东莞市星彦地产顾问有限公司

总第10期2007.12.15东莞市星彦地产顾问有限公司卷首语颓废是一种过程周一刚到办公室，新来的日报，一篇《颓废的姿态不能站立很久》的文章让我意犹未尽。是的，在我们身边，生活的压力和挫折无处不在，工作的疲惫和负累无时不让我们感到压抑，周而复始的同一和单调更让我们难以忍受，面对一次次的失落，我们忘了憧憬，忘了冲动，忘了温情，心如止水、无动于衷、平平淡淡，颓废的浮世绘让心胸变得越发狭隘。于是，一个弱女子奋起疾书：“……颓废的姿态不能站立很久……尽管有时候我会觉察到生活的无趣，但我更相信有趣多过无趣，只是我们心中一定要有爱……”这是一个多么坚韧的女子啊，有着如此大爱的胸襟的女子，当我们每天面对同一的单调，当我们每天疲于繁重的奔命，谁还有精力去关注大爱之下的隐忍人生？颓废的姿态不能站立很久，它只是特定环境下的特定情绪，更是一种过程，当我们长时间沉溺于工作，我们的情绪多少会有一些颓废，这时候，我们的团队就需要放飞，去寻找一种力量，与颓废共舞。上周末，我们东莞星彦去清远进行了两天的户外拓展，在开怀尽兴与刺激中，团队凝聚力得到提升，个人体能得以磨练，长期劳作产生的郁闷得到改善。很多事情就是这样，当我们经历了心态的修整，颓废就成为一种过程。行云山水间，意气自风发。当市场出现一定的疲软和沉闷时，市场需要一定的声音与颓废抗衡，就像我们所从事的房地产行业，07年的调控重拳，楼市风起云涌，一片观望之相，央视经济半小时便请出权威人士发出楼市平稳过渡的声音，这一掷地有声的分析，拨开广大购房族的迷雾，引领市场走向理性的复苏，在国民经济日益追涨的大势之下，市场的颓废终究只是昙花一现，成为楼市的一种记忆。回顾东莞房地产发展的历史，颓废的情绪无处不在，无论是94年的虚高还是97年的颓唐或者04年的回升，07年的冰火两重，期间起起落落，颓废无常，但是，整个房地产市场圈地依旧，信心依旧，经济照样飞速发展，城市化进程还在如火如荼中。写这篇文章的时候，正是深秋，是收获的季节更是落叶萧萧的颓靡之秋，看过欧阳修的《伤声赋》，秋意阑珊的萧瑟里载不动满文的颓废，但有谁看到沃沃落叶下覆盖的春芽正在萌动，在颓废之下孕育着崭新的繁荣。“我想，我将爱着这个世界，爱着那些让我们成长的挫折，爱着那些让我们欣喜的成功以及让我们温暖的阳光和身边可爱的人，包括队友、对手和敌人……”读着华丽女子的字字珠玑，往日的颓废都已远去，温润的心因大爱而重生。人生需要淡淡地行走，也同样需要象刘翔一样疯狂地奔跑。大爱之下，颓废仅仅是，一种过程。CONTENTS目录2007年12月15日第10期.月刊□卷首语颓废是一种过程□星彦聚焦搜房专访东莞星彦总经理助理周会川/01-03□时政新闻时政摘要/04-05莞邑新闻/06-07国际动态/08国内动态/09□楼市观察当月楼市供应分析/10-16当月楼市需求分析/17-18当月楼市报广分析/19-23当月土地供求分析/24-26□星彦大观东莞小户型市场分析/27-34首届，清远游，花絮集/35-39厉兵秣马，备战08/40户型集锦（10）/41-43销售龙虎榜/44□星彦动态东莞动态/45总部动态/46东莞市星彦地产顾问有限公司地址：东莞市南城区鸿福路第一国际F座2007电话：[phone]传真：[phone]总部地址：深圳市福田区福虹路8号世贸广场A座19楼电话：[phone]传真：[phone]Http：//www.starshouse.com顾问：路莹主编：邱创思执行主编：周会川责编：黄海燕邓咏梅刘红巫世昌编委：马楠郑辉方瑞邹雪梅谢芳张锐孙灿辉段表帅范大鹏张静戴志君王柏《星彦莞事》归东莞市星彦地产顾问有限公司版权所有，文中之信息、预测、观点等均通过可靠途径或个人推断所得，仅供参考，公司保留最终解释权。内部刊物，免费赠阅，欢迎赐稿。来稿请寄：[e-mail]本公司部分信息观点参考或引用了相关媒体及同行和政府部门文献数据，特此声明并致谢！星彦聚焦01搜房.东莞地产人物栏目专访东莞星彦总经理助理周会川前言：继10月22日，东莞市星彦地产顾问有限公司周总的一篇题为《又一轮新政，又一轮观望》的文章在搜房首度亮相，引来众多点击率，并在业内影起一定轰动后，11月21日，东莞搜房再度出击，特邀周总入主东莞地产人物专访，就政策、客户等房地产热点问题进行了深度的交流。这是东莞星彦与媒体的再度牵手，自此，东莞星彦已成功地迈出与当地媒体的切入。东莞市星彦地产顾问有限公司总经理助理周会川专访文章在东莞市房地产门户——搜房网首页高调亮相02星彦聚焦主题：深圳客或卷土重来时间：2007年11月21日专访人物：东莞市星彦地产顾问有限公司总经理助理周会川搜房：星彦作为深圳派代理商，对深圳投资客较为了解，请问，深圳投资客退潮后，是否有卷土重来的可能？周会川：深圳客户群体实际是一个最具有政策敏感区的客户群体，它的主要构成来源于高级知识分子团队，他们对于政策的理解，以及城市规划的理解，达到一定深度，这一群人往往对政策出台反应迅速。对于此次新政后，深圳客能否卷土重来，个人认为，这次新政，重在打击投资信心指数，作为房地产市场，不外乎供给和需求两个方面，从信心到投资到从房地产投资收益来看，即使提高置业门槛，投资收益比还是很高，相信大家经过一段时间的适应与调整期后，信心指数就会有所回升。搜房：如何看待房贷新政对东莞楼市的影响？周会川：主要体现在市场观望期的停留。首先，提高置业门槛，是对楼市调控的有力手段，而且是政府调控的必然，虽然提高首付门槛，但只要信心指数回升，东莞房地产还会出现良好的局面。搜房：目前东莞楼市交易冷清，您觉得这种状况会持续多久？周会川：这要从两个方面来分析：首先是银行方面，银行方面，我们不便去随意猜测，但有一点可以肯定，住房按揭贷款肯定是银行最优质的贷款，在银行的房贷方面占有很大的比例。其次，就是关于信心指数方面，我们可以先来算笔账，以总价30万元一套住房为例计算新政前后投资收益分析表：综合比较市场投资，30％自由投资成本利用率还是比较高，个人认为，经过一段时间的心理适应期，观望期很快就会过去。搜房：星彦给人的感觉很低调，进入东莞市场有些时间了，但是很多人可能并不是很了解星彦，为什么如此低调？星彦在东莞的业务开展的如何？周会川：我们做项目还是蛮有激情的。星彦来东莞首先是服务好项目和开发商，星彦不可能同时会开展诸多项目，因为为了体现对开发商负责，对项目负责，我们有要求，凡总监以上级别的都要直接参与项目的把控和周例会，所以，今年服务的几个项目在市场上都取得了比较好的满意度。其销售状况也得到开发商的认可，销售回款顺利等。08年由于队伍壮大，可能会有更多项目面市，08年下半年预计会有高端项目面市，届时，也许曝光率会较高，会经常有机会与媒体合作。星彦聚焦03搜房：目前，东莞楼市二三级市场都遭遇调控，包括90/70的政策、强征20％个人所得税。这些政策是否表明东莞市政府开始加强对楼市的调控，如何看待这些政策的效果。周会川：与以往不同的是，本次调控真正做到了投资客与首次置业者的区别对待，切实保护了首次置业者的利益，对投资客有所打击。过去的90/70政策，政府小心翼翼的解决首次置业者产品需求的问题，甚至在政策中不忘强调拆迁的问题，就是怕增加额外的市场需求，但90/70政策没有对投资客进行针对性打击，投资客和首次置业者大家仍然遵循着同样的置业门槛，但投资客无论在支付能力上和社会关系上都要远远胜于首次置业者，因此深圳市场造成了很多首次置业者尚不论是否支付得起，而是根本就买不到房，而投资客却能在小户型投资上一人购买多套甚至十几二十套。当然90/70虽然直接了一点，但随着社会的发展、不同地区的特征，是90平方米，还是70％，都可以有调整的可能。对于20％个人所得税，则说明市场由单一的买方承担成本转入买方卖方都要承担成本。过去的个人所得税政策，到现在也没有严格的执行下去，其原因也就是个税的征收，到了市场操作的层面是需要买卖双方共同分担的，首次置业者间接的在增加负担，客观事实上投资客与首次置业者没有区别对待。因此，本次新政是保护首次置业者利益比较有效果的一次举措。90/70与房贷新政结合起来使用，对于打击之前躲避90/70政策而出现的拼合户型有一定的效果。房价上扬是必然趋势，短期内个盘会有所波动，对于长期来看，应该是一个平稳上升的趋势，对于07年上半年房价，个人认为有一定泡沫，但对于东莞的房价，我没有预感会是爆炸式增长，因为供需没有达到相当紧张的状况，土地供应也相对充足，不可否认也可能会有另一现象出现，例如个别开发商主动提价，依托于自己的高端产品提价，这一现象也可能出现，但并不是整体趋势所向。搜房：请给东莞普通置业者一个建议，目前买房应该注意哪些方面？周会川：这要分两种人群来看。首先，从高端人群来分析，高端投资置业就一个字：稀缺性，稀缺性表现在有山有水和稀缺的产品上，譬如别墅、类别墅产品，随着国家90/70平米的限制下，空中大平层或空中复式都将成为未来几年内的稀缺产品，都将是高端人群不错的首选。其次，对于普通置业者，主要以政府规划方向和投资方向来考虑，怎么样实现有可能的租供相抵，这也是一个数字上的参考。(转自东莞搜房网)“限外令”升级11月7日，国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》（以下简称新《目录》）。这份将于2007年12月1日起正式施行的新《目录》明确规定，限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发，高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。自2006年7月，建设部、商务部发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》一年多来，我国发布了一系列对外商投资房地产限制的文件，逐步收紧了外商投资房地产的口子。此次颁布《目录》目的主要是转变外资的增长方式，对房地产业的外资限制也是对房地产业过热的一种调控，缓解外资同时也是为了压缩市场的流动性。此番“限外”政策的发布，再度被部分人视为国家对房地产业的宏观调控。2007.11.13.中国房地产报今年第三季度70个大中城市房价同比上涨8.2%中新网11月14日电国家发改委网站14日发布的数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。一、新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%，环比分别上涨0.5%、2.1%和1.7%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；环比涨幅较高的主要城市包括：重庆6.1%、宜昌4.1%、西宁4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。二、二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。2007.11.14.中国新闻网财政部：廉租房保障资金要专款专用11月14日北京报道财政部近日印发了《廉租住房保障资金管理办法》，规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用。该办法规定，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支，以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。廉租住房保障资金实行项目预决算管理制度，并实行国库集中支付。办法明确，市县财政部门要按照批准的项目预算，根据廉租住房保障计划和投资计划，以及实施进度拨付廉租住房保障资金，确保廉租住房保障资金切实落实到廉租住房购建项目，以及符合廉租住房保障条件的低收入家庭。初步统计，2007年财