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深圳世联地产顾问股份有限公司深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900【世联楼市新评】之六土地出让预申请制度会否取代土地出让招拍挂制度？4月14日，国土资源部在其官方网站上发布了《保发展保红线工程——2010年行动方案的通知》。《通知》中明确指出：要完善土地调控政策和机制，稳步推进土地管理制度改革，其中针对土地出让方式调整，通知中明确表示，将推行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法。该项政策的出台是对近期房价飙升、民间怨声四起的再次回应，是继3月10日晚出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》后时隔一个月再次从房价的源头——土地来进行调控的。从政策的内容不难看出，此次政府调控的出发点是依然是规范土地市场的管理制度、避免开发商的非理性拿地行为，在未知竞争的同时促使土地价格更趋合理，防止现场竞价催生“天价土地”，并进而通过“地—房”的传导机制来平抑房价，最终实现社会的和谐统一。该项政策的出台是否会替代土地出让招拍挂制度？能否真正起到抑制房价？世联研究认为：该项政策的出台不会取代土地招拍挂制度，将与土地招拍挂制度并存，取长补短，完善土地出让制度，让土地价格逐步趋于合理；同时，从短期来看，很难抑制目前的高房价，但从长远来看，则对抑制高房价具有一定的积极意义。理由如下：第一，在目前市场经济条件下，土地出让招拍挂制度在促进房地产市场健康发展方面起到了重要作用，在避免土地交易暗箱操作、预防腐败方面的现实意义不容质疑。另外，招拍挂出让形成的地价是土地市场价值的真实反映，地王的价格也是由购地者的市场预期决定的。如果购地者没有违反法律和政策，就没有理由进行行政干预。而应在现有基础上补充和完善土地出让招拍挂制度，配合土地出让预申请制度，使土地价格更趋合理。第二，将高房价完全归咎于高地价也是不公平的，即使政府低价出让了土地，开发商也不会将节省的土地出让金让利给购房人。同时开发商捂盘惜售、市场供应不足等问题也是推高房价的原因之一，应尽量采取税收或者增加市场供应等经济手段而不宜动用行政手段来解决。深圳世联地产顾问股份有限公司深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900【世联楼市新评】之七房贷重刮“收紧风”调控直指投机2010年4月15日，注定是中国楼市的一个不平凡的日子。在年初政策频出而房价“逆市上扬”的大背景下，监管层终于在无奈之下痛施“杀手”，要求在全国范围内实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，需大幅度提高首付款比例和利率水平。至此，在“9·27之殇”尚未被淡忘之际，“4·15新政”已被冠以“史上最强”的标签而成为中国楼市的“里程碑”事件。“中央请客，地方买单”的调控困境谈到中国的高房价和宏观调控，就不得不提到中国的政府。目前，中国宏观调控的主要方式是“中央定政策、地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。但在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要违背中央政策精神的案例时有发生。楼市也是如此。自分税制改革之后，地方政府对“土地财政”的依赖程度日益严重。在房价高企的背景下，中央制定的宏调政策由于涉及到了地方政府的切身利益而往往被消极执行，其结果自然也就收效甚微。在地方政府层面，出于自身经济发展的需要，一系列可能会对楼市产生利好影响的“噱头”被集中抛出：深圳的《城市更新办法》、海南的“国际旅游岛”规划、北京通州区的城市功能定位等等。伴随着这些“噱头”的产生，项目所在地的房价也出现了集体飙升。而与此同时，中央政府为优化民生也继续施以调控，但在调控政策无法切实地贯彻执行的情况下，其效力自然可想而知。可以说，中央与地方政府间的博弈已经是中国楼市调控屡屡成为“空调”的最主要原因。房价重压之下的重拳不难看出，此次调控是政府部门迫于房价重压之下所采取的严厉措施。相关数据也显示，自年初以来，调控声音虽不绝于耳但北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落，相反却呈现出加速上涨的态势。从历史数据来看，自2009年6月份开始70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬。至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月为10.7%，3月份更是达到11.7%。不仅一线城市房价快速上涨，二、三线城市也急步追赶。国家统计局14日公布的“1至3月全国房地产市场运行情况”显示，3月份与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看，二手住宅销售价格同比上涨的城市有69个，其中涨幅最大的三个城市分别是三亚50.4%、海口40.4%和温州18.6%。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。房价的这种“愈调愈高”的态势已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。如何能够兑现承诺优化民生成为本届政府当前的工作重点，此次新政在这样的大背景下出台其用意自然不言而喻。抑制投资进入新一轮观望提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。政策所体现的“差别化信贷”将会此次新政的“亮点”。新政将购房需求划分为三类，特别是将首套房与第二套房之间的信贷政策落差大幅拉开，比较充分地显现了“差别化住房信贷政策”以及“抑制投机性购房”的精神。同时，不容忽视的是该政策对市场消费心理深圳世联地产顾问股份有限公司深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900【世联楼市新评】之七的影响。此次出台的新“第二套房贷”政策，无疑为市场上观望的人群提供了足够的证据，新一轮更为全面、严厉的宏观调控已经到来。因此，此次新政对于人们心理预期的影响，将大于实际影响。另外，由于新政对首次购房也作了差异化对待，这或将令90平方米以下的小户型格外走俏。短期内抛盘量增加，业主降价销售。首付比重的大幅上调，会给市场成交带来较大障碍，这将直接扼杀投机者继续投资的兴趣，出货清仓的意愿将比以往来得更加紧迫。所以，下一步二手房挂牌将有所增加，议价空间也会有不同程度的放大。新政出台后，从三级地铺了解到：对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。从楼市“量在价先”的发展规律来看，此次新政对房价的影响恐怕在短期内难以显现。但是，随着成交量的逐步下滑，在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。而且此次新政的部分条款与07年“9·27新政”大同小异，市场中已经形成了一定的免疫力，在“炒冷饭”的笼罩下，此次新政能否收到两年前的理想效果恐怕并不十分乐观。最后，中央和各级地方政府间的博弈也是影响新政效力的一个关键性因素。而且从近几年的经验来看，由于地方政府对“土地财政”的高度依赖，在今年整体经济形势还不明朗的局面下来打压楼市，地方政府真正的执行力度到底有多大尚未可知，这些都会对将来政策效力的显现产生重要的影响。深圳世联地产顾问股份有限公司深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900【世联楼市新评】之三高房价与政策共舞调控路在何方2010年第一季度，对广大“刚需”而言，无疑是十分郁闷和纠结的。在年初宏观调控的大背景下，楼市成交量无可避免地出现了萎缩，但高房价却并未随着成交量的萎缩而回落。相反，近期调控的“式微”、“愈调愈高”的房价，在中国楼市这个大舞台上尴尬地共舞。现象：量缩价升从数据来看，一季度中国楼市整体“量缩价升”的态势十分明显。重点城市的监测数据表明，一季度楼市总成交量环比下降44%，同比下降19%。从各月情况看，1月和2月成交量环比分别出现了约40%和50%的下滑，3月份环比有1倍以上的增长，但是同比数据仍然非常低迷。尽管成交量锐减，一季度房价却十分坚挺，1-2月份成交均价较去年底有5%左右的攀升，从重点城市来看深圳和广州的增幅分别达8.5%和6.2%；二线城市中成交均价的攀升则更为普遍，其中天津、武汉、长沙、东莞、佛山和西安的增幅分别达到了8.6%、2.8%、6.9%、7.4%、1.3%和13.1%，整体房价依然保持了震荡走高的态势。导致此种现象的主要原因，世联研究认为，是现阶段库存的消化和新增供应的阶段性短缺所造成的“供需失衡”。加之经过09年一轮“大牛市”的洗礼，开发商的自身资金相对比较充裕，在目前成交量出现大幅萎缩的情况下打折促销的动力不大，这也是高房价得以维持的一大原因。更为关键的原因，是宏观调控政策的执行效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到明显遏制。究其根本，主要还是政府政策的着力点定位于土地市场，但“地—房”的传导机制严重迟滞了政策效力的显现，这对现阶段市场中尖锐的供需矛盾而言无疑只是一剂“慢药”，难以收到立竿见影的效果。第二季度：量升价稳从对后市的判断来看，二季度全国楼市的整体特征是市场供给的增加以及由此而来的供需矛盾的缓解，而成交量、价也会随之发生变化。在成交量方面，进入二季度之后季节性成交小旺季来临，累积的需求将会释放。伴随着需求的增加，开发商推盘销售意愿加强，新增供给将在短期内有较大幅度的增加，消费者可供选择的房源增多，有望促进成交量。因此，二季度全国楼市的成交量将随着新增供应的明显改善出现环比上升，在季度末期成交量环比将逐月改善，市场成交有望继续呈活跃状态。从成交均价来看，由于09年销售的井喷让开发商储备了大量资金，其抗风险能力大大增强。尽管近期全国楼市的整体成交状况相对比较低迷，但开发商却无资金之虑，降价促销的动力明显不足。此外，近期土地市场成交火爆，地价持续飙升。不断创历史新高的地价无疑强化了市场各方对房价上涨的预期，“面包”必将贵过“面粉”的观点成为共识。因此，二季度房价整体将维持高位盘整，房价趋于下行的可能性不大，而在部分热点地区房价甚至仍会继续攀升。政策走向：将视房价而动目前的政策面依然偏紧，整体维持在一个相对高压的态势。而且自年初“两会”以来，政府出台的涉房政策呈现出由“中央”向“地方”转移的趋势。近期，就有湖南、厦门、广州和内蒙出台过相关的调控政策，内容分别涉及土地处置、商品房预售管理、差别化土地管理和廉租房建设等方面。虽然政策的执行效果并不十分理想，但各级政府调控的决心和态度已趋明朗。此外，政策在需求方面的差别化信贷、二手房税费优惠，供给方面的抑制土地市场过热、加快中低价深圳世联地产顾问股份有限公司深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900【世联楼市新评】之三位等措施都表明政府的政策逻辑已经开始转向增供给、压需求，落脚点依然是在缓解供需失衡矛盾的基础上来平抑房价，并最终实现民生问题的优化。就未来的政策走向而言，世联研究认为，接下来的政