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来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载南京市住宅需求趋势预测网尚研究机构最新研究成果，全面揭示未来楼市购买力水平和产品需求特征来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载本次研究成果版权为网尚房地产咨询顾问有限公司所有，除以下媒体外，未经许可，不得转载和引用。本次我司授权转载的媒体单位有：中国房地产杂志社、中国房地产报、南京日报、新华日报、扬子晚报、金陵晚报、现代快报、南京晨报、东方卫报、周末报、江苏商报、江南时报、江苏经济报、南京广播电视报、江苏电视台、南京电视台、江苏文艺台、江苏交通广播网、江苏经济台、江苏新闻台、《建筑与文化》杂志、南京交通台、南京体育台、南京经济台、《南京楼市》杂志来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载调研说明一、背景近年来，随着房地产市场的不断发展与成熟，市场主导者也在不断改变着，以往由开发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。随着供应量的不断增加，市场供求关系的不断改变，多数区域已呈现供过于求的局面，以购房者消费倾向为导向主导市场发展的力量正在形成与壮大，因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业开始注重购房者购房趋势和特点变化的研究。随着买方市场的形成，市场竞争将日趋激烈，因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认识，潜在购房需求的调查结果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。由于潜在购房群体的消费倾向对未来产品定位与功能设计具有一定的前瞻性指导作用,因此我司每年在春秋两季南京大型房地产交易会的过程中，通过问卷调研，对于未来购房者的购房心理和经济能力以及产品需求等方面进行普查，结合目前市场的供需现状进行对比分析，来帮助开发商确定不同区域具有竞争力的产品定位、消费者定位以及今后的营销策略，帮助开发企业了解消费者需求、欲望、心理、行为、对产品的评价等。使之能够不断创新产品、找出市场机会点，为成功打造项目奠定基础，为项目策划定位提供一定的市场依据，更能为成熟产品找到新的用途和新的市场。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载调研说明二、目标1、揭示需求市场最新动向2、研究新政后楼市的走势和未来趋势3、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化4、全面揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征5、探索近期楼市持续旺盛的真正原因来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载调研说明三、调查技术设计1、访问对象：限定为近三年内打算购房的潜在购房者，年龄在20岁以上，本人和家人不在房地产相关行业工作。2、访问地点：奥体中心房交会现场3、访问时间：2006年10月20－22日4、访问形式：定点访问5、抽样方法：随机抽样与判断抽样相结合来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载调研说明四、样本分布本次调查共完成合格样本4924个，经复审和复核，有效样本4483个，其中：1、总体普通住宅需求部分（主城区六板块）：3340个；2、江宁普通住宅需求部分：586个；3、江北普通住宅需求部分：311个；4、小户型公寓需求部分：246个来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载需求市场最新动向1.河西板块受关注度再创新高，新城房地产开发迎来快速发展期。2.自住型消费仍旧是需求主体，改善型需求支撑楼市健康发展。3.平层产品最受欢迎，挑高需求由于政策原因将受到抑制。4.舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型。80-110平方米的面积段成为主流需求面积。5.总价承受主力区间46－50万/套，面积段在91-100平米。需求与供给之间的差异导致购买区域由城市中心区域向边缘区域转移。6.不同板块价格承受能力各异，城中维持高位，河西板块表现为多元化需求，中、高价位段需求并存，城南、城北保持平稳。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载潜在购买者购买区域分布城北9.88%河西50.12%城中11.59%城南10.45%城东12.75%仙林5.21%在潜在购房者的购买意向统计当中，河西板块成为最大的赢家，50.12％的受访者打算购买河西楼盘，与春交会的30.87％相比，购买比例大大增加。可以看出目前潜在购房者对于河西未来的前景非常看好，十运会、地铁等一项项的利好以及新政的考验后，河西板块已经越来越被大众所接受，加上政府对于奥体的长期规划和连续投入，以及目前部分商业以及配套的快速建设和陆续使用，现在的奥体已经不再是一座规划中的新城，它正以实景展示着河西的蓬勃生机，加上众多大型开发商的云集，购房者对于河西板块、奥体片区的关注日益提升。河西板块受关注度再创新高，新城房地产开发迎来快速发展期。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载购房目的与春交会比较来看基本吻合，自住改善型购房需求为主，改善和婚房需求坚挺；同时休闲度假型需求呈上升态势。自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动因来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载从购买目的来看，81.44％的潜在购买者还是购房自己使用，其次则是给儿女使用。自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动因潜在购房者购房自住原因分布改善目前居住状况62.21%自己结婚用21.03%给儿女结婚用3.36%拆迁3.61%落户6.68%其它3.10%来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载0%20%40%60%80%潜在购买者房屋结构需求分布百分比76.00%15.40%7.70%4.30%6.40%平层跃层错层复式挑高设计平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化产品，同时可以看到6.4％的潜在购房者对于挑高设计也比较关注，但是新的政策导向将会使得挑高设计未来供应受限，在一定程度上会影响供应，影响供销关系的相对平衡。平层产品最受欢迎，挑高需求由于政策原因将受到抑制。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型潜在购买者套型需求分布对比0%5%10%15%20%25%30%2006年春交会13.71%23.70%27.66%16.10%14.02%3.96%0.57%0.28%2006年秋交会13.53%25.09%28.02%16.89%10.12%5.18%1.02%0.15%两室一厅二室二厅三室一厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫五房以上其他套型需求分布来看，经济、实用又具备一定舒适性的两室两厅和三室一厅是潜在购房者的打算购买的主流产品，四室以上的相对豪华的住宅需求比较稳定。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载0%5%10%15%20%25%潜在购买者面积需求分布百分比10.81%19.52%22.31%16.38%11.47%13.35%3.89%1.74%0.54%71-80平米81-90平米91-100平米101-110平米111-120平米121-144平米145-160平米161-200平米201平米以上80-110平方米的面积段需求占到总需求的58％左右。可以说绝大部分的需求面积都集中在这一段，经济性和实用性的需求倾向又一次得到市场的证实。功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载0%500%1000%1500%2000%2500%3000%3500%4000%潜在需求10.8119.5222.3116.3811.4713.353.891.740.54累计可售3.215.9511.618.928.8534.7711.0210.345.34累计销售2.6411.1816.8415.8612.4328.196.774.61.4971-8081-9091-100101-110111-120121-144145-160161-200200以上潜在需求比例最大的集中在90-100平米，从目前来看供销两旺集中在121-144平米，但是未来此面积段需求比例与可售比例有一定的差距，可能会带来结构性滞销。主城区六板块不同面积短产品的供销需对比（单位：％）功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载潜在购房者购房总价承受能力分布2.4%5.2%7.6%11.1%14.0%9.8%11.4%8.3%8.7%9.4%5.2%3.5%1.9%1.3%0.4%0.1%25-30万31-35万36-40万41-45万46-50万51-55万56-60万61-65万66-70万71-80万81-90万91-100万101-120万121-150万151-200万200万以上潜在购房者的总价承受能力分布在46-50万达到峰值，46－60万是目前潜在购房者购房总价承受主流区间，而从供应情况看，由于供应套均面积和单价均高于购买者的预算，因而供应总价高于需求总价，将导致需求区域受价格影响而外移。总价承受主力区间46－50万/套，面积段在91-100平米。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载46-50万91-100平米38.84%71-80平米7.73%121-144平米3.00%101-110平米15.88%111-120平米6.01%81-90平米28.54%承受总价在71-80万的购房者的面积需求占比111-120平米19.49%121-144平米42.49%101-110平米13.74%91-100平米12.14%145-160平米7.67%81-90平米2.88%161-200平米0.96%71-80平米0.64%对于需求总价在71-80万平米的客群需求均价5600元/平米左右，需求面积主要以121-144平米为主。对于需求总价在46－50万的这部分客群期望的均价在5000元/平米左右，面积段在91-100平米。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载潜在购买者单价承受能力分布4.0%7.9%13.9%23.8%21.4%12.0%8.2%4.4%2.4%1.4%0.5%0.1%0.0%3501-4000元/平米4001-4500元/平米4501-5000元/平米5001-5500元/平米5501-6000元/平米6001-6500元/平米6501-7000元/平米7001-8000元/平米8001-9000元/平米9001-10000元/平米10001-12000元/平米12001-15000元/平米其他3501-4000元/平米4001-4500元/平米4501-5000元/平米5001-5500元/平米5501-6000元/平米6001-6500元/平米6501-7000元/平米7001-8000元/平米8001-9000元/平米9001-10000元/平米10001-12000元/平米12001-15000元/平米其他城北河西城中城南城东仙林5000－6000是主城区主力单价区间，不同板块价格承受能力各异来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载新政后楼市的走势和趋势1.成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政敏感度降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。2.需求总价以及单价都保持上升趋势，与目前的实际成交均价走势趋同，。3.需求市场经济型、实用型产品受青睐，需求面积均值都在100平米左右，需求产品结构相对稳定。随着新政的实施，供应市场将打破舒适型产品占主流的局面，主导产品向90平米左右经济、实用类型转变。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载潜在购房者购房时间分布一年之内42.23%两年之内15.96%三年之内11.74%半年之内30.07%06年新政以来，楼市又经历了一段观望期，但与05年新政后的变化相比，观望氛围明显变淡，观望时间也大大缩短，淡季8月楼市就开始逐渐回暖，到达金九银十的楼市黄金月，大部分的潜在购买者购房积极性高涨。在本次秋交会上，72.3％的购房者预定在1年内购买住宅。推迟到一年以后的仅占有30％不到，可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较看好，改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表