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2010年长沙市房地产市场年报注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。2010年在市委、市政府的高度重视和正确领导下，我市加大了房地产市场调控力度，加强了房地产市场的规范与管理，大力推进了保障性安居工程建设，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立起了一整套住房保障与市场结合的住房供应和消费综合体系，长沙房地产市场发展也继续保持了2009年来的火爆势头。初步统计2010年我市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积约6633万平方米，其中新开工面积约2337万平方米，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万平方米，同比减少约43%。2010年我市（含四县市）累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万平方米，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。PART1长沙地区房地产市场基本情况一、批准预售情况表12010年长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积（万平方米）同比（%）批准预售面积（万平方米）同比（%）全市2133.3750.251877.7144.14其中芙蓉区107.3241.4297.1947.55天心区208.9190.42189.1589.71岳麓区362.2161.28332.6854.79开福区313.2146.98295.3642.87雨花区516.7159.40460.1156.75长沙县287.6627.33261.0919.69望城县139.9533.95117.1128.70浏阳市58.89-10.4050.987.57宁乡县138.5181.4874.0413.11小结：商品房新增供应逐季上扬，全年新增批准预售量超过2000万平方米2010年全市新建商品房累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%，其中住宅批准预售1877.71万平方米，同比增长44.14%。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售1508.36万平方米，同比增长59.20%，其中住宅批准预售1374.49万平方米，同比增长56.06%；三县一市新建商品房累计批准预售625.01万平方米，同比增长32.29%；其中商品住宅累计批准预售503.22万平方米，同比增长19.25%。按行政区来看，雨花区批准预售面积最大，岳麓区次之；同比增幅来看，内五区各区同比增幅均超40%，天心区增幅最大。二、新建商品房销售总量表22010年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况区域新建商品房其中：住宅销售面积（万平方米）同比（%）销售面积（万平方米）同比（%）全市2140.4622.721982.8720.55其中芙蓉区100.64-24.6881.39-29.98天心区210.41-4.67186.96-9.30岳麓区292.8932.33276.6731.26开福区299.735.50287.086.11雨花区577.9938.85531.1935.74长沙县375.0974.76357.2770.02望城县95.6424.5892.8623.37浏阳市82.296.0675.025.24宁乡县105.796.8094.431.40小结：商品房销售备案突破2000万平方米，第二季度销量最高2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万平方米，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万平方米，同比增长20.55%。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案1481.65万平方米，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万平方米，同比增长14.08%；三县一市商品房销售备案658.81万平方米，同比增长40.76%，商品住宅销售备案619.58万平方米，同比增长37.74%。全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58：1，其中内五区比值为11.52：1，三县一市15.79：1。按行政区来看，雨花区商品房销售备案面积最大，长沙县次之；同比增幅来看，长沙县增幅最大，但芙蓉区、天心区负增长。三、新建商品房备案均价小结：商品房销售备案均价逐季上扬，芙蓉区商品房备案均价最高，开福区商品住宅备案均价最高2010年长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4338元/平方米，其中住宅4108元/平方米；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4788元/平方米，其中住宅4519元/平方米；三县一市商品房备案均价为3326元/平方米，其中住宅3201元/平方米。从各行政区来看，芙蓉区商品房备案均价最高，住宅均价开福区最高，天心区涨幅最大。从均价走势来看，2010年全市均价整体呈上扬趋势，至12月均价达到最高，一季度、四季度月均价逐月上扬，其中，四季度月均价环比涨幅较大；二季度、三季度月均价出现波动，但从走势来看，均价也呈震荡上扬态势。四、二手房销售面积表32010年长沙市二手房、住宅销售情况区域二手房其中：住宅销售面积（万平方米）同比（%）销售面积（万平方米）同比（%）全市468.624.12302.66-5.88其中芙蓉区64.9820.0242.62-11.21天心区42.03-19.0635.37-11.06岳麓区42.39-12.6935.74-9.34开福区51.720.2538.57-5.85雨花区95.73-8.3963.99-9.91长沙县64.3311.0339.3824.46望城县11.7739.039.1736.71浏阳市42.457.4724.39-14.11宁乡县53.2259.0513.43-14.16小结：二手房成交接近470万平方米，前三季度逐季走低，四季度逐月增长2010年，全市二手房成交面积468.62万平方米，成交套数为35223套，同比分别增长4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66万平方米，成交套数为30804套，同比分别减少5.88%、8.02%。分区域来看，内五区二手房成交面积296.85万平方米，成交套数为25822套，同比分别减少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29万平方米，成交套数为23417套，同比分别减少9.57%、13.16%；三县一市二手房成交面积171.77万平方米，成交套数为9401套，同比分别增长23.25%、7.54%；其中住宅成交86.37万平方米，成交套数为7387套，同比分别增长4.83%、13.25%。五、房产一、二级市场交易量对比分析表42010年长沙市房产一、二级市场交易量对比区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市一、二级市场对比1.555.016.915.806.045.838.131.941.994.57小结：房产一二级市场发展不平衡，六区县比值超过5房产一、二级市场对比来看，2010年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99：1，比2009全年比值增大0.88；三县一市为3.84，比2009全年比值增大0.68。从各区县情况来看，2010年各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。六、银行抵押贷款情况表52010年长沙市房屋抵押情况区域累计全市其中：内五区一般抵押抵押起数（起）228480149747其中：个人225230148288抵押面积（万平方米）3962.002134.43其中：个人3017.331695.22贷款金额（亿元）968.40694.92其中：个人735.77526.65在建工程抵押抵押起数（起）1980877抵押面积（万平方米）853.12621.66贷款金额（亿元）169.84137.21小结：房产抵押面积超过历史最高记录；在建工程抵押同比增幅也较大2010年，全市办理抵押登记手续228480起，抵押面积3962.00万平方米，贷款金额968.40亿元，其中，办理个人抵押登记手续225230起，抵押面积3017.33万平方米，贷款金额735.77亿元。分区域来看，内五区共办理抵押登记手续149747起，抵押面积2134.43万平方米，贷款金额694.92亿元，同比分别增长16.39%、12.82%、35.31%；其中，办理个人抵押登记手续148288起，抵押面积1695.22万平方米，贷款金额526.65亿元，同比分别增长17.49%、21.14%、40.17%。分期、现房来看，2010年全市办理一般抵押（期房）112178起，抵押面积1236.64万平方米，贷款金额347.68亿元，办理一般抵押（现房）116302起，抵押面积2725.36万平方米，贷款金额620.72亿元。其中内五区办理一般抵押（期房）74778起，抵押面积820.38万平方米，贷款金额256.77亿元，同比分别增长1.13%、5.79%、21.74%；办理一般抵押（现房）74969起，抵押面积1314.05万平方米，贷款金额438.15亿元，同比分别增长37.03%、17.70%、44.76%。2010年，全市共办理在建工程抵押1980起，抵押面积853.12万平方米，贷款金额169.84亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押877起，抵押面积621.66万平方米，贷款金额137.21亿元，同比分别增长49.15%、40.20%、78.82%。PART2长沙市（内五区）房地产市场基本情况七、土地招拍挂情况(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)表62010年长沙市（内五区）土地供应和交易情况区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区内五区出让情况宗数8151181694面积（万平方米）13.651.12237.4587.21122.12461.55成交情况宗数6342141277面积（万平方米）5.382.03211.4077.1720.78316.76金额（万元）642242614945733108498715001192569综合地价水平值（元/平方米）1193812924474140634413765表72010年长沙市（内五区）各用途土地成交情况用途内五区其中商业（综合）住宅工业成交宗数77391424成交面积（万平方米）316.76155.3784.6076.79成交金额（万元）119256983421231559142766综合地价水平值(元/平方米)376553693730557小结：内五区土地成交总金额突破119.26亿元，岳麓区挂牌出让地块宗数超过总数的一半2010年内五区招拍挂出让土地挂牌94宗，土地面积461.55万平方米。其中，商业（综合）用地挂牌47宗，土地面积203.79万平方米；住宅用地挂牌22宗，土地面积108.60万平方米。内五区土地实际成交77宗，成交面积316.76万平方米，成交总金额1192569万元，综合地价水平值3765元/平方米，其中，商业（综合）用地成交面积155.37万平方米，成交金额834212万元；住宅用地成交面积84.60万平方米，成交金额315591万元。2010年岳麓区出让土地宗数最多，其次是开福区；芙蓉区成交综合地价最高。单月出让成交情况：12月土地出让挂牌宗数最多，10月土地成交宗数最多。八、长沙（内五区）新建纯商品房均价情况小结：内五区新建纯商品房均价为5182元/平方米，12月均价相对于1月上涨1036元/平方米2010年长沙（内五区）新建纯商品房备案均价为5182元/平方米，其中住宅4907元/平方米。芙蓉区纯商品房、纯商品住宅均价最高，岳麓区均价最低；除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过5000元/平方米。从均价趋势来看，3月内五区纯商品房均价即已超过5000元/平方米，至11