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博宇地产会展中心西侧项目前期发展策划总体报告——项目开发定位篇合富辉煌房地产2006年5月项目开发定位总纲PART1市场结论回顾PART2项目本体分析PART3项目开发定位PART4住宅产品的定位及户型配比PART5商业产品的定位及面积配比PART6经营定位（总篇章里书写）PART7业态组合及比例（总篇章里书写）河西板块——自成体系，自给自足中心城区板块——传统中心，地位稳固城北板块——传统落后，目前在突破之中城东板块——天时地利，势头强劲城南板块——潜力巨大，全城关注，蓄势待发长沙总体市场格局分析之结论住宅市场分析回顾关键词：-外围化-城南潜力巨大-与中心城区、城东板块的竞争关系强各板块特征综述：劳动路以南的热点楼盘造成截流之势，竞争强高质素楼盘频繁涌现，对市区外流客户造成分流之势，竞争强区域市场竞争分析之结论住宅市场分析回顾关键词：-两大区域，形象迥异-精品少，价格低，有前景无配套-区域楼盘的两种发展模式-主流客户主流需求1、两大区域：芙蓉南路沿线为传统城区与新城区的联接线，形象好前景佳，韶山南路沿线为传统城乡结合部，形象混杂。2、开发潜力大：精品楼盘少，价格集中在3000元/M2以下，区域前景好，但现在配套较差。3、两种发展模式：区域楼盘中，长奥与上海城以品牌运作的方式取得较好销售成绩，并突破价格壁垒；柠檬丽都与申奥美域以高性价比方式取得快销成绩，但价格低位徘徊。4、区域客户与需求：以周边教师、企事业单位为主，中心城区投资型买家为辅，主流需求为三房，115-140M2。区域市场竞争综述：长沙住宅产品特征分析之结论住宅市场分析回顾楼盘素质普遍不高，创新型产品少小高层的接受度高主力户型以三房为主（100～140m2），两房四房为辅景观园林的打造受楼价所限，有待进一步的提升形象包装浮于表面，普遍缺乏对文化内涵和形象价值的提炼关键词：-素质不高，创新少-小高层接受度高-主力户型三房为主-景观园林普遍粗糙市场需求分析之结论住宅市场分析回顾关键词：-区域内购房-自住-中高档物业-小高层、紧凑三房-交通便利性-传统与创新较明显的区域内购房观念，普遍希望在本区置业；购房以自住为主，改善居住环境的要求较高，投资意识较弱；接受房价总价30万元以上的占了52％，36万以上的占了35％，对中高档物业有较大的潜在需求；喜欢小高层和多层的三房，面积在100～140之间，其中紧凑三房的需求较高；注重住宅的传统布局，同时接受创新产品对楼盘的基本生活配套要求较高，注重交通便利性，希望小区有健身配套对项目有购买意向的客户占47％，但普遍认为区域目前缺乏生活配套区域客户分析之结论住宅市场分析回顾城南楼盘的客户主要来自本区域，市区投资客为辅主要为城南（劳动路以南）的企事业单位员工、公务员、高校教师、私企老板等中高档消费者置业者普遍看好城南板块发展前景，但目前配套欠缺城市的发展方向，省政府所在地、政府的城市建设力度大，普遍认为区域的物业升值潜力大，但目前的教育、医疗等基本配套制约明显其他各区的置业者多数持观望的态度观望区域发展，交通改善情况、区域配套等本区域置业潜力大，消费水平多数处于中档、中高档水平目前劳动路以南存在着大量的企事业单位、高校和私营企业，消费潜力巨大，但区域缺乏商业金融中心和大型的产业基地，高端消费者相对较少关键词：-本区域客户为主-看好前景/担心配套-外区置业者观望心态-潜在客户群丰富整体商业市场格局分析之结论商业市场分析回顾商业发展的经济根基稳固城市经济增长良好，成为纯商业物业稳步发展的经济基础市级商圈地位稳定，区域级商圈受城市发展影响大五一商圈为业态最齐全、人流量最大的商圈，南北两翼不断扩充，竞争激烈；若干区域商圈几年来受城市发展影响大，更新快；外来巨头不断进入，本地零售集团逐占下风沃尔玛、麦德龙、平和堂、家乐福等国际品牌的进驻，冲击着长沙零售市场，原本由友、阿等本土集团控制的局面被打破；传统百货让位于综合性购物中心综合性购物中心正以其现代的经营理念，设计、丰富的业态组合、人性化环境设施等全方位地替代传统百货。目前仍有的百货或转型或勉强维持，经营状态不佳。关键词：-根基稳定-商圈格局成型-外来巨头抢占市场-现代商业形成本区域商业核心未形成规划中红星与大托为本区域主要商业，韶山南路也已形成中低档批发商圈，但区域及的商业核心尚未形成商业配套不足制约了住宅市场的正常发展韶山南路聚集了批发市场、小型的社区商业，但这不能满足市区潜在置业者的商业需求项目周边潜在商业供应量较大，未来竞争激烈看好区域内消费人群，新建住宅项目都规划有或多或少的社区商业，但由于区域人气不足，观望态度浓，但未来竞争激烈。区域商业发展格局分析之结论商业市场分析回顾关键词：-区域级商业缺乏-区域级商业配套不足-未来竞争•综合性购物中心的消费是趋势单一的购物功能已不能引起消费者关注，购物之余的其他消遣功能成为人们选择消费场所的要素•超市需求量最大超市的辐射能力仅为周边居民，随着人们对日常生活物品的要求不断提高，品牌连锁超市成为居民最受欢迎的业态•专业零售专场需求强烈随着人们消费力的提高，家电、家具等专业商品的销售日趋专业化，对专业讲解、售后服务等的要求更高•商业步行街必须有稳定大量的人流支撑黄兴路、解放路、东塘等地形成商业步行街有其地域上的特殊性，吸引了大量非本区域的消费者•专业批发市场自成体系，形象中低目前长沙专业市场主要分布在环线附近，形成了固定的客源，超出了区域范围，自成体系业态发展情况分析之结论商业市场分析回顾关键词：-购物中心趋势-超市、专业零售场需求大经营者、投资者研究之结论商业市场分析回顾•看好项目所在位置的区域价值，觉得其消费潜力及升值的空间较好•个体经营者和公务员对项目的投资有兴趣，并且亲睐产权式的小商铺，面积在20平方以下的占四成•大多数投资者看中的是前景，除自营外，收租、转手或获得返租回报等投资方式均有投资者关键词：-大商户进驻可能大-普遍看好前景-投资兴趣大•国内一线品牌商户对本区位评价很高，进驻可能性大•由于区域人气不足，国际品牌进驻的可能性小•小经营者对具体经营什么方向并没有确定，期望从项目具体建成情况来确定经营内容经营者消费者研究之结论商业市场分析回顾•本区域消费者客群广泛，以中高收入、高知家庭为主•希望本区域有大型超市，综合商场，认为本区域商业匮乏，十分重视交通的易达性•除了日常购物之外，还希望满足休闲类、餐饮类的消费需求•看好本项目所在位置，期望建成大型综合购物中心，满足多方面消费需求关键词：-日常消费不能满足-超市、综合商场-购物、休闲、餐饮-看好本项目-大型综合购物中心商业级别：根据意向商家的需求，本地块的商业定位关键词为：集中型消费的、中高档次的、休闲娱乐的、文化餐饮的、大型超市等关键经过初步调研，本项目纯商业物业有发展为区域级商圈核心的潜质，本项目纯商业应定级为中小型区域级商业集中体，应有一定规模与影响力。商业规模：意向商户类型所需面积（平方米）预计以其为主力商家将带来其他商家的进驻面积（平方米）国内某大型休闲酒楼5000—80008000-11000（1：1带动）国内某大型主力连锁店5000-8000流行时尚精品8500-120008000-12000合计35000-50000小结:本案位于长沙市湘府路与韶山路交界处；•东南角，北临湘府西路，南临税务高等•专科学校及红星农业博览中心与汽车南•站共同构成的长沙大物流中心，东临韶山南路及红星专业大市场。项目15分钟步行圈本案一、地块位置项目本体分析篇交通路网建设项目地公交车路线：102，103，7，107，502，703，123，134，801，802，805，147，152等13条公交路线。项目地公交辐射面：南到机场口；西到汽车西站；北到汽车北站；东到汽车东站。项目地周边道路：南面：中意路，洞井路时代大道北面：韶山南路，韶高路东面：湘府路，万家丽路西面：芙蓉路、杉木冲路、湘府路。。本项目市政建设（1）•市政建设•由于省政府、天心区政府2003年新搬迁，目前市政配套设施正在不断的完善中。具体到用地周边道路两侧的市政管网也不完善，需要由政府按照用地协议的时间及内容要求及时配套到位。目前状况如下：•●给水情况：沿湘府路现有Φ300供水管线，韶山南路现有Φ600供水管线。•●污水情况：沿湘府路现有Φ800污水管线，韶山南路现有Φ800污水管线。•●雨水情况：沿湘府路现有Φ1200雨水管线，韶山南路现有Φ1200雨水管线。•●供电情况：沿湘府路现有10千伏架空供电线路，韶山南路现有10千伏架空供电线路。•●燃气情况：湘府路上无燃气管道。•●电话及有线电视情况：韶山南路上有电信营业厅，韶山南路与湘府路已埋设通信电缆；湘府路、韶山南路已埋设光纤电缆。市政建设（2）学校：税务高等专科学院、女子大学、湖南林业科技大学、湖南中医学院、经济管理干部学院、二十一中、洞井中学、市委党校银行：建设银行、中国银行、农业银行、邮政储蓄大型超市、商店、商场：步步高超市、爱旺超市红星专业大市场医院：长沙市中心医院、长沙市经神病医院酒店、宾馆、酒家：红叶楼酒店、红博宾馆、骏马大酒店、湘西部落、全家圆酒楼、新潮大酒店、人民公社大食堂、银苑大酒楼、幸福人人家酒家公园：文化公园（在建）、湖南省森林植物园本案所在商圈长沙商圈与南城板块市场分析总用地面积：约98亩用地性质：商业、住宅用地为能选择出适当的容积率，我们对市场，项目自身条件及相关信息进行综合考察：1、消费拉动系数依据红星商圈固定生活居民人数不到28万，在三市融城的大规划背景及商圈流动人口累积下，总人口不超过35万人，按照市场供续规律10：1的拉动系数得出商业体量最高不超过3.5万平方米，由于红星上圈为新兴上圈，保守预测可建商业总建筑面积不超过3.5万平方米。因此,我司在根据市场推导得出的结论:本区域适宜做3.5万-5万平方米的商业,我司建议商业面积只能取最小值:3.5万平方米.2、人均占有比例依据近年来，商品房年竣工量和销售量大幅度增长，整体供求关系基本达到平衡。长沙市房地产开发投入与产出比值从1998到现在都没超过0.65，表明长沙房地产开发的效率不高。异常基本正常正常运行基本正常异常2004年销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.10.76反映商品房供求是否平衡的指标，表明供求关系趋于平衡商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.10.49反映房地产投入与产出的效益指标,表明长沙开发的总体效率不高房地产市场预警预报指标体系1、商业总体量不大2、沿街面总长达450米3、有一条双向6车道主干道4、位处红星商圈核心5、有利于形象展示6、有利于客流引入二、本项目条件分析结论：根据项目的自身条件分析得出结论，该项目地段位于红星商圈的中心位置，宜商宜居，条件比较好，只是，必须考虑整体商圈的经营情况、本项目地段的住宅产品结构情况，而对项目的开发进行合理定位，达到差异化的优势，方能够抢占市场。一、规划布局构想会展中心西侧地块，是博宇房地产开发有限公司在长沙开发的第一个项目，本案根据市场发展的的状况与消费者调查的基本情况，结合项目区域与地块的基本情况，拟开发成一个集商业休闲与高尚居住于一体的精品社区为开发立意，充分把如下原则：1、商业与居住价值共赢，创造项目价值最大；2、鉴于地块三角形形态，合理布局商业与住宅；3、充分把握区域发展大势，前瞻性的规划与开发；项目开发定位二、规划原则与依据•按照政府对市区一级路段的控制性详细规划要点，对本项目的控制要求，建议容积率不超过2，绿地率不小于40%，建筑密度不大于40%。•该项目的修建性详细规划应依据项目用地规划许可证及规划设计要点并满足政府正在完善编制的该区域控制性详细规划的有关要求。•根据物业定位及项目发展目标，物业发展设计应遵循原则：•长沙市具有适度超前性和先导性的中高档经典住宅社区体现新的人文规划理念与新的规划手法，兼顾长沙市居住喜好的具体情况，营造具有豪华品质与文化品位的高档社区。•居住人文景观与自然景观