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珠海市商业街调查访谈本报告是严格保密的。访谈对象吴先生访谈内容世派街租金售价情况：外街租金：从东（肯德基）往西，租金依次递减：100—90—80—60元/平米内街租金：一楼均价35元/平米，二楼20~25元/平米外街售价：30000元/平米内街售价：一楼：16000元/平米，二楼：8500元/平米世派街经营不成功的原因整个世派街缺乏娱乐场所，没有足够的吸引客户过来的亮点广告面不够大，人流量有限，太过于冷清商业氛围不浓对于二期商业的想法：10%，15~20平米的小铺70%，40~80平米铺位，这个面积区间是最好租的20%的大铺位，引进大型商家，以吸引人气。成交案例：外街卖的最贵的是38000元/平米，35平米，一个70岁的香港人，买来以租养老的，130万，一次性付款。因为租给一家商业银行，租金比较高，达到126元/平米，扣除20%的租金税，税后租金收益100元/平米，随后回报率才3%。成功案例在珠海社区商业做的比较成功的是润城的商业，引进了苏宁电器，带来的人气带动了整个社区商业借鉴五洲花城二期一定要引进品牌商家，通过品牌商家的影响力吸引客户过来，带动整个商业本报告是严格保密的。访谈对象蔡女士访谈内容这里的人流量太少；这条路没有通车，以前没有通自行车的时候生意更差；年轻人很少在这里消费，五洲花城的业主基本上不来这里买，来消费的基本上都是周边的村民；我这个店铺50平米，每月1000多元的租金；以前是在山场那边做生意，现在搬过来了，很多都是山场的老主顾，新客户很少；这里的商铺很少有赚钱的，都是转租来转租去；上面这些家都是从山场那边搬过来的，当时拆迁太紧，来不及找铺面，考虑到有老主顾，所以就搬过来了；那边房东已经委托人把铺面卖出去了；以前在山场那边赚的钱多，因为人多，比较集中；世派街有个铁门没有开，山场回迁房的人没有办法过来消费；如果绕道过来，很多人就会南坑那边，走那边的距离跟绕道这边来差不多；本报告是严格保密的。访谈对象郭女士访谈内容这里白天没人走，晚上还稍微好点；这里环境太差，比如单车没地方放，衣服到处晒，狗满街跑；当初来的时候很不错，以前没有这种打麻将的人，素质很差，拖把到处放，店铺档次低，形象差；人家进来都不知道是住人的地方还是商铺；我们以前的店在丹田，在这儿卖陶瓷已经有两年了，主要是做熟客，拱北、澳门、香港、中山的都有，都是自己的熟客，一百个人当中只有两三个新客户；多做点广告，跟业主讲租金降低点，把生意做起来，商铺是长期投资，这条街旺不起来，10年、20年投资都收不回来，这条街旺起来后，租金自然就涨起来了；一定要限制（业态），打麻将的都不能引进，要引进一些名牌；还有卫生问题，商铺的业主素质很差，把商铺里养的狗拴起来，不要到处跑；建议这条街只做一种生意，比如都是卖衣服，休闲娱乐场所，小吃，再就是把租金降低。本报告是严格保密的。访谈对象陈先生访谈内容最好能在这里引进麦当劳，这条街的氛围已经做得不错了，引进大品牌的商场比如万佳、新一佳会提升这里的整体价值；如果引进苏宁、国美，估计效果一般；因为要人流旺，需要一个大supermarket，家乐福那边的人流引不到这里来；这里可以做啤酒街，酒吧街，喝啤酒的人太多了；工商局只要能发牌，业主有意见没有办法；酒吧街吵就是个隔音问题，把车全停在外面，不让进来，就没有什么问题了；少一点网吧，这里网吧很乱，总是打架砍人，一点安全感都没有；其实这条街的优势很明显，周边人群的消费能力很强，但是生意就是做不起来，做点特别的灯饰，把内街装修得有特色点、要醒目；这里人都是搬来三个月就搬走了，我们都是做熟客才能撑下来；管理太差，有些业主做得不对也没人说；当初看中这里的环境好，现在实在太乱了；希望多搞点活动，做点广告之类的。本报告是严格保密的。访谈对象张女士访谈内容我是在公交汽车的广告上了解到世派街的，当时感觉这里很亮堂，很有档次，再加上小孩在三场上学，于是，就决定在这里开店；世派街商业不好的原因，首先是没有规划，店铺业态杂乱，有很多档次很低的店，这样顾客会感觉没有什么看的，不愿意在这里转。其次是管理不好，没有恰当的规章制度。这里没有统一的营业时间，店铺开关门都是随意的，有很多店晚上七点多就歇业了，而顾客往往是下了班才出来逛街，这时世派街已经没有多少店可以转了，久而久之，顾客就会越来越少。而且世派街的北入口也不是很显眼，入口处有几家店已经关门了，还有几家低档次的店，给人感觉这里的生意不好，档次不高；另外，这里的卫生也不太好，还有人当街晾衣服，还有的店一半是餐饮另一半是卖桶装水的，这些都会影响商业街的品质。我这间店一个月租金1700元，面积有41个平方。五洲一期沿街商铺的生意还不错，但租金太高，一个平房一个月要一百多；五洲花城二期如果能开，在位置比较好的地方，比如靠近家乐福的地方，我会考虑购买商铺；设计上我希望门面大一些，3.5米左右就好，而现在的只有2.5米左右。本报告是严格保密的。访谈对象王小姐访谈内容总是说搞活动，管理处要我们商铺出节目，但是又没有多少业主支持，最后都没有做成；前面那个书画班的张老师说过要办个艺术长廊，办点有特色的东西；香山小学就在附近，现在也在扩建，完全可以做成特色一点的，比如上面做培训班，下面可以做瑜珈馆、美容院什么的，小孩送来这里培训，家长在下面做瑜珈或美容，整条街就活了；对面的网吧对我们这边还是很有影响的，来往的人很杂，对这边的经营影响挺大的；二楼没有防盗设备，不见东西了也没人管，女厕所有男人闯进去，很吓人，如果装摄像头会比较好；我们这边相对于新店来说还算不错，2007年2月开张，现在有一部分是五洲花城业主的小孩，也有一部分是外面的；主要是不集中没有特色，你看人家买衣服肯定去拱北，一说888街就知道是做什么的，还有酒吧街，这里其实也有香山文化，完全可以挖掘一下，让人家一说到培训就会想到五洲花城。本报告是严格保密的。访谈对象刘女士访谈内容世派街里已经有两家瑜珈馆了，但是他们会所里又开了一家瑜珈馆，而且价格还比我们低，对我们冲击很大的；我们想自己花钱到小区里面打广告也不允许，本身我们这里经营状况就不好，还不协助宣传这边，这个铺面是我自己买的，作为五洲花城的业主，一点都没有享受到优惠；领导想搞好这条街，但是下面的工作人员都不怎么做事；如果把这些商铺都联合起来，联络业主，租金便宜点，做成品牌街，这里肯定旺；二楼全部搞培训、瑜珈之类的，对面的网吧对这边影响很大，乱七八糟的人很多，但是人家生意好啊，那天打架，我们商铺全都把门关了，把我们这边的客户都吓着了；其实这条街环境很好的，当初我把这条街的照片和我的瑜伽馆照片发给广州的朋友，人家都说这里环境好，就是因为管理不善，所以现在经营的的不好；五洲花城的很多业主都在这里练瑜伽，包括他们董事长的女儿也在我这儿练，但是会所里搞瑜伽价格比这里低，对我们冲击很大的；我们建议在二楼门头上面做广告，但是太贵了，我们本来就赚不了什么钱，所以打不了广告，但是这是恶性循环，人家从下面走根本都不知道我们上面是做什么的，所以生意就更不好了。只有对面网吧，人家赚钱，光挂网吧两个字，就花了2000多块，你们跟公司反映一下，把费用降点下来。本报告是严格保密的。商业街访谈总结——世派街经营问题汇总►世派街经营问题汇总：缺乏规划世派街经营问题的根源在于缺乏规划。整条街业态杂乱，店铺档次较低，没有形成明确的经营主题，缺乏对周边核心顾客的吸引亮点。管理不善世派街经营问题的另一个原因是管理不善。1.营业时间方面这里没有统一的营业时间，店铺开关门都是随意的，有很多店晚上七点多就歇业了，而顾客往往是下了班才出来逛街，这时世派街已经没有多少店可以转了，久而久之，顾客就会越来越少；2.街容卫生方面这里的卫生不太好，还有人当街晾衣服，打麻将，店主的狗满街跑，这些都会影响商业街的质；3.店面经营方面入口处有几家店已经关门了，还有几家低档次的店，给人感觉这里的生意不好，档次不高。还的店一半是餐饮另一半是卖桶装水的。4.宣传推广方面世派街的北入口不是很显眼，应该做点特别的灯饰，把入口和内街装修得醒目、有特色、还要多做点广告，提高世派街的知名度；5.出入交通方面世派街有个铁门没有开，山场回迁房的人没有办法过来消费；如果绕道过来，很多人就会南坑那边，走那边的距离跟绕道这边来差不多；世派街以前没有通自行车的时候生意更差；本报告是严格保密的。商业街访谈总结——五洲二期商业初步发展建议统一规划，明确主题，打造特色1.引入名牌店，打造“品牌街”商业街要有人气，要生意好，，就要有一些有档次的、品牌的店；最好能做个“品牌街”；2.主题规划，经营自身特色主要是不集中没有特色，例如喝酒就知道去酒吧街，这里其实也有香山文化，完全可以挖掘一下，让人家一说到培训就会想到五洲花城；3.吸引主力客户，做女人、小孩的生意商业街要生意好，最重要的是要能够吸引女人。香山小学就在附近，现在也在扩建，完全可以做成特色一点的，比如上面做培训班，下面可以做瑜珈馆、美容院什么的，小孩送来这里培训，家长在下面做瑜珈或美容，整条街就活了；加强管理，整合策划，树立品质1.营业时间方面要统一营业时间，尤其是晚上不能太早关门，统一到晚上主流顾客逛街完以后为好；2.街容卫生方面街面秩序、卫生一定要严管，不能在街面上晾衣服，打麻将，狗不能到处乱跑；3.店面经营方面入口的业态要讲究，要能把顾客吸引进来。一定要限制（业态），打麻将的都不能引进，要引进一些名牌；少一点网吧，这里网吧很乱，总是打架砍人，一点安全感都没有；4.宣传推广方面这里可以搞点活动，象体育中心服装节，多吸引点人过来，这里自然就旺了；做点特别的灯饰，把内街装修得有特色点、要醒目；可以办个艺术长廊，办点有特色的东西；如果把这些商铺都联合起来，联络业主，租金便宜点，做成品牌街，这里肯定旺；5.出入交通方面要有放自行车的地方；引入大型商业，吸引人流，聚集人气最好能在这里引进麦当劳，这条街的氛围已经做得不错了，引进大品牌的商场比如万佳、新一佳会提升这里的整体价值；本报告是严格保密的。被访者特征——七成被访者的年龄在20至40岁之间；从事企业职员、私营业主和学生这三类职业的超过七成；被访者月总收入有超过七成在1000-3000元之间；被访者职业0%0%43%6%13%19%0%6%13%公务员事业单位企业普通职员企业中高级管理人员个体私营业主学生工人退休人员自由职业者年龄区段18%52%24%0%6%0%20岁以下20—30岁30—40岁40—50岁50—60岁60岁以上被访者收入33%42%8%0%17%0%0%1001～2000元2001～3000元3001～4000元4001～5000元5001～10000元10000～30000元30000元以上被访者学历7%13%54%13%13%0%0%初中高中中专大专本科硕士以上其他本报告是严格保密的。有关超市购物的信息——超过五成的被访者认为自己最喜欢的超市是家乐福；其主要原因在于离家近、购物环境好和商品齐全；有近五成的被访者一周去两次超市；有近八成的被访者一次花费在50～100元。最喜欢的超市53%15%12%4%8%4%4%家乐福华润万家又一家壹加壹吉之岛新一佳百货其他超市的吸引人处32%27%18%14%9%0%离家近购物环境好商品齐全价格便宜停车方便人多热闹多久去一次超市3%22%18%8%49%每天一次一周两次一周一次两周一次一月一次一次花费额0%79%21%0%0%0%50元以下50～100元100～200元200～400元400～600元600元以上本报告是严格保密的。有关逛街购物的信息——被访者最常去的商场是拱北地下商场、茂业百货、免税商场和珠海百货；其原因是离家近、种类齐全和购物环境好；有五成的被访者是乘公交去的；有近八成的被访者一次消费100～500之间；最常去的购物场所32%14%10%10%5%29%拱北地下商场茂业百货免税商场珠海百货广场凤凰北商业圈其他逛街每次花多少钱17%38%39%6%0%100元以下100～200元200～500元500～1000元1000元以上喜欢商场的原因9%25%21%15%15%12%0%3%