹口普陀闸北闵行杨浦资料来源:上海中原研究咨询部PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com中原地産CP/SHR&C