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城市更新的市场化之路本报告是严格保密的。2分享内容城市更新的市场化之路一、城市更新的市场化之路趋势和方向？三、城市更新的市场化之路该如何走？二、当今中国城市更新市场化之路的主要模式？四、世联实践及服务客户的价值点？Source:RolandBerger&Partners本报告是严格保密的。3中国城市更新的市场化之路走向？本报告是严格保密的。4局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合从旧城改造到城市更新旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”本报告是严格保密的。5背景特征需要解决的问题第一阶段：从解放初期至70年代◇城市建设是进行社会主义工业化的手段，建设重点在于发展工业生产，项目集中于城市新区。◇在“充分利用、逐步改造”的政策下，主要改造危房简屋；◇增添一些市政设施，以解决居民最基本的生活问题；◇交通仅限于拓宽打通少数道路。◇旧城区在整体上维持现状，未进行实质性的更新改造。第二阶段：70年代后期到80年代末◇市场经济体制发育，但是计划经济发展思想仍然贯彻了城市发展建设基本过程。◇以局部危房改造、基础设施建设为主的小规模形体更新；◇采取从边缘向中心指向的“填空补实”的方式进行标准偏低的更新；◇采用“拆一建多”的开发方式，以最少的资金解决最多人的居住问题。◇“内旧外新”使城市空间形态受到了忽视；◇“填空补实”的更新下，老城的生活和生产环境都有所恶化；◇“拆一建多”破坏了城市的肌理，使城市失去特色。第三阶段;90年代以来◇城市更新成为产业结构调整的有效手段；◇城市化进程加快，土地使用机制转变背景下形成“集约化”用地趋势；◇更新的社会支持度和物质承接空间有很大提升。◇大规模、快速化城市更新,特别是对一直缺乏更新的城市中心区,更新的规模和力度更大；◇在多样性动力机制推动下逐渐以社会、经济、文化内容的多目标、快速更新。◇产生了大量负面影响：城市文脉被切断，城市空间等级化等；◇提出“有机更新”理论，但短期内并没有得到真正、系统的实践。◇公众参与日益受到关注。中国城市更新发展历程本报告是严格保密的。6西方城市更新的发展历程第一阶段70年代第二阶段80年代第三阶段90年代至今城市更新理念物质更新为主；兼顾社区需求房地产开发为主导；经济增长为目标的物质更新可持续，多目标（经济、社会、环境等）的综合城市更新政府的角色政府主导；公共资源为基础；带有“国家福利主义”色彩公私双方伙伴关系；政府投资少量资金作为“引诱”开发商的手段三方伙伴关系中起协调、引导及促进作用开发商的角色自发性投资活动；与政府部门的合作尚未深化公私双方伙伴关系；政府大力鼓励私人投资三方伙伴关系中重要的投资者角色社区的角色政府福利主义政策的对象；在城市更新决策中参与程度较低被显著边缘化；市场化更新的效应令社区受益相当有限社区参与及赋权成为政策焦点；三方伙伴关系中重要的权力制衡者城市更新总体模式特点政府主导；自上而下，福利主义模式的物质更新与社区改善市场主导；自上而下，公私双方伙伴关系，以增长为取向的物质更新公、私、社区三方伙伴关系为基础，自上而下与自下而上决策模式相结合的综合、全面型城市更新本报告是严格保密的。7中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性政府开发商居（村）民政府主导阶段政策主导阶段市场主导阶段特点•强制性•指挥部模式•代建者角色•敢怒不敢言•被掠夺者•国家利益至上•牺牲居民利益•无法可依•强势性•政策=工具•投资者角色•上访•维权•居民与政府博奕•有法可依、标准政策化•温和性•幕后支持者•与政府伙伴关系•主导角色•坐地要价•针锋相对•居民与开发商和政府共同博奕•标准市场化本报告是严格保密的。8在我国高速城市化过程中，一些城市的城市更新已经显现出与西方国家相似的历程政府主导阶段开发商主导阶段三方伙伴关系阶段以深圳为例深圳渔民村深圳绿景蓝湾半岛深圳渔农村本报告是严格保密的。9因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变经济利益趋势一：更新目标从单一目标向多目标转变本报告是严格保密的。10因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变趋势二：更新理念从单维更新向多维更新转变空间结构土地资源经济利益区域功能物质形态本报告是严格保密的。11因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变趋势三：更新模式从三方搏奕型向三方伙伴型转变政府社区（股份公司）开发商政府开发商社区（股份公司）搏奕伙伴本报告是严格保密的。12结合世联实践我们对城市更新的理解和观点城市更新是用一种综合的，整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题，应致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区作出长远的，持续性改善和提高。观点一：城市更新是城市发展到一定阶段的必然，并伴随着城市的发展而发展；观点二：城市更新有其自身的发展规律，与常规房地产开发不同的是，其与城市化水平，产业结构调整，人口结构变化等紧密相关；观点三：在城市不同发展阶段适用不同的更新模式，超越发展阶段的模式难以操作，反之，滞后于发展阶段的模式也难以成功；观点四：城市更新并非市场经济的产物，因此仅用市场的手段是不够的，必须兼顾多主体的利益，实现多目标可持续发展；观点五：城市更新的实质是城市多维度的重建：空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配、区域功能的重新塑造；观点六：三方伙伴关系，社区公众（村民）参与及社区（股份公司）能力的培育将成为我国今后城市更新的政策取向和市场趋势。本报告是严格保密的。13随着社会进步和城市发展，中国城市更新将进入全新阶段……从搏奕到伙伴——在这样的背景下，开发商城市更新的市场化之路：兼顾多方主体，多目标实现，以三方伙伴关系为导向的综合、全面型城市更新关键词：•多主体•多目标•多角度•多维度•多方决策本报告是严格保密的。14当今中国城市更新的市场化之路的主要模式？本报告是严格保密的。15从三方主体关系来看，目前我国城市更新的市场化运作主要有三种模式政府社区（股份公司）开发商关系模式一：政府+开发商模式（两方伙伴关系）模式二：开发商+社区（股份公司）模式（两方伙伴关系）模式三：政府+开发商+社区（股份公司）模式（三方伙伴关系）本报告是严格保密的。16模式一：政府+开发商模式内容–自上而下–政府主导，市场化运作–以环境改善为出发点模式特点常见问题关系特征–政府与开发商伙伴关系，共同与社区（股份公司）公众搏奕–多用行政手段–保证稳定（不上访）基础上的拆赔–项目拿到后，政府常常难以兑现其按时拆迁的承诺，导致项目周期拖延乃至搁置–容易激化与被拆迁人的矛盾，引发上访等事件的发生，导致社会风险本报告是严格保密的。17基本流程内地大部分城市目前的主要做法代表开发商：香港新鸿基、香港新世界、三亚创维鸿洲等立项审批、公示招商拆迁获取土地本报告是严格保密的。18典型案例：三亚时代海岸背景项目位于三亚市委办公区对面，改造前房屋破旧，严重影响形象，政府改造意愿强烈改造模式三亚政府与深圳创维鸿洲科技发展有限公司签订合作开发协议，政府负责组织拆迁，开发商负责费用，另政府在地价、行政性收费等方面给予诸多优惠政策规模总占地面积35万平方米，总建筑面积约52万平方米，分A、B两区改造目标将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综合区产品高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街改造效果•政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力，项目最终只完成了A区，B区由于拆迁无法推动被无限期搁置•B区规划了大量的公共建筑，政府想通过改造为城市提供公共建筑，完善城市功能的目标没能实现，最终只是增加了一个住宅区而已，B区破旧的形象仍然是政府“心中的痛”•开发商以较低的土地成本实现了较高的销售收入，经济效益可观，“获益匪浅”本报告是严格保密的。19时代海岸区位优越，具有一线河景，远观山景、海景的资源时代海岸鹿回头公园凤凰广场本报告是严格保密的。20明显的功能分区使开发商极易“挑肥弃瘦”，对B区有有意放弃的嫌疑A区：高容积率占地20.86万平以高层住宅、酒店、商业为主B区：低容积率占地13.7万平以商业、娱乐、公建为主本报告是严格保密的。21政府对拆迁次序和开发次序的设置不当是其目标未能完全实现的主要原因B区13.70公顷A区20.86公顷住宅区商业及酒店区公共娱乐区酒店区公共娱乐区“拆迁一片、建成一片、使用一片”的改造思路，导致后期拆迁户坐地起价，拆迁成本增加，拆迁难以推动开发商在资金运作的不规范，导致高管东窗事发，也是该项目未能最终完全实施的原因本报告是严格保密的。22模式评价模式评价：模式趋势：1.政府没站在客观的角度，成为企业合作者；2.紧密关系容易造成权力寻租，带来企业风险；3.社区（股份公司）公众被边缘化，拆迁不可控4.没考虑公众改造后的生活来源等切身利益，容易造成后续社会问题，不可持续•国家对私权保护力度加大，《物权法》出台后，此种模式难度越来越大；•政府向服务型政府转变，对城市更新的目标及角度将发生改变，对此种模式的需求会越来越少。本报告是严格保密的。23模式二：开发商+社区（股份公司）模式内容–自下而上–开发商主导，市场化运作–以追逐经济利益为目的模式特点常见问题关系特征–开发商与社区（股份公司）伙伴关系，与政府搏奕–要容积率–协商型的拆赔–项目审批复杂，政府各部门成为一道道难过的坎本报告是严格保密的。24基本流程项目申报计划编制与审批合作协议确定开发主体此种模式是目前市场化运作的主要作法，较成熟代表开发商绿景、深圳新世界专项规划与审批拆迁实施社区（股份公司）纳入政府年度计划开发商开发商、股份公司政府确认周期不可控本报告是严格保密的。25典型案例：绿景新美域绿景地产与沙嘴股份公司合作的又一成功项目绿景旧改口碑进一步传播，促进深圳多家股份公司与其合作本报告是严格保密的。26典型案例：城市绿洲花园基本情况：田面村位于中心公园西侧，深南大道北侧；改造前房屋主要为客家民居，原建筑面积4万多平米，原容积率在1以内，原居民200多户运作模式：由香港汉国置业和运泰实业联合开发，开发商只与股份公司谈判并签定拆迁补偿安置协议，村民拆迁由股份公司负责改造前改造后总平面图本报告是严格保密的。27上述两案例改造模式分析特点新美域城市绿洲改造基础区位好福田南中心公园、深南大道项目条件好现状多为厂房物业多为铁皮房空间大现状容积1，改后？现状容积不到1，改后2.9改造模式合作开发关系2/8分成获永久物业（田面城市大厦）改造效果开发商超出预期的利润叫好又叫座股份公司沙嘴酒店、关外厂房、20%的利润分成城市大厦酒店、写字楼物业获持续的经营回报村民1:1拆赔、商品房购买打折、配套提升（幼儿园、小学）、产权洗白1:1拆赔、景山学校、环境、租金回报本报告是严格保密的。28模式评价模式评价：未来趋势：1.将社区（股份公司）纳入合作开发的角色。社区（股份公司）除获取拆迁赔偿外，还普遍有利润分成，双方利益共享，风险共担；2.此模式下，双方往往只一味追逐经济利益最大化，合力向政府争取最高容积率，忽略更新与城市和区域的关系，是单一的地产开发为目的的单维更新模式。•由于以短期利益为目标，开发商在城市中吃了“肥肉”而剩下“骨头“，引起另一方关系主体政府的关注，这种模式下，政府的长远利益被牺牲，规划的管制作用被弱化，因此这种模式未来空间会越来越小。本报告是严格保密的。29模式三：政府+开发商+社区（股份公司）模式–自上而下与自下而上相结合–市场化运作，三方决策–全面综合型城市更新模式特点常见问题关系特征–三方伙伴关系，兼