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银业大良项目前期策划方案2014年3月一、市场分析2013年顺德房地产市场五、推售计划二、客户定位三、项目定位四、产品建议市场·讯息虽然中国出口仍较为艰难，但国际大环境的逐步稳定使得国内市场也逐步平稳；而中央在财政政策及货策政策层面上也延续上一年的方向，只在细节方面进行微调；中央继续保持调控政策的主基调，促进房地产市场平稳发展成为今后调控的主题，在主导思想上从抑需求转变成释放需求，对房地产政策的调性有所放轻。政府需要在房地产上寻找平衡点，政策干预逐步淡化宏观政策对于房地产市场，管理层现阶段更重视房地产对国内经济的支撑与促进作用，释放需求将可能对首套房政策支持力度加大，促进房地产市场平稳发展成为今后调控的主题。而对于地方，银行、地方经济等因素的影响更为直接。“南方智谷”项目共分为三区一园（A区、B区、C区和创业孵化园），共约7873亩（约5平方公里）；近期，顺德将重点建设A区和B区的领军人才创业园。区域发展前景BC区：位于顺峰山公园旁约2900亩，打造高端人才集聚、高端研发和高端现代服务业的发展片区。A区：位于顺德职业技术学院所在片区，约2600亩，依托顺德职业技术学院、广东西安交通大学研究院、华南家电研究院和中科院研发基地建设产学研结合的公共技术创新平台，为顺德产业及南方智谷发展提供技术支撑。本案南方智谷整体规划，本案位于核心区B区B区：生活居住区位于东乐路与碧桂路交界处，将建设科技公寓、专家公寓、知识社区、领军型人才社区。创新孵化区：位于同江医院以北区域建设智谷大厦、科技大厦综合性孵化器等项目。C区：科技研发区位于东乐路以南、城际轨道以西区域，将建设一系列新能源、新技术项目；A区：商业服务区位于东乐路创智城轻轨以南，将建设科技创新体验中心、五星级酒店等；B区区域发展分析建设富有岭南水乡特色的宜居生态新区。顺德“创智新城”，打造顺德生态新区华侨城顺峰山公园创智城结合“一核一轴两带四区”的规划结构进行用地布局。“一核”位于规划区中心位置，依托中心公园打造紧凑布局的金融核心区。“一轴”以东乐路形成城市公共服务轴。“两带”为南北向临水创意交流活力带和东部滨水生态绿带。“四区”为南、北侧企业研发成长区、文化创意休闲区及岭南滨水居住区。顺德镇街目前整体向东北发展，而大良区域发张的东移，与广州番禺、南沙等区域镇街缩短距离，更能受到广州的经济辐射所影响带动区域发展提速。目前顺德不仅仅为开发荒地加快镇街区域城市化进程，重点的是为加大核心经济长廊的辐射力，提高区域形象，加强经济发展能力。近年政府重点发展智谷创智新城区域板块，本案区位正处区域发展的中轴核心带，为项目打下利好的根基。德胜新城新城北部片区新城南部片区创智新城项目位置规划核心区域东区发展为顺德经济接轨广州提速大良·东区东区已逐步成为发展最完善的新生核心区域华侨城东区地标建筑绿地中心政府规划，东区为大良高端住宅区；创智城带来大量高端人才，扎堆东区；创智城、华侨城将带动大良片区商务的发展；华侨城绿地中心区域发展分析项目的区位意义智谷核心区域我们位于“智谷”的核心区域，依旁华侨城；项目周边为大良高端住宅区，商业用途为我们弥补了区域商服的不足；未来的大良东区因创智城、华侨城而联结、前进价值商业餐饮旅游旅游业是顺德第三产业的支柱之一；2012年顺德旅游业总收入达92亿元；华侨城令顺德5年内冲击140亿元。华侨城集文化、旅游、娱乐、休闲、购物、商务和居住等为一体，造就区域商飞跃顺德形象代言，最强的区域配套资源，最大规模的人文地标结合的区域——城市引擎的润滑剂华侨城价值顺德最强的旅游资源就是美食；深圳欢乐谷每年吸引320万人流。政策推动板块占位片区优势•13年政府再次推出智谷规划文件，城市中轴的逐步确立，创智新城及南新成为推动城市发展的新起点•创智新城以发展商务为核心，主导东区发展，而南城是以住宅发展为核心，配套新城区发展。功能定位使得创智新城将是未来中轴发展的重心•目前大良东区发展相对完善，商业、商务及居住氛围已逐步成熟，而新城区目前各方面尚处于起步阶段，城市发展中心仍偏向于东区东区已逐步成为大良发展的核心，而创智新城正是弥补东区商务及产业的不足，其效应将是推动大良发展的主要动力。住宅商业公寓市场商场写字楼大良市场格局产品价值由西向东逐层辐射新城区板块（未来CBD商住区）资源：嘉信城市广场、绿轴公园、展览中心、政府部门等；主力楼盘：嘉信城市花园、保利中环广场、万科天傲湾在售价格：8000-25000元/㎡中心板块（老城区核心）资源：新世界商场、清晖园、华盖路步行街等主力楼盘：新世界名门天下、佳润上品轩在售价格：6500-12000元/㎡南区板块（高尚住宅+工业区）资源：顺德客运站、大润发等主力楼盘：康格斯花园、公馆原著、乐然水畔、汇成华庭在售价格：4800-8000元/㎡东区板块（豪宅区+商务区）资源：新一城广场、吉之岛、现代街市、新领域运动场等；主力楼盘：美的广场、金地天玺、敏捷·畔海御峰、天悦、西山上筑在售价格：8000-23000元/㎡大良情况：13年大良各区主要以在售项目为主东区：受金地、美的、敏捷品牌的进驻，令总体区域成交均价上升。南区：主要消化楼盘各自产品，区域全年有9个楼盘新推，其中1个全新项目。新城区：集聚保利、万科、嘉信的区域，13年区域均价过万中心区：没新项目推出，以销售余货为主。中心区东区工业区南区新城区大良东区住宅格局航母级项目瓜分东区住宅市场大良东区：未来东区被规划为高尚住宅区域，目前本区域有金地天玺、君怡天悦、敏捷畔海御峰花园、美的广场、绿地地块。未来东区可以说是百花齐放，而楼盘间的竞争也日渐剧烈。宏鼎君怡上东绿地敏捷置业敏捷·畔海御峰主力面积：170-270在售均价：15000元/㎡项目在售1-3座170㎡、217㎡、275㎡的大平层，1梯1户，楼高34层美的广场主力面积：210-370在售均价：18000元/㎡项目在售210、270、375㎡五房，其中210㎡均价为18000元/㎡，270㎡均价17000元/㎡，375㎡单位1千万一套。大良东区将打造成高尚住宅区君怡.天悦主力面积：125-180在售均价：17000元/㎡项目在售125至180滨水临景楼王；近期将推出210-370㎡尊贵豪宅楼王单位。消化压力住宅产品项目地块限制商业住宅商业住宅：中、高端洋房供应充足，且产品有多样选择性，结合贷款等因素影响下，商业住宅成为客户次要选择产品。住宅产品：未来区域住宅产品供应量约7000套，产品面积段丰富，项目间竞争加剧项目因素：由于项目自身面积较小，打造商业住宅项目成本较高，使用空间受浪费未来东区住宅项目供应量逐步增加，在目前政策环境下，住宅市场消化消化压力增大。因此本项目地块不建议打造商业住宅产品。市场住宅商业写字楼公寓商场大良商场分析大良目前商场趋于饱和，各大商场经营环境一般目前大良商场，主要依靠综合型主题式购物中心为核心，带动人流，集合购物、餐饮、休闲、聚会、娱乐等多元化机能。由于本地的外向型消费习惯，造成目前所有商场经营处于不上不下的尴尬处境。市场住宅商业写字楼公寓商场东区片区新城片区凤翔路段云良-华盖路一带联丰商务大厦、建设大厦、顺利德商业大厦、弘越大厦、明日广场大良写字楼主要分为新旧两大片区。旧片区集中在西面凤翔路以及清晖园一带，生活配套齐备，均以物业为出租性质为主；新片区主要集中在东区新桂路一带，现时以明日广场、万邦商业广场、美的广场等新写字楼为主。体量约7万方。新城区将推出多栋写字楼，其中包括保利中环、置业广场等项目。总体量预计超过20万方。万邦商业广场尚林华府置业广场美的广场保利中环万科F06大良写字楼分布大良目前可售的写字楼产品主要集中在新城区23000-26000美的广场19000-22000万邦商业广场16000-18000保利国际金融中心12000-15000明日广场10001-120009001-100008001-90007001-8000序号写字楼名称是否销售当前租金1联丰商务大厦否91-1002建设大厦否81-903顺利德商业大厦否71-804弘越大厦否61-705投资大厦否51-606中泓大厦否41-507明日广场是60-908美的广场是9万邦商业广场是10英煌新座是当前销售价格目前区域新推写字楼主要以销售形式为主，而旧的项目多以租凭为主单位:元/㎡大良写字楼租售情况未来超甲级及5A级写字楼将集中爆发，但新城区商务气氛尚缺，而东区商务气氛已逐渐成型，写字楼产品应与区域项目造成错位发展，避免直接竞争产品•大良区域写字楼产品迈向多元化，主力商务区集中于新城区及东区，中心区及南区以精品写字楼小量供应为主区域•目前东区写字楼逐步上市营运，区域商务气氛已初步形成，创智新城的推动将加速东区商务的成熟供应•大良未来写字楼供应体量较为巨大，但主要集中在新城区，而东区写字楼体量相对较少市场住宅商业写字楼公寓商场东区：13年区域主要以万邦商业广场为区域主力，其次为目前销售余货的明日国际公寓。新城区：目前新城区暂时没有公寓产品于市场上销售。英煌新座万邦广场明日国际公寓新世界大良公寓产品格局本案位置区域内暂时没有在售项目区域项目名称主力面积（㎡）产品类型销售单价（元/㎡）租金（元/月）东区万邦商业广场36-98，75-131住宅公寓、LOFT公寓13500——东区明日国际公寓30-50,100-130住宅公寓、LOFT公寓130001900东区苹果公寓75-120LOFT公寓——2000南区英煌新座25-40住宅公寓7200——中心区新世界名门天下36-60住宅公寓105452160大良公寓租售情况大良公寓情况项目名称所在区域预估供应量供应时间中怡盛合地产置业地块南区1.2万㎡2014年万科F06新城区7万㎡2015年嘉信城市花园新城区10万㎡2014年预计大良未来公寓产品供应主要集中在新城区和南区，而新城区主要以loft或酒店公寓为主；南区以住宅公寓为主。东区公寓产品——供应空白期未来供货情况机遇随着华侨城旅游业对客流的引入，区域写字楼及中山大学的投入使用，产品需求预计有一定的增长。东区未来公寓产品供应量小，产品出现空白点住宅公寓写字楼未来商业住宅项目供应量较大。东区未来住宅项目增加，商业住宅相比纯住宅产品难以聚焦区域客户。因此，本项目地块不建议打造商业住宅产品。住宅未来市场供应较多，虽然东区商务气氛具备优势，但受到市场限贷，项目自身配套小等因数影响。若项目打造纯写字楼产品，建议与区域项目造成错位发展，避免直接竞争写字楼随着区域开发，流动人口的增加，预计区域公寓需求量有所上升。而东区公寓产品未来供应量较小，可弥补区域产品空白点，建议适当打造公寓产品截取产品段机遇公寓一、市场分析2013年顺德房地产市场五、推售计划二、客户定位三、项目定位四、产品建议区域内人流组成项目周边学校的应试人群；旅游度假人群：珠三角2小时内休闲娱乐圈；未来华侨城服务链行业的工作人员；前来顺德商务工作的人群我们面对的客户群便捷的商务型酒店；主题式休闲度假酒店；特色型的品牌餐饮服务；酒店配套式的购物商店把握市场的动向，找准目标客户，得以设计适应市场、适合客户的产品我们的目标客户群谁是我们的客户？这些客户都是哪类人群？我们从哪里寻找这些客户？他们拥有一定的现金流，期望令资产保值或增值；处于中高阶层的他们，追求更高的收入；注重投资回报，追求高增值和高回报类型物业；对区域发展前景认同，相信地域的升值空间和潜力；客户群特征描述我们面对的是怎样一群人？对于物业投资蠢蠢欲动，但又受限购影响；有一定的投资意识，追求投资安全性高企业中高层管理职员高收入的事业型单位职员政府部门公务员有投资意识的家庭妇女我们的客户是哪类人群？中小型企业经营者有一定闲置资金的自由职业者客户群组成我们可以把这些目标客户称之为客户群定位我们从哪里可以找到这群人？核心客户：大良本地客户重要客户：伦教、容桂、勒流和番禺靠近大良部分区域的客户拓展客户：顺德版图范围、番禺、中山的客户我们的目标客户群客户分析世界在变客户同步在变客户变化历程2006-2007年