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恒生地产烟台项目发展定位汇报恒生地产烟台项目发展定位汇报恒生地产烟台项目发展定位汇报恒生地产烟台项目发展定位汇报恒生地产烟台项目发展定位汇报恒生地产烟台项目发展定位汇报恒生地产烟台项目发展定位汇报恒生地产烟台项目发展定位汇报山东合富辉煌房地产顾问有限公司山东合富辉煌房地产顾问有限公司山东合富辉煌房地产顾问有限公司山东合富辉煌房地产顾问有限公司2006年年年年12月月月月14日日日日ContentsContents项目机会分析项目机会分析项目机会分析项目机会分析1项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位2产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议3第一部分第一部分第一部分第一部分项目机会分析项目机会分析项目机会分析项目机会分析第一部分第一部分第一部分第一部分项目机会分析项目机会分析项目机会分析项目机会分析一一一一、、、、市场机会分析市场机会分析市场机会分析市场机会分析一一一一、、、、市场机会分析市场机会分析市场机会分析市场机会分析1、、、、烟台基本概况烟台基本概况烟台基本概况烟台基本概况1、、、、烟台基本概况烟台基本概况烟台基本概况烟台基本概况紧邻渤海紧邻渤海紧邻渤海紧邻渤海、、、、黄海黄海黄海黄海，，，，与天津与天津与天津与天津、、、、大连大连大连大连、、、、韩国韩国韩国韩国、、、、日本近在咫尺日本近在咫尺日本近在咫尺日本近在咫尺，，，，是泛黄渤海和东北是泛黄渤海和东北是泛黄渤海和东北是泛黄渤海和东北亚地区的亚地区的亚地区的亚地区的区域性核心城市区域性核心城市区域性核心城市区域性核心城市辽中南城市群辽中南城市群辽中南城市群辽中南城市群环环环环渤渤渤渤海海海海经经经经济济济济圈圈圈圈城市名片城市名片————2006世界银行公布中国120个城市投资环境评价，6大“金牌城市”烟台榜上有名2006《福布斯》中国大陆最适宜发展物流城市榜第六2006中国城市生活质量排行榜第七2005年联合国人居奖全国首批14个沿海对外开放城市之一全国文明城市最佳中国魅力城市国家园林城市…………烟台目前辖芝罘、莱山、福山、牟平4区、1县、代管7个县级市。全市总面积13746平方千米，其中市区面积2644平方千米，海岸线曲长909公里。烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。烟台历史悠久，至今已经有一百多年的历史，是我国历史上最早的通商口岸之一。烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。2、、、、人口及收入状况人口及收入状况人口及收入状况人口及收入状况2、、、、人口及收入状况人口及收入状况人口及收入状况人口及收入状况人口状况人口状况人口状况人口状况：：：：全市人口全市人口全市人口全市人口647.78万万万万，，，，其中市区人口达到其中市区人口达到其中市区人口达到其中市区人口达到176.26万万万万。。。。城市居民比例为城市居民比例为城市居民比例为城市居民比例为27.2%。。。。全市农业人口全市农业人口全市农业人口全市农业人口350.97万万万万，，，，非农业人口非农业人口非农业人口非农业人口296.81万人万人万人万人。。。。城市化率为城市化率为城市化率为城市化率为45.8%。。。。168.45170.83174.34176.261641661681701721741761782002年2003年2004年2005年烟台市区人口增长情况烟台市区人口增长情况烟台市区人口增长情况烟台市区人口增长情况市区人口增长相对全市总人口增长速度较快市区人口增长相对全市总人口增长速度较快市区人口增长相对全市总人口增长速度较快市区人口增长相对全市总人口增长速度较快，，，，三年内市区人口增加三年内市区人口增加三年内市区人口增加三年内市区人口增加8万万万万。。。。城市化率较高城市化率较高城市化率较高城市化率较高、、、、市区人口增长较快市区人口增长较快市区人口增长较快市区人口增长较快居民收入居民收入居民收入居民收入：：：：2005年，城市居民人均可支配收入达12452元，增长15.3%2005年，烟台市储蓄存款额达到1015.41亿元。人均储蓄存款额为15675元2005年，居民人均消费支出为9035元，较上年增加981元，增长幅度为12.2%居民可支配收入仅次于青岛居民可支配收入仅次于青岛居民可支配收入仅次于青岛居民可支配收入仅次于青岛，，，，人均储蓄位列全省第一人均储蓄位列全省第一人均储蓄位列全省第一人均储蓄位列全省第一近年烟台居民可支配收入增长状况6596826188699785108031245202000400060008000100001200014000123456居民可支配收入烟台市人均储蓄存款额烟台市人均储蓄存款额烟台市人均储蓄存款额烟台市人均储蓄存款额((((元元元元))))91529899112111263913811156750200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年2005年烟台居民储蓄及收支状况表烟台居民储蓄及收支状况表烟台居民储蓄及收支状况表烟台居民储蓄及收支状况表0200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年2005年居民可支配收入居民消费支出人均储蓄额恩格尔系数：39.29%39.95%农村居民恩格尔系数37.2%37.3%城镇居民恩格尔系数20052004年份恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。。。。烟台市城镇烟台市城镇烟台市城镇烟台市城镇、、、、农村恩格尔系数均在农村恩格尔系数均在农村恩格尔系数均在农村恩格尔系数均在30—40%之内之内之内之内，，，，说明烟台居民已步入富裕行列说明烟台居民已步入富裕行列说明烟台居民已步入富裕行列说明烟台居民已步入富裕行列，，，，具具具具有较强的消费能力有较强的消费能力有较强的消费能力有较强的消费能力，，，，对住房面积和居住质量的需求也随之增强对住房面积和居住质量的需求也随之增强对住房面积和居住质量的需求也随之增强对住房面积和居住质量的需求也随之增强。。。。最富裕富裕小康温饱贫困低于30%30-40%40-50%50-59%59%以上联合国粮农组织提出的标准：烟台居民整体已步入富裕行列烟台居民整体已步入富裕行列烟台居民整体已步入富裕行列烟台居民整体已步入富裕行列、、、、购买力消费力强购买力消费力强购买力消费力强购买力消费力强3、、、、城市经济发展城市经济发展城市经济发展城市经济发展3、、、、城市经济发展城市经济发展城市经济发展城市经济发展879.592012.5163913161115996.6811%14.10%17.60%18.80%17.40%10.60%050010001500200025002000年2001年2002年2003年2004年2005年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%国内生产总值年增速烟台烟台烟台烟台GDP总量飞速增长总量飞速增长总量飞速增长总量飞速增长在全国各大中城市国内生产总值的排名中列第18位。2005年烟台市人均国内生产总值为30899元，按当时汇率比价计算约为3810美元。32741876.48济南2857(上半年上半年上半年上半年)2012.46烟台烟台烟台烟台56912290大连62882695.5青岛06年商品房均价年商品房均价年商品房均价年商品房均价(元元元元/平米平米平米平米)05年年年年GDP(亿元亿元亿元亿元)城市城市城市城市烟台房地产价格明显落后于经济发展水平烟台房地产价格明显落后于经济发展水平烟台房地产价格明显落后于经济发展水平烟台房地产价格明显落后于经济发展水平18.5%256.34莱芜1717.6%426.5日照1617.2%450.74荷泽1517.4%632.87枣庄1417.7%667.27滨州1317.4%689.11聊城1217.2%831.83德州1117.2%855.7泰安1017.7%1166.14东营917.4%1169.77威海817.2%1211.8临沂717.3%1266.19济宁617.1%1430.95淄博517.1%1471.2潍坊415.6%1876.48济南317.6%2012.46烟台烟台烟台烟台216.9%2695.5青岛1GDP增速增速增速增速2005年年年年GDP（（（（亿元亿元亿元亿元））））地级市地级市地级市地级市序号序号序号序号2005年烟台市的经济规模总量位居山东省各地级城市第年烟台市的经济规模总量位居山东省各地级城市第年烟台市的经济规模总量位居山东省各地级城市第年烟台市的经济规模总量位居山东省各地级城市第2位位位位4、、、、城市规划城市规划城市规划城市规划4、、、、城市规划城市规划城市规划城市规划指导思想指导思想指导思想指导思想：：：：构筑大、高、外经济格局，建设现代化、国际性港口城市城市性质城市性质城市性质城市性质：：：：以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。城市规模城市规模城市规模城市规模：：：：至2010年城市人口达到120万人。规划2010年城市总用地240平方公里。城市空间结构城市空间结构城市空间结构城市空间结构：：：：以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。3515.330工业和生活服务功能为主的综合发展区开发区组团2724.925工业、物流和生活服务功能为主的综合发展区福山组团26354785规划用地面积规划用地面积规划用地面积规划用地面积（（（（平方公里平方公里平方公里平方公里））））——10港口和临港工业为主的新港城八角组团9.3325旅游度假为主的综合功能区牟平组团1850文教科研、高新技术为主莱山组团6790行政、文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区芝罘组团现有人现有人现有人现有人口数量口数量口数量口数量规划人口规划人口规划人口规划人口规模规模规模规模（（（（万万万万））））功功功功能能能能组组组组团团团团规划到规划到规划到规划到2020年年年年，，，，烟台中心城区人口烟台中心城区人口烟台中心城区人口烟台中心城区人口230万人万人万人万人。。。。城市规划为六大功能组团城市规划为六大功能组团城市规划为六大功能组团城市规划为六大功能组团，，，，2020年城区人口年城区人口年城区人口年城区人口230万万万万未来城市将重点向东未来城市将重点向东未来城市将重点向东未来城市将重点向东、、、、向南发展向南发展向南发展向南发展：：：：市政府东迁市政府东迁市政府东迁市政府东迁、、、、烟台大学等五所高校搬迁烟台大学等五所高校搬迁烟台大学等五所高校搬迁烟台大学等五所高校搬迁、、、、体育展览中心体育展览中心体育展览中心体育展览中心、、、、南部建设黄务中心区南部建设黄务中心区南部建设黄务中心区南部建设黄务中心区西侧将加快城市中心区与开发区的融合西侧将加快城市中心区与开发区的融合西侧将加快城市中心区与开发区的融合西侧将加快城市中心区与开发区的融合：：：：开发区经过二十多年的发展建设开发区经过二十多年的发展建设开发区经过二十多年的发展建设开发区经过二十多年的发展建设，，，，已发展成为成熟的区域性城市中心已发展成为成熟的区域性城市中心已发展成为成熟的区域性城市中心已发展成为成熟的区域性城市中心，，，，区区区区域基础设施完善域基础设施完善域基础设施完善域基础设施完善，，，，配套功能齐全配套功能齐全配套功能齐全配套功能齐全，，，，交通通达便利交通通达便利交通通达便利交通通达便利。。。。是烟台经济的中心增长点之一是烟台经济的中心