世联-三亚下洋田住宅小区项目整体定位及物业发展建议-343PPT

三亚下洋田住宅小区项目整体定位及物业发展建议谨呈：三亚京海成房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW-SZ-072007.3.17本报告是严格保密的。2目录1.工作阶段划分…………………………………………………………92.报告主体结构…………………………………………………………103.项目简介………………………………………………………………113.1项目区位、四至、内部情况简介…………………………………123.204年与07年限制条件对比…………………………………………163.3项目属性界定………………………………………………………174.客户目标及核心问题界定………………………………………………184.1客户目标及问题……………………………………………………194.2核心问题界定………………………………………………………204.2.1项目风险分析…………………………………………………214.2.1.1旅游市场研究……………………………………………234.2.1.2房地产市场大势研究……………………………………304.2.1.3市场分析总结……………………………………………354.2.2问题分析…………………………………………………………364.2.2.1亮点楼盘界定……………………………………………364.2.2.2问题结构化………………………………………………39本报告是严格保密的。3目录5.成为亮点楼盘机会挖掘…………………………………………………405.1项目机会挖掘…………………………………………………………415.2市场机会挖掘…………………………………………………………455.2.1置业客户机会挖掘……………………………………………465.2.1.1市场客户分析……………………………………………485.2.1.204年与07年客户变化分析及带给项目的机会…………545.2.1.3项目可能吸引的客户……………………………………555.2.2产品机会挖掘…………………………………………………575.2.2.1一线海景、二线产品和无海景产品区位、分布、产品线、价格、供应分析………………………………………………………………585.2.2.2本项目产品突破机会点…………………………………635.2.2.3产品分析总结……………………………………………645.2.2.4竞争格局总结……………………………………………655.3未来竞争分析………………………………………………………665.3.1城市规划分析…………………………………………………675.3.2土地市场分析…………………………………………………68本报告是严格保密的。4目录5.3.3现有楼盘未来几年放量统计………………………………………695.3.4未来竞争总结………………………………………………………705.4客户、产品和土地市场分析无海景房与二线海景房出现竞争原因…715.5本项目成为亮点楼盘的机会点…………………………………………726.04年和07年市场变化总结…………………………………………………736.1变化总结…………………………………………………………………746.2项目SWOT总结…………………………………………………………777.发展战略……………………………………………………………………787.1本项目客户分析…………………………………………………………817.2本项目竞争市场内分析…………………………………………………857.2.1时代海岸案例分析……………………………………………………867.2.2山水国际案例分析……………………………………………………957.3本项目战略方向判断……………………………………………………1017.3.1确定战略方向………………………………………………………1037.3.2确定策略………………………………………………………………106本报告是严格保密的。5目录8.整体定位……………………………………………………………1108.1客户定位…………………………………………………………1128.2产品定位…………………………………………………………1148.2.1物业类型以及物业价值分析…………………………………1148.2.2面积建议………………………………………………………1198.2.3价格定位………………………………………………………1208.2.4形象定位………………………………………………………1219.物业发展建议深化研究………………………………………………1239.1打造度假氛围KPI体系……………………………………………1249.1.1整体规划………………………………………………………1259.1.2园林……………………………………………………………1299.1.3建筑立面………………………………………………………1389.1.4建筑户型………………………………………………………1439.1.5配套设施………………………………………………………1499.1.6KPI体系…………………………………………………………154本报告是严格保密的。6目录9.2山居特色…………………………………………………1559.2.1山地建筑……………………………………………1559.2.2山地景观……………………………………………1599.2.3交通体系……………………………………………1639.2.4山居KPI体系…………………………………………1669.3客户度假生活模式研究……………………………………1679.3.1中长期度假客户诉求……………………………………1689.3.2短期度假客户诉求………………………………………1839.3.3度假生活模式对打造度假氛围KPI体系影响……………1859.4物业发展建议……………………………………………1869.4.1整体规划………………………………………………1889.4.2建筑立面………………………………………………1959.4.3建筑户型………………………………………………2029.4.3.1市场高层产品户型分析及总结…………………2059.4.3.2市场高层户型情况对本项目启示………………2119.4.3.3市场多层产品户型分析…………………………2199.4.3.4多层产品设计要点………………………………2219.4.3.5户型亮点总结……………………………………225本报告是严格保密的。7目录9.4.4园林景观……………………………………………2389.4.5配套体系……………………………………………2399.4.5.1商业街………………………………………2409.4.5.1.1商业市场分析………………………2419.4.5.1.2本项目商业体量及划铺方式………2489.4.5.1.3商业街设计要点及开发建议………2519.4.5.2会所…………………………………………2589.4.5.2.1市场会所情况………………………2599.4.5.2.2会所案例……………………………2609.4.4.2.3功能空间面积分布…………………2629.4.4.2.4会所示意……………………………2639.4.5.3其他配套设施………………………………2669.4.5.4物业管理……………………………………2729.4.6DIS系统……………………………………………2799.4.7案名演绎……………………………………………285本报告是严格保密的。810.经济测算……………………………………………………29111.酒店式公寓专题研究………………………………………29511.1研究思路…………………………………………………29611.2酒店式公寓解释…………………………………………29711.3市场表现及分析…………………………………………29811.4酒店式公寓作用…………………………………………30011.5酒店式公寓可能产生的问题……………………………30311.6综合判定…………………………………………………31211.7如何做酒店式公寓………………………………………31512.报告回顾……………………………………………………32113.附件……………………………………………………………32413.1市场变化分析……………………………………………32513.2商业市场…………………………………………………33213.3楼盘附件…………………………………………………340本报告是严格保密的。9项目研究工作阶段划分工作最终成果项目界定及地块资源盘点三亚宏观经济背景研究（旅游市场研究）三亚房地产市场研判三亚消费者研究板块间及板块内部竞争分析相似案例研究…………至今工作2007/2/12007/2/7第二阶段项目营销战略与策略第一阶段（中期）项目整体定位与物业发展建议第一阶段(前期）项目市场调研•市调成果汇报（三亚）2007/3本项目地块实地勘查三亚典型楼盘调研分析三亚消费者访谈分析三亚相关政府官员访谈三亚房地产专业人士访谈………项目的整体定位物业发展建议经济测算本报告是严格保密的。10报告结构1客户提出问题及核心问题界定4发展战略5整体定位8报告回顾2项目目标实现机会挖掘6物业发展建议0项目简介7经济测算财务分析项目本身机会挖掘市场竞争机会挖掘市场竞争楼盘战略研究客户需求客户定位产品定位形象定位价格定位3市场变化研究本报告是严格保密的。110项目简介本报告是严格保密的。12项目位于三亚市区，交通便捷，处于凤凰路、榆亚大道、潮见桥交汇处,路况好,昭示性强。项目位于三亚市区，本地块处于凤凰路、榆亚大道、潮见桥交汇处,路况好,昭示性很强。凤凰路是市区通往机场的快速干道榆亚大道是市区通往大东海的快速干道潮见桥是下洋田通往市区的道路凤凰路榆亚大道潮见桥三亚湾市区大东海亚龙湾海棠湾本报告是严格保密的。13地块周边自然环境较好,生活配套缺乏地块周边没有成熟的生活配套,教育医疗设施缺乏仅项目东南边有少量中低档沿街餐饮从地块俯视三亚河凤凰路边绿化带地块前凤凰路三亚河畔高尔夫练习场中低档沿街餐饮本报告是严格保密的。14项目四至——项目无海景资源，但有河景和山景资源，道路通达性好三亚河车行距大东海仅5分钟供电公司宿舍项目地块位于下洋田，紧临大东海旅游度假区和鹿回头公园，市政配套较为齐全地块在半山坡上，东高西低，最大高差达40米，背山面河本报告是严格保密的。15地块内部——是目前三亚唯一的坡地地块，地块地形复杂，形状不规则，现存在大量拆迁35米33米30米28米27米26米25米24米24米23米21米18米17米15米15米12米10米9米8米5米临春河本报告是严格保密的。16项目约束条件：04年与07年对比1.超越周边其它楼盘2.达到均价5000-5500元/平米3.两年半的开发周期内完成项目所在下洋田，现阶段有望麓小区和三亚印象两个楼盘在售，望麓小区价格在3000元/平，三亚印象去年年底3800元/平，目前均价已经达到5000元/平，本片区价格上升迅速总占地面积:5.8万平米（约87亩）规划容积率：1.6~1.8（不能超过标高45米）取地成本：楼面地价约1100元/平按照容积率1.6，拆迁成本5000万算）项目前期拆迁成本投入较大，尽量快速回收资金，滚动开发总的开发周期为两年半，实现价值最大化1.所在区域市场的认知度逐渐提高2.三亚市政府规定住宅不能超过海拔35米，本地块不能超过标高45米3.快速入市，快速销售4.开发周期是两年半2004年开发商目标：2004年约束条件2007年约束条件项目所在区域随着时代海岸、山水国际的销售已经得到了客户