天津迎宾广场项目定位论证及物业发展建议本报告是严格保密的。2今日汇报议程¶项目进展汇报¶项目研究的前提和基础¶项目研究的内容及目标¶公寓定位论证¶写字楼定位论证¶商业市场状况及案例研究¶物业发展建议与经济测算本报告是严格保密的。3本项目的研究从天津房地产市场的竞争状况入手,根据已有楼体的结构特征,提出本项目的发展建议和营销战略第一阶段(中期)项目定位论证及物业发展建议第一阶段(终期)提交终稿2005/10/082005/11/4第二阶段营销战略工作最终成果区域宏观经济背景研究天津市房地产市场调研项目周边资源及配套状况调研北京市奢侈品商业调研北京市典型酒店式公寓调研项目的经济测算本项目发展方向的初步论证项目的产品定位和商业业态定位(中稿)提交整体报告(终稿)根据客户建议深化研究,完善报告2005/11/15至今工作本报告是严格保密的。4项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化•项目周边及地块勘察•天津市宏观经济情况•天津市房地产市场状况•北京典型酒店式公寓户型配比及服务内容•地块解析和界定•写字楼市场竞争分析•酒店式公寓市场竞争分析•公寓户型面积分析•区域市场情况(写字楼项目10个,酒店式公寓楼盘8个,酒店10个,高档住宅6个)•北京、上海、天津奢侈品商场研究•地产专业人士11位•房产销售人员10位•酒店长包房客户访谈•公寓销售人员访谈•公寓客户访谈•目标市场竞争性供给分析•项目整体实现机会点分析•高档商业规模,布局以及品牌搭配组合研究•案例借鉴•地块价值分析的结果•项目原有定位论证•户型调整方案•商业经营面积,店面数量,推荐品牌本报告是严格保密的。5今日汇报议程¶项目进展汇报¶项目研究的前提和基础¶项目研究的内容及目标¶公寓定位论证¶写字楼定位论证¶商业市场状况及案例研究¶物业发展建议本报告是严格保密的。6项目原定位为城市综合体:酒店+公寓+写字楼+商业公寓楼总建筑面积为4.4万平米,其中公寓部分2.1万m2;写字楼部分1.7万m2;商业部分0.3万m2酒店总建筑面积约4.1万m2.综合体各部分,以在业态上互为补充,在形象和档次上以互为提升为基本原则写字楼商业公寓酒店本报告是严格保密的。7而且,在此定位基础上的楼体框架已经基本落成,这是我们研究的前提和基础两栋楼均已经封顶,其中一栋已有外装修。两栋楼之间的中心广场尚未动工,现为平地。公寓楼A区写字楼部分层高3.6m,B区公寓部分层高3m,C区商业部分层高5.1米公寓+写字楼+商业中心广场酒店本报告是严格保密的。8今日汇报议程¶项目进展汇报¶项目研究的前提和基础¶项目研究的内容及目标¶公寓定位论证¶写字楼定位论证¶商业市场状况及案例研究¶物业发展建议本报告是严格保密的。9本项目需要对综合体中的各类物业进行论证,并提出相应的物业发展建议已定事实:酒店:酒店为自营物业,且定位为顶级酒店商业:LV及其代理的十余个品牌已有入驻意向,需求面积在1000m2左右研究内容:公寓定位的市场论证写字楼定位的市场论证商业规模以及布局物业发展建议本报告是严格保密的。10本项的目标是在保证一定收益的基础上,打造出地标形象在财务上:公寓均价1.3万元/平方米;写字楼均价1.1万元/平方米;商业均价2.4万元/平方米(可持有);销售额实现5亿元在形象上:以成功的姿态面世,打造成区域地标本报告是严格保密的。11今日汇报议程¶项目进展汇报¶项目研究的前提和基础¶项目研究的内容及目标¶公寓定位论证¶写字楼定位论证¶商业市场状况及案例研究¶物业发展建议与经济测算本报告是严格保密的。12酒店式公寓市场扫描本报告是严格保密的。13市场分析着眼点1、已经入住的酒店式公寓状况2、在售的酒店式公寓状况3、未来竞争状况分析本报告是严格保密的。14已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白楼CBD片区和友谊路片区小白楼CBD片区是天津市高档写字集聚区,商务氛围浓;同时也是高档酒店的聚集区,涉外氛围浓。友谊路片区是天津市建设中的金融街,同时也是天津市高档酒店最聚集的区域,是外籍人士重要居住和活动地。小白楼CBD片区友谊路片区本报告是严格保密的。15已经入住的酒店式公寓供应量少,在市场上供不应求名称房间总套数出租状况泰达国际会馆65套出租率90%以上利顺德大厦85套现无房喜来登65套出租率在95%以上国际大厦110套现无房奥林匹克大厦169套现无房滨江万丽48套95%以上金皇大厦55套出租率70%左右凯旋门大厦200套左右90%以上总计约800套本报告是严格保密的。16市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高北京国贸公寓的租金约为33美金/平米月名称租金泰达国际会馆两室147平米,3.2-3.8万元/月三室185平米,4-4.8万元/月约26-32美金/平米月利顺德大厦1室70平米,600元/天,2室90平米,700元/天约28-31美金/平米月喜来登1室75平2800美金/月约37美金/平米月奥林匹克大厦2室130平米,1200元/天约34美金/平米月金皇大厦1室90平米,1.8万元/月2室120平米,2.5万元/月约24-30美金/平米月美金/平方米月1156酒店与公寓差价比较分析数据来源:世联访谈,世联分析本报告是严格保密的。17名称客户特征泰达国际会馆主要为大型跨国公司的高层管理人士等外籍商务客人,日本、欧美人士居多,部分港台客人利顺德大厦客户大多为在津大型外资企业的高级职员,主要客群为日籍人士。喜来登欧美客人为主日韩客人为辅奥林匹克大厦客户大多为在津大型外资企业的高级职员,主要客群为日籍人士。金皇大厦客户多为在津大型外资企业中高层管理者,以日籍人士居多公寓多为涉外公寓,客户以外企中高层管理人士为主这些外企的中高层管理人员,如总监,总经理等,被外派到天津短则3-5个月,长则3-5年他们一般不会购买住房,公司提供津贴租房,津贴水平多在2000-4000美金/月多数带家属,部分家庭有小孩儿本报告是严格保密的。18客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上产品的户型以1居和2居为主在租公寓的户型特征:市场上在租的公寓户型多以60-80平米以内的1居,和90-130平米的两居为主,平层布局以大通廊式为主。名称主力户型泰达国际会馆2室147平方米;3室185平米利顺德大厦1室58-77平方米;2室85-150平方米喜来登1室56-85平方米;2室80-120平方米奥林匹克大厦1室65-85平方米;2室116-152平方米凯旋门大厦2室138平方米滨江万丽1室75平方米,2室115-120平方米国际大厦1室80-100平方米,2室110-140平方米金皇大厦1室50-70平方米;2室120平方米户型多为1室1厅,或2室1厅,2室一定是有两个以上卫生间;两种户型都带有封闭式厨房和全套电磁式厨具。津贴为2000-4000美金/月租金按30美金/平方米月计算可租公寓面积为:65-135平方米。本报告是严格保密的。19客户多选择服务完备的高档公寓以保障一定的生活品质名称服务标准酒店管理公司泰达国际会馆五星泰达国际酒店有限公司,与酒店统一管理利顺德大厦四星天津市旅游(控股)集团有限公司,与酒店统一管理喜来登五星天津市旅游(控股)集团有限公司,与酒店统一管理国际大厦——天津国际大厦有限公司奥林匹克大厦四星新加坡雅诗阁集团滨江万丽四星美国万豪国际酒店管理集团,与酒店统一管理金皇大厦五星中国旅游集团饭店管理公司,与酒店统一管理凯旋门大厦——凯旋门物业这些公寓多和高星级酒店结合在一起,通过国际知名酒店管理公司统一管理,以保障公寓客户能享受到完备的服务,这些公寓属于天津市场上的高端公寓。这类外籍客户对生活的品质和舒适度要求较高,而对通勤距离要求较低,车程在1小时之内即可接受本报告是严格保密的。20已经入住的酒店式公寓市场小结1、已经入住的酒店式公寓多为高档涉外公寓2、这类酒店式公寓依托于具有浓厚涉外氛围的区域4、公寓的目标客户是大型跨国企业及外资企业的中高层管理人士,以外籍人士居多。3、涉外公寓在市场上供不应求,租金水平高。本报告是严格保密的。21市场分析着眼点1、已经入住的酒店式公寓状况2、在售的酒店式公寓状况3、未来竞争状况分析本报告是严格保密的。22在售的酒店式公寓项目多分布在写字楼集聚区或地铁沿线南京路和小白楼片区是天津市写字楼最聚集的区域,商务氛围浓。建设中的地铁2号线拉近了非常公馆等项目与周边的距离,缩小了城市的空间尺寸。非常公馆焕日线海河之子时代奥城信达广场诚基中心本报告是严格保密的。23新增酒店式公寓的供应量较大,各项目依托不同的资源,整体销售状况普遍较好项目名称价格房间数量开盘时间销售状况信达广场——100多套——只租不售时代奥城9300元/平米800多套2005年8月100多套/月海河之子9200元/平米140套2004年6月已售磬诚基中心7000元/平米540多套2005年9月销售约70%;已封盘,下次开盘价格7500焕日线6600元/平米270套2005年5月已售出50%非常公馆6500元/平米361套2005年8月已售出40%-50%总计约2200套注解:赛顿中心既不提供酒店式服务又不提供精装修,实际是打着酒店式公寓招牌的城市高档住宅,所以未计算在内本报告是严格保密的。24海河之子——依托于CBD核心商务区位置和平区海河沿岸,天津市金融集中区发展商天津海贸物业发展有限公司项目概况产品形式精装修酒店式公寓建筑面积共5.2万总套数共140套配套五星级酒店,写字楼,轻轨,地铁开盘时间2005年9月24日销售速度全部售完主力户型70-80平方米均价9200元/平米主力客户全部为投资客项目特点一次性付款;业主自动成为“海河会”成员项目评价客户购房时需与开发商签定5年的包租合同。租金低于市场同类价格。海河之子本报告是严格保密的。25诚基中心——依托于CBD核心商务区位置和平区贵州路与成都道的交汇口开发商泰瑞房地产开发有限公司项目概况产品形式1-10层五星级酒店,11-41层酒店式公寓建筑面积将近30万平米总套数540多套配套五星级酒店,购物商场,超市,会所开盘时间2005年9月24日销售速度一期已售磬,二期近期开盘主力/热销户型60平方米左右均价7000元/平米主力客户投资客,主要是天津本地人;少量自住项目特点市中心,租赁市场被看好;酒店式的服务,宽敞的公共空间有吸引力项目评价低于客户预期价格入市,天津市场被普遍看好诚基中心本报告是严格保密的。26时代奥城——依托于奥体中心的商务氛围位置南开宾水西道与凌西道交口开发商泰瑞房地产开发有限公司项目概况产品形式精装公寓总套数800多套配套购物商场,超市,会所开盘时间2005年8月销售速度100多套/月主力/热销户型40平方米左右均价9300元/平米主力客户投资客;少量自住项目特点靠近奥体中心,未来升值潜力大,租赁市场被看好;时代奥城本报告是严格保密的。27焕日线——依托于城市捷运系统位置河东区东兴路与津塘公路交口东侧开发商天津宝利集团项目概况产品形式高层公寓建筑面积3万平米总套数270套配套大面积绿地广场,书吧,音乐厅等开盘时间2005年5月1日销售速度40-50套/月主力户型40平米左右均价6600元/平方米主力客户投资客主要是天津本地人,主要租给塘沽的上班族项目特点城市边缘,距城铁站15分钟项目评价开发商承诺5年返租75000元,5年后可以代租焕日线本报告是严格保密的。28非常公馆——依托于城市捷运系统位置河东新开路与华昌大街交口西南角开发商天津市协泰置业发展有限公司项目概况产品形式精装公寓总套数361套配套沃尔玛超市、华润超市、国美电器、嘉华国际商业中心开盘时间2005年8月销售速度40-50%主力户型40平米左右均价6500元/平方米主力客户以投资客为主项目特点地铁2号线分站,距天津站1.3公里,出行方便项目评价不反租,可代租非常公馆本报告是严格保密的。29各项目依托的资不同可实现的销售价格和销售速度也就不同1、依托于核心商务区与依托于城市捷运系统的项目相比实