万科_成都万科魅力之城4期_挪威森林_价格策略方案_35PPT_嘉联_附价格表

谨呈：成都万科置业有限公司BESTUNIONPROPERTIES——万科·魅力之城4期『挪威森林·B1组团价格策略』近期市场结论性回顾魅力B1组团基础数据分析近期意向登记客户需求分析首批次推售范围的确定确定不同产品的打分权重标准魅力与重点竞品的点对点分析市场比较法魅力自身产品内部关系的比较及验证得出各产品线的均价确定B1组团内部关系的定价权重确定B1组团各楼栋的价值排序价格表的制作逻辑结构：报告逻辑结构2008年6月1日——2008年6月30日楼盘成交合计首次置业产品首次改善产品再次该善产品《90120左右130》面积均价销量面积均价销量面积均价销量周边竞品优品尚东3287-9343002412744008——————卓锦城270-98543011195600113158000蓝谷地6079-89468036112-122489018131-13652006比华利29063000121-12664002132-13865000澳龙名城128161005106-12362006146-149(8)71001蓝光富丽东方8278-88440045106变120396932117变13042785富丽碧蔓汀10562变87实得51727296变126实得515833——————凯丽美域6574变92实得51003688变116实得490029——————华润华润二十四城12087-896100115117-1247161414479221华润翡翠城6250-885900-610060——————13574002华润凤凰城3578-90580023106-12963009137-14465003龙湖龙湖三千城10————————————137-153860010龙湖翠微清波4689550018112-129550023136-13957005龙湖三千里598758604312561001214663004中海中海兰庭5789变106实得49002289变124实得513735——————中海翠屏湾3082变90实得57701889变110实得580012120变170实得5800——中海国际社区7346-89510059121(8+1)59009140(8+1)630056月市场分产品线价格与销量的回顾：以上数据来源于房管局备案数据近期竞品市场小结：城东三环周边的经济型2房的销量较好的楼盘为优品尚东、蓝谷地、富丽东方，两房销量为24-45套，实收均价区间为4300-4600三环周边享受型2房销量较好的楼盘为凯丽美域、中海国际社区、中海兰庭，两房销量为22-59套，实收均价区间在4900-5100城东二环周边，2房销量较好的楼盘为龙湖三千里、翡翠城以及二十四城，2房销量为43-115套，实收均价区间在5860-6100首次置业产品（90以下）市场小结：首次改善型产品（120左右）市场小结：小三房市场销量较好的楼盘有蓝谷地、富丽东方、凯丽美域、碧蔓汀、翠微清波、中海兰庭，销量为20-35，均价区间4890-5500再次改善型产品（130以上）市场小结：综合整个市场来看，销售情况较为疲软，销量在4-10套的楼盘有蓝谷地、富丽东方、翠微清波、龙湖三千里、龙湖三千城（多层洋房）、中海国际社区（多层洋房）实收均价区间在4300——8600。新政的出台以及震后对于投资客信心的打压，此部分客群逐渐的淡出市场，使得再该产品的销售面临众多尴尬真正有再次改善需求的客户追求生活的居住品质以及舒适度，客户不会因为价格的低廉而购买经济型的大三房，比如富丽东方。亲睐居住环境和舒适度较好的多层洋房的再改客户面临7000-9000的价格又显得力不从心。近期竞品市场小结：7月销售任务回顾及分析7.1-7.13三期8组团共计认购13套，预计到本月底，8组团共计可销售20左右，预计8组团认购总面积约为23607月销售任务8组团4B7600236052404B首批次开盘至少需完成5240平米的销售任务，才能保证本月任务。层高标准层建面套数总面积清水/装修户型B14#18136164905清水3房14917清水4房5#1889.5343021清水2房6#11147102987清水3房1609清水4房7#11151103296清水4房14011清水3房8#1189.9211869装修2房9#11122445518装修3房合计17221596装修3房987456383639404137精装房清水房B6149/13689147160140/15112289167/18113614713713789124B1组团基础数据分析B1产品面积段较为丰富首置产品55套首改产品44套再改产品73套截至到7.14日挪威森林意向登记客户分析需求面积段90左右120左右140以上是否装修装修清水装修清水意向客户数量2713268合计40268比例54.1%35.1%10.8%截至到7.14意向登记客户总量为74组需求2房的客户占54%，小3房的客户比例占35%，需求140以上的客户占11%层高标准层建面套数总面积清水/装修户型B14#18136164905清水3房14917清水4房5#1889.5343021清水2房8#1189.9211869装修2房9#11122445518装修3房合计13215313987456精装房清水房149/13689147160140/15112289B1组团首批次推售范围B1推售房源推售背景：B1组团首批次推售房源最少需到达5240的消化量结合目前客户的需求比例结合市场，90平米以下的两房，以及120左右的小三房是目前市场上能上量的产品，140左右的再改产品，销售情况较为低迷。推售建议：推出B1组团内5＃和8＃所有的两房产品，合计4890平米，共计55套推出9＃小三房产品，合计5518平米，共计44套只推出1栋面积在136－149的大三房和四房的4#，合计4905平米，共计33套结合市场，魅力7月销售任务分产品线的拆分4B首批次开盘至少需完成51套的销售任务，按现阶段的来访成交转化率18％计算，共计需要4B的来访意向客户为283组。可售产品标准层面积可售套数参考市场销量较好月均消化套数预计消化套数合计预计消化面积5#（清水中庭）893430-40183329378#（装修临路）8921159#（装修临路）1224415—20103036008组团11859204#(清水中庭)135—150338—12881120合计194717657首次置业产品确定均价的原则及标准首次置业产品——竞争楼盘的确定【选择原则】目标客户定位接近的首次置业且享受型的细分市场为主楼盘的档次、规模及客户类型具有相似性非滞销楼盘，由于滞销楼盘的价格不具合理性，市场比准的可比较性较低对土地属性和区域配套的关注占60%对产品本身的关注占30%对开发商品牌的关注占10%【首置产品打分权重标准】魅力2房（5＃）与市场竞品点对点分析魅力二十四城三千里恒大绿洲魅力二十四城三千里恒大绿洲建筑面积89878791赠送面积156.2413.510实得率16.9%7.2%15.5%11.0%建筑单价——609258625374实得单价——568450754841实收总价——530000510000489000朝向南北西西南南北梯户比1梯2户2梯5户2梯6户1梯2户层高11343411户型位置中庭中庭中庭中庭户型功能变化无无2变3双卫户型优劣势评析板式通透，附加值大，次卧室太小户型紧凑，不通透，附加值小可变空间，得房率高，私密性好双卫，板式通透，附加值大首次置业产品细项打分表首次置业产品细项打分表(100分为满分)100分魅力二十四城三千里恒大绿洲土地属性及配套60%交通配套101013135教育配套52441商业配套1058102医疗配套52441土地属性301428308品牌10%开发商品牌1010999产品30%规模2120.40.6容积率2210.51.5景观环境321.51.52梯户比320.70.52朝向33023楼层高320.50.52本户型所处位置44444户型功能变化50054户型综合评价5423.55100%合计1006377.787.950.1折算率14.724.9-12.9二十四城——权重40%三千里——权重30%恒大绿洲——权重30%【选择标准】首次置业产品市场比较法魅力5＃中庭清水2房的实得面积实收均价为4722纬度1：魅力5＃清水中庭的市场比准均价为4750×104÷89＝5518楼盘实得面积实收均价折算率折算价格权重权重均价二十四城568415484840%1939三千里507525381130%1143恒大绿洲4841-13546530%1640合计100%4722维度1：通过市场比准法得出魅力5#清水2房的价格约为5518维度2：近期魅力4A的成交均价为4900，对临路4A与4B中庭两房的产品优劣势进行综合对比，得出4B两房的均价需与4A保持600-700的价格差，所以4B两房的均价控制在5500-56005#均价的得出：综合以上2个维度，4B清水2房（5#）的均价控制在5500左右较为适宜。总价控制在48.95万左右4栋5栋6栋7栋8栋9栋12121212121单元2单元1212景观250250250250250250250250100100150150150170朝向250250250000250250250100100100100100噪音-500000000-150-250-250-250-250-300间距私密性1501000010015010015000100100100100物业形态0000100100100100100100100100100100各单元价值合计60060050025045050070075030050200200200170分单元价值排序3359752181410101013分楼栋平均价值600375475725175193整体价值排序2431658#清水均价的得出：按照5＃和8＃的内部价值关系，8＃的实收均价应低于5＃约200元/平米，8＃若为清水其实收总价应控制在5300左右。8＃的装修成本为610元/平米考虑到绿色家装系统给客户带来入住时的便利性和后期居家的舒适性因素；考虑到目前意向登记客户对装修房的好评因素；同时考虑到首次置业客户的置业门槛问题，总价控制显得尤为重要；建议在5300清水的基础上加900元。8＃装修临路的均价控制在6200元/平米，总价控制在55.18万8#装修均价的得出：首次改善产品确定均价的原则及标准首次改善产品——竞争楼盘的确定【选择原则】目标客户定位接近的首次改善的细分市场为主楼盘的档次、规模具有相似性非滞销楼盘，由于滞销楼盘的价格不具合理性，市场比准的可比较性较低对土地属性和区域配套的关注占50%对产品本身的关注占35%对开发商品牌的关注占15%【首置产品打分权重标准】魅力小3房（9＃）与市场竞品点对点分析魅力二十四城恒大绿洲三千城魅力二十四城三千城恒大绿洲建筑面积12612590130赠送面积7.2111912实得面积133.2136109142实得率5.7%8.8%21.1%9.2%建筑单价——712062225044实得单价——654451384618实收总价——890000560000655700朝向东西偏南南北南北南北梯户比1梯2户2梯4户2梯6户1梯2户层高11343411户型位置临路中庭临路中庭户型功能变化无无2变3小4房户型优劣势评析板式通透，儿童房光线太弱私密性强，不通透，附加值大可变空间，得房率高，私密性好，通透率高，户型紧凑板式通透，附加值大，私密性好，主卧带小书房首次改善产品细项打分表首次改善产品细项打分表(100分为满分)100分魅力二十四城三千城恒大绿洲土地属性及配套50%交通配套53552教育配套64662商业配套52451医疗配套42441土地属性301428308品牌15%开发