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正达学府园项目整体定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2第一部分项目定位与整体战略本报告是严格保密的。3项目概况与项目界定开发目标解析与开发背景研究项目核心问题与发展战略项目定位Part.4Part.3Part.2Part.1本报告是严格保密的。4旅顺口区甘井子区中山区沙河口区西岗区城市中心区项目地块隶属城市边缘甘井子区，属于大连城市西向尽端地项目地理位置•项目地块位于大连市区西南部，行政区划隶属于甘井子区。•甘井子区是大连发展相对缓慢的近郊区。•由于受西部山地影响，城市建成区发展至本地块即截止，使本项目成为城市西向尽端地。本报告是严格保密的。5项目周边高校、产业聚集，大区域城市面貌较好，人文氛围浓厚居住区高校区软件园区地块所属片区为大连高新产业园区和高校聚集地，大区域城市面貌较好，人文氛围浓厚高校：◣大连理工大学◣大连海事大学◣大连轻工学校◣东北财经大学◣大连水产学院产业园区：◣大连软件园◣海外学子创业园本报告是严格保密的。6项目基地四至北侧：正在建设的老年公寓南侧：原有小区百合山庄东南侧：原有居民楼东侧：正在建设的壹品漫谷西侧为山地本报告是严格保密的。7壹品漫谷和老年公寓是基地周边两个在建项目壹品漫谷项目概况•占地15万㎡，总建面约16万㎡；•建筑形式:叠拼、情景洋房、小高层；•目标客户：高校教师和产业人口•预计销售价格：5500-6000元/㎡•开发商：大连友谊合昇房地产开发有限公司•营销主题：优雅阶层慢生活老年公寓由百合山庄开发商大连峰凌实业公司进行开发。项目用地性质为地方产权，产权年限50年。由于其特殊的产权性质，项目销售不能进行银行贷款，需一次付款。项目定位为老年公寓，面向大连养老客户。目前建筑已封顶，但项目尚未进入销售期。壹品漫谷效果图本报告是严格保密的。8基地现状与技术经济指标内部少量待迁民房经济技术指标：•占地面积：25万㎡•容积率：1.2•建筑面积：30万㎡•最大坡度45度•无明确限高要求•部分地块海拔高度超过100m注：大连市规定，海拔超过100m的土地不允许施工建设，85-100m的土地具体规定尚不明确。•基地内部地形复杂，坡度较大，最大坡度可达45度；•目前基地表面覆盖大面积低矮植被，尚有少量（约20户）民房待迁。本报告是严格保密的。9项目本体资源与影响条件评价•本项目总建面30万㎡，属大规模房地产开发项目。•山地地形为特色产品的打造提供了条件。•拥有郊野良好的自然环境。•区域内高校和产业聚集，为项目提供了大量可能的客户资源。•地块交通条件较差，短期内无法解决。•周边环境杂乱，住区形象不高，城乡结合部认知。规模因素项目资源限制条件本报告是严格保密的。10项目界定城市西部尽端高教产业园区具备特殊山地地貌的大规模住宅项目开发本报告是严格保密的。11项目概况与项目界定开发目标解析与开发背景研究项目核心问题与发展战略项目定位Part.4Part.3Part.2Part.1本报告是严格保密的。12房地产市场扫描区域背景分析开发目标解析ABC本报告是严格保密的。13项目开发目标•价格：销售价格看齐壹品漫谷，可能价格5000-6000元/㎡。•速度：开发周期3.5-4年，共分三期开发，平均年消化速度8-10万㎡。•品牌：公司目前处于品牌建设期，需要项目能够获得良好的市场认知和口碑，树立其品牌。项目开发目标•价格：5000-6000元/㎡的单价属大连市场中端价格，区域市场平台价格。•速度：大连单价5000-6000元/㎡的楼盘年均消化速度约为8万㎡，8-10万㎡/年基本属于市场正常水平。市场现状在项目成功基础之上，实现利润，树立品牌本报告是严格保密的。14房地产市场扫描区域背景分析开发目标解析ABC本报告是严格保密的。15“大大连”城市总体规划中明确了西南地区的产业功能和居住组团功能，未来发展前景良好居住组团南路软件产业发展带住区规划•规划中大连主城区（包括旅顺口区）共有15个居住组团，本项目所在区域属“西部居住组团”。产业规划•到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”，与旅顺北路“现代产业发展带”共同构成大连的产业支撑；•本项目所在区域为“绿色硅谷”的起点，位于已发展成熟的软件园一期和正在开发的软件园二期之间，直接享受规划带来的利好。北路现代产业发展带本报告是严格保密的。16西拓北进使西南地区成为城市重要发展方向，大量建设资金投入，产业兴起大连城市规划——西拓北进•到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”•目前软件园二期已投入资金十多亿，区域未来发展前景看好产业规划——建设绿色硅谷老市中心西拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，西南方向在产业和环境方面都优于北边本报告是严格保密的。17项目周边资源丰富，发展潜力大项目周边聚集着大量产业园、高校，产业人文氛围浓厚森林公园、水库环绕地块周边，环境、生态资源丰富文文文文文文文文文海本报告是严格保密的。18项目背倚大黑山，是西南科教区域的边缘，意味着项目只能面向东部区域市场。项目所在位置位于西南科教园区尽头，城市物理边缘，对外部只能形成单向辐射本报告是严格保密的。19区域先期缺乏城市规划，目前周边环境混杂，缺乏明确认知•项目所在片区由于缺乏政府明确规划，开发建设混乱。没有明确的生活区、配套区之分，车站、农贸市场、居住小区混杂，环境杂乱。•近几年开发项目对区域原住民（农民）多采取回迁政策，故目前片区内居住人口构成为区域原住民、高校教师、产业人口，人口匀质度低。杂乱的环境和复杂的人口构成使片区形成了较为混杂的形象。本报告是严格保密的。20项目距各高教园区近，便于车行到达，但地块本身昭示性进入性不佳进入地块的道路进入壹品漫谷的道路计划建设与壹品漫谷相连的道路项目被各科教园区包围，距各个高校聚居区和软件园、高科园很近地块通过凌水路与各大科教园区连通，车行距离不到20分钟；项目所处区域公共交通不便406和10路是项目周边唯一的公共交通，且距公交站约15分钟步行距离；地块道路条件较差，昭示性和进入性不佳凌水路是目前进入项目基地的唯一道路；自百合山庄道路分叉处开始道路坡度大，昭示性不佳，且冬季雨雪天气车行存在安全隐患；对目前道路交通政府没有明确规划。为改善基地交通条件，开发商计划建设道路连接壹品漫谷规划路，增加车行进入性。百合山庄道路分叉处本报告是严格保密的。21区域背景分析结论区域背景要素•城市发展的大方向——西拓北进•产业聚集，城市发展动力源•大学聚集，得天独厚的教育资源和人文环境•现有居住氛围，未来居住组团定位——居住性•城市边缘区，一定的自然景观资源（山区、森林公园）•滞后的规划，带来无序、混杂的发展未被定义的城市边缘区本报告是严格保密的。22房地产市场扫描区域背景分析开发目标解析ABC本报告是严格保密的。23房地产进入高速发展期，市场需求旺盛►近5年来，大连市GDP保持快速增长，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市的房地产正处于高速发展阶段；►固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃；►房地产开发投资从2003年后开始爆发性增长；►大连市人均GDP已经超过4000美元，房地产市场的需求表现为数量与质量并重发展的阶段；►人民收入稳步增长，生活水平逐渐提高；10.7%11.2%13.8%16.1%20.2%20.5%13.6%20.6%37.8%41.3%8.6%8.1%8.4%20.7%38.2%050010001500200025000001020304亿元0%10%20%30%40%50%GDP固定资产投资房地产开发投资GDP增长率固定资产投资增长率房地产开发投资增长率20255223402527629206349756861741882009101103789.9%10.3%13.1%15.5%19.8%9.4%8.1%10.5%11.0%14.0%01000020000300004000000010203040%10%20%30%人均GDP(元)人均可支配收入（元）人均GDP增长率人均可支配收入增长率本报告是严格保密的。24销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨►住宅销售量稳步小幅上升，受04年土地紧缩的影响近两年供应量下降；►市场表现为明显的供不应求，单价上涨。2606280128773565384140770100200300400500600200020012002200320042005万平米010002000300040005000元/平米商品住宅竣工量商品住宅销售量商品住宅价格►03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，05年有所回升；01002003004005006002002年2003年2004年2005年万平米土地出让面积土地挂牌面积土地摘牌面积土地摘牌建筑面积本报告是严格保密的。25中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫“水涨船高”大连拥有丰富的山海资源，特殊的地形条件使城市的可发展方向受到限制，可开发用地有限；随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少；近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价。套均面积与均价变化114.8113.6105.399.895.995.7323131993187335638414076020406080100120140200020012002200320042005200025003000350040004500四区比较17%10%31%42%1%8%50%41%0%10%20%30%40%50%60%中山西岗沙河口甘井子05年商品房成交面积土地存量建筑面积本报告是严格保密的。26大连房地产市场板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力华南泉水板块：位于甘井子区北部，凭借较低的房价（均价4000）和开发区产业人口支撑起房地产市场，是大连低价房主要供应区域。机场新区板块：甘井子区西北部，低价（均价4000）也是本区域的最大特色，未来的西部机场建设将会使区域地产发展更加成熟。城市核心板块东部南部风景板块西南科教板块泛星海板块西山板块西安路板块机场新区板块华南泉水板块西山板块：马栏——西山水库沿线，近两年新发区。良好的自然环境是吸引居住着的首要因素，未来品牌开发商万科的进入有望使区域平台价格提升至5000-5500。西安路板块：与市中心合适的距离和商业中心的影响力支撑了其中高端价格（平台价7000）。西南科教板块：城市西南角，高校、产业聚集所带来的居住人口支撑起房价的不断攀升，随着产业的发展，未来区域升值潜力不可低估。目前区域均价5500。泛星海板块：依托星海广场和海景资源该区域吸引了大连高端客户和外地置业者，区域平台价格已达8000，部分楼盘已突破万元大关。城市核心板块：大连老城区，政府所在地，日益稀缺的土地资源使其房价稳中有升，大连本土高端人士钟爱地，均价8000。东部南部风景板块：大连海景豪宅分布地之一，有限的土地开发量使其后续供应乏力，均价8500。高价板块〉7000中价板块5000-7000低价板块〉5000本报告是严格保密的。27高端项目凭借优势资源和高品质产品立足市场，低端以价格取胜，但中端产品核心竞争力不明显，产品力不足帝柏湾城市核心地段或海景高端产品产品素质较好，有高档住宅品相，设备设施均为高级产品，有一定产品或技术创新。城市北部泉水、机场新区大量低端产品不足4000元/㎡的价格吸引了大量承受力有限的客户。大连市场中端项目普遍产品素质不高，竞争力不足，较高的板块价值是其价格的主要支撑。规划大气，恢宏。高层