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2011年房地产市场形势研判第三轮调控正以大面积限购、限贷以及加大保障性住房供应的形式袭来。2010年楼市调控给房地产行业带来哪些影响？2011年房地产市场将呈现怎样的基调？我们一起看看世联2011年房地产市场形势研判。世联研究观点：事不过三，如果本轮调控再不严，再不起效果，以后就再也没人相信“狼来了”！所以世联研究认为本轮调控决心很大！问题一：密集的行业政策对房地产市场有何影响？世联研究认为：2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的，扭转了自2009年下半年不断升温的格局。从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控效果各城市出现分化，基本也就低迷1个月左右。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。“国八条”的出台以及为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。从10年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上1季度春节因素的影响，随着“国八条”的地方细则不断出台，11年上半年市场走势不容乐观。下半年，随着政策的逐步消化、通胀的空置以及信贷政策的调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但全年房价走势存在下行的压力。图1图22011年行业政策的三驾马车——限购、限贷、保障房限购对需求的影响限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。限购会导致部分二三线城市成交下降，但影响时间再两个月以内。限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购钱或会成交量放大。限贷对需求的影响从世联全国代理项目来看，现行的信贷首付政策理论上将指导59.9的投资客流出房地产市场，所有购房需求中将有14.8%受到影响。但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大，信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强。保障房对需求的影响保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩3.2%。政策对整体需求影响的预算悲观预测：不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响，全国销售面积下降10.3%；中性预测：不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨1.5%；乐观预测：不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障的印象，全国销售面积上涨3.8%。不考虑保障房政策的影响，2011年商品房销售或呈小幅增长态势，受调控政策影响，增速较2010年放缓。问题二：现行的货币政策对房地产市场有何影响？货币政策的影响2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。目前通胀形式依然严峻，负利率的底部将会继续深入，加息之处并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会影响成交量的走低。我们推测，2011年货币政策可能是前松后紧，下半年货币政策可能有所改观，但行业政策全年不会放松，直至十八大召开。问题三：未来房地产的供求关系对价格有何影响？世联研究认为：政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素；需求影响因素：政策通过政策限制需求并影响市场预期，这些政策包括限贷（首付比例提高、加息）、限购和保障房等；供给影响因素：新开工的商品房将会在1-3年内形成有效供应，我们以滞后一定时期（1.5年）的新开面积作为未来的潜在供应，潜在供应并不代表实际供应，但和实际供应高度相关；供应关系规律：供大于求，价格下跌，供小于求，价格上涨。潜在供应和房价的测算从全国来看，2011年第二季度潜在供应面临放大态势；从城市来看，多数城市从2011年第二季度潜在供应面临放大态势。从供应角度来看，未来房价面临较大的下行压力。从40个重点城市来看，多数城市第二季度开始面临供应充足的局面40个重点城市未来市场潜在供应统计（万平米）从全国范围来看，供销差与房屋销售价格指数走势非常一致世联建议：未雨绸缪，提前做好应对房价下跌的善后对策1、做好项目盘点，计算项目存量、资金缺口等；2、及时编制降价促销方案，一旦市场不好，能够快速应对；3、营销工作回归到本质，根据不同项目制定不同的营销策略，可以选择：（1）以快打慢；（2）以速度换发展；（3）以展示品质赢未来……世联研究认为，未来供应充足，未来供应充足，信贷收紧，部分房价高、限购严、供应足的城市，其房价面临较大的下行压力。针对此种情况：1、开发商应对提前出贷，加速回款，以防市场供应扎堆而滞销；2、可根据资金状况选择合作开发、减缓开工，甚至是停工的做法。世联建议：奋力参与保障房建设，尤其是位置较佳地块和资金受限的开发商。