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第一部分市场分析宏观研判市场手段存款准备金公开市场业务贷款政策利率政策汇率政策回收流动性紧缩信贷开发贷款紧缩个人住房按揭贷款紧缩有助于固定资产投资有助于降低贸易顺差有助于降低经济增值行政手段07年中央政府对于房地产多次调控07年底中央政府实行紧缩的货币政策08年初中央政府对6种商品实行价格干预提高首付、贷款利率，界定第二套房属性土地、信贷投资、保障房宏观经济房地产市场消费品价格房地产市场经济过热通货膨胀政策结构梳理1.1政策走势关于调整市区住房公积金贷款政策的公告一、恢复对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理。借款申请人还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。二、借款申请人购买套型建筑面积90平方米以内（含90平方米）住房的，新建普通住房的首付款比例调整为不低于20%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的70%；二手房（存量成套住房）的首付款比例调整为不低于30%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的60%。整体市场低迷，但国家调控未见松动。江苏一些地方政府相继对公积金做出调整，苏州继常州和淮阴之后对公积金贷款政策做出调整。央行的通知是禁止银行向房企发放贷款用于购买土地对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款8月份PPI,CPI指数8月份CPI同比增幅4.9%,PPI同比增幅10.1％。CPI增幅放缓，但PPI一路上扬，对于逐步下降的CPI来说依然是个隐患进一步限制开发商的资金来源，开发商面临的资金压力将越来越大。在CPI没有出现明显下降的状况下，信贷政策不可能有所松动，从紧的货币政策依然是08年宏观调控的主旋律。近期政策动态1.1政策走势关于调整市区住房公积金贷款政策的公告一、恢复对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理。借款申请人还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。二、借款申请人购买套型建筑面积90平方米以内（含90平方米）住房的，新建普通住房的首付款比例调整为不低于20%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的70%；二手房（存量成套住房）的首付款比例调整为不低于30%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的60%。整体市场低迷，但国家调控未见松动。江苏一些地方政府相继对公积金做出调整，苏州继常州和淮阴之后对公积金贷款政策做出调整！特别指出：9月16日起，央行下调贷款基准利率0.27%和下调存款准备金率1%1.1政策走势近期政策动态政策结构分析近期政策动态宏观研判结论一：1、紧缩性调控的大宏观政策依然未变。2、“9.15”的双降，是国家实行区别对待、有保有压的具体体现。3、地方政府均有通过公积金等住房政策，做出不同程度托市行为。1.1政策走势1.2苏州市场现状销售现状：“9.27”新政之后，销售冬季来临，进入震荡调整期。万科中粮本岸07年7月28日开盘62套联排别墅当日去化90%。中海·御湖熙岸07年5月第一次开盘推92套，当天去化60，签约39套。十一住博会期间受新政影响，楼市成交开始出现大幅下滑。本岸08年至今去化仅53套，月平均去化仅个位数。御湖熙岸08年8月23日开盘遇冷，105套房源仅去化37套。1.2苏州市场现状一级土地市场：市场冷清、成交量萎缩2008年1-8月挂牌出售的25块土地中，有20块土地以底价成交。2008年1-8月成交量与2007年同比大幅萎缩。苏州整体下跌85％，园区下跌42％。1.2苏州市场现状二级商品房市场：从供不应求到观望成风从供需两旺到动荡调整9.27新政前：市场供应498万㎡，成交559万㎡，供不应求，市场趋热；成交均价大幅上涨——供不应求，供需两旺9.27新整调整期：市场供应204万㎡，成交151万㎡，供大应求，市场降温，但小户型产品仍受市场热捧；成交均价趋于稳定——冰火两重天9.27新政影响期：市场供应405.09万㎡，成交250.27万㎡，成交量同比大幅萎缩，供求比达到1.6，市场观望成风，7月和8月成交均价起伏较大呈下滑趋势，同比持续下跌6％，在7000元/㎡上下波动——行业冬季，动荡调整销售现状一级土地市场二级商品房市场宏观研判结论二：市场进入震荡调整期，苏州楼市的买方市场完全确立。1.2苏州市场现状城市发展及机遇：苏州经济保持着平稳较快的增长苏州紧临上海，处于上海经济溢出第二阶段，城市产业结构开始转型，地租上涨，服务业比重不断增加，对房地产需求量仍然处于不断扩大阶段。2010年上海世博会的举办，预计将达5000万的人流量，而初步预计其中将有1500-2000万人会顺势流向苏州，为苏州经济和高端房产市场发展带来一次契机。1.3城市发展及机遇1.42010年整体研判未来苏州楼市整体研判：从国外经验上：一旦经济走弱，房价下跌就，标志着经济进入一个调整周期，时间大致约3-5年。从苏州土地市场供求上：一级土地市场未来两年内房源积压面积将大幅度上升，08年到供销比将会在1.5-1.8之间，09年住宅市场供销比有可能达到2.0以上；从二级商品房市场看：08年1-8月份，供求比为1.5，供应远大于需求；从政策层面：在核心CPI、PPI指数及固定资产投资没有明显下降的情况下，“调控”依然是国家未来房地产宏观政策基调。从机会点看：未来苏州的发展必然导致房产需求的增加，同时2010年的世博会也将为苏州楼市带来巨大的客源。宏观研判结论三：苏州经济大势看好，2010上海世博会将为苏州楼市的提供一次契机，但总体依然不会出现2007年的高涨局面。1.42010年整体研判城市发展及机遇未来年楼市整体研判博思堂认为：苏州楼市将在近期内保持低谷运行。随着政策调控的落实和经济转型的成功，房地产市场逐渐复苏。目前谨慎乐观的估计，苏州楼市将在2009年下半年回暖！板块分析项目所在双湖板块:占据双湖景观优势及环金鸡湖高端配套仁恒本项目金鸡湖本项目金鸡湖大酒店本项目独墅湖500M100M本项目27洞高尔夫1000M1000M本项目李公堤商业街2000M2.1地块区位金鸡湖金鸡湖李公堤独墅湖独墅湖高教区◆金鸡湖作为目前中国最大的城市湖泊公园,堪称二十一世纪苏州的“人间新天堂”；湖西经过十年的发展，已经成为了园区CBD中心，承载着商务商贸功能；居住区开始东移转向湖东，湖东居住区成为承接园区东部和上海产业溢出的首购型居住带◆独墅湖目前尚处开发初期阶段，湖西为别墅集中区，而湖东为苏大的独墅湖高教区，人文气息较浓；2.1地块区位借助湖景优势及完善配套，双湖板块已成为苏州高端住宅集聚区苏州素以水乡甲于天下，在维护老城区水乡风貌的同时，未来重点发展在东部园区，而整个东部新城的建设也依托两大稀有城市湖泊形成。因此，园区双湖之间的板块，集中体现了未来苏州的最佳景观。双湖之于苏州未来：未来苏州对外展示形象的窗口区2.2双湖与苏州的关系研究金鸡湖独墅湖苏州古城区2.3区位综合鉴定板块研判结论：双湖板块是苏州高尚住宅区的集聚区，也是未来苏州向世界展示形象的窗口地区。板块现状板块地位竞品分析中海储备用地建屋储备用地九龙仓储备用地本案地块坐落基地面积(㎡)最大可建筑面积(㎡)容积率楼面价(元/㎡)用地性质成交单位成交时间机场路南、高尔夫球场东340500.62204300.370.606207居住杭州杭龙置业管理有限公司2006年12星湖街西、横一路南375104.163367840.906423居住/商业/酒店式公寓苏州鹰汉房地产开发公司2007年6月机场路北/望湖角东北部417834.39226379.460.544356居住/酒店式公寓苏州工业园区建屋集团发展有限公司2007年12月吴中区墅蒲塘东侧、独墅湖南344643.2275714.60.85658居住中海发展（苏州有限公司、英奥有公司2008年1月竞品地图优势提炼区域竞争地块开发商品牌区位优势景观资源地块属性前景规划本项目★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★同区建屋★★★★★★★★★★★★★★★★★★★九龙仓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★异区中海★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★相对周边同区竞争项目，本案在开发商品牌上占据一定优势。（注：此品牌不仅包括品牌形象，同时涵盖仁恒在产品方面积淀的精装成就、精工品质等品牌支撑要素。）个案一：九龙仓地块金鸡湖大酒店27洞高尔夫球场机场路¾从行政区划上看,地块隶属于苏州工业园区¾从板块划分上看,地块隶属于园区双湖板块¾从通路时间上看,地块距离市区核心商圈观前约15分钟,距离李公堤高档风情商业街只需3分钟个案分析土地资料信息成交时间占地（㎡）总建（㎡）容积成交总价（万元）楼面价（元/㎡）06.12.27340500.62204300.370.61268006207项目资料信息产品形态(南地块)总户数独体别墅面积（㎡）占地（亩）双拼别墅面积（㎡）占地（亩）独体、双拼286户84户500-7002.5-3202户320-3801.5-2南部别墅区高尔夫球场根据该地块已知规划，将是一个以别墅组团为主，兼带部分多层及小高层的高端社区，该项目定位为：长三角顶级豪宅。竞争预测：同处于双湖板块的竞争项目，从区位、容积率等条件上优于本案，因此可以预见其在整体定位上也将相对高端。方向一：别墅产品售价800万，定位与项目别墅产品定位相近，可籍由此带动本案别墅销售。方向二：别墅产品售价3000万，定位明显高出本案定位，则项目可借势提升板快价值，拔高项目价值。土地资料信息个案二：建屋地块地块简析：该地块中机场路沿线部分，北面是美丽的金鸡湖，南面是高尔夫球场，西面是李公堤，地理位置优于九龙仓、仁恒地块，堪称目前园区顶级地块，地理优越性相当强。其居住部分规划容积率为0.6，预计未来建筑形态为沿湖别墅类高档住宅。方向一：别墅产品售价800万，定位与项目别墅产品定位相近，可籍由此带动本案别墅销售。方向二：别墅产品售价3000万，定位明显高出本案定位，则项目可借势提升板快价值，拔高项目价值。竞争预测：个案三：中海地块该地块处于独墅湖西岸，0.8的容积率及岛屿规划，预测未来也是高端别墅项目。然而,该项目并非直接同区竞争项目，因此仅会在地段认同等方面形成对本项目的客源分流。竞争项目综合研判:以上项目都将于2010年前后相继推出,形成激烈的高端房产竞争格局。但在同区位竞争地块中,相对于刚刚涉足苏州市场的“九龙仓”，以及本土开发商“建屋”，仁恒品牌相对更具吸引力。第二部分消费者分析首先从苏州高端住宅客源概况看起：区域年龄特征客源组成客层组成中心城区主体年龄在45—60岁之间以苏州本地居民为主，兼有对苏州有着浓厚感情的外地成功人士，如上海客户、港台和海外华人等别墅主力客群为苏州企业主和华侨，高档公寓类项目主力客群为政府事业单位公务员园区主体年龄在35—50岁之间以苏州本地为主，兼有五县市和欧美外籍客户私营业主、外企中高层技术管理人员、苏州市区企业高级白领、政府高级公务员木渎主体年龄在40－50岁之间以苏州城西本地居民为主，兼有上海、港台和苏州海外华侨多为私营企业主阳澄湖主体年龄在40－55岁之间以相城区为主的市区客户居多，兼有上海、外籍等客户私营业主、政府(事业）机关高级公务员、部分的企业高级管理层新区狮山路沿线主体年龄在35－45岁之间苏州本地客户为主，兼有上海、日韩、台湾等外籍客户私营业主、企业的高级管理层以及部分的政府（事业）机关人员太湖度假区主体年龄在40—60岁之间以上海等外地度假客群为主，但苏州客户比例有上升趋势私营企业主、政府官员客户组成特征及趋势判断：特征分析趋势研判地域特征以苏州本地客群为主，外地客源为辅上海等周边客户呈放大趋势年龄特征以35-55岁区间最为集中购买人群呈现年轻化特征职业特征各行业的高级经理人、企业总裁、民营企业主高级金融资本运作家、银行界人士政府高级公务员以及行政或公共事业管理层苏州华侨本地私营业主的比例逐步缩小；企业高级管理者比例呈现上升态势；具有海外背景的客户呈现放大趋势；消费特征注重品牌消费，消费能力强喜爱优良的居住氛围和生活环境追求身份的尊贵感