两会后房地产市场形势判断VF

1两会后房地产市场形势判断CRIC研究中心2012-03-202012年，“后高周转时代”下企业应追求有质量的增长中海地产资金运作模式研究电商的十八般武艺——您最适合哪一种房企土储消化周期摸底考政策调控下，房企成本红线探究房地产信托集中兑付期对企业的启示贵阳花果园如何实现单项目20%的市场占有率开发企业实施全国布局战略的六大决定性要素龙湖地产跑赢窗口期的应市策略未来市场供应将走向哪里执行主编：孟音林波责任编辑：杨晨青潘绍之朱一鸣李泽蔚22012年的两会已经落下了帷幕，而房地产相关的话题依然是会上的焦点问题，回顾本轮自2010年起始、2011年全面升级的楼市调控，其政策力度和对市场造成的影响均堪称近十年以来的最强，而事实上其达到的效果也是非常可观的。另一方面，2012年以来，随着房地产调控的继续进行，诸多问题也开始浮出水面，最引人关注的无疑是地方政府的态度开始发生转变；另外，在中央层面上货币政策已正式结束紧缩周期，与此同时首套房贷政策也出现了明确的松动。一时间，外界对于房地产行业基本面正在转好的观点也开始出现，本轮房地产调控似乎又到了一个转折的关口。正因为如此，本次的两会成为了市场各方面关注的焦点，会议中会传出怎样的政策信号，其对今年乃至未来中长期楼市的发展又会产生怎样的影响，成为整个行业近期最大的热点。一、两会后政策走向：中央短期偏紧，地方执行长期趋缓总体来看，两会中透露出来的房地产调控的信号显示，中央调控主基调依然从紧的提法没有根本的改变，而温家宝总理在答记者问中的讲话更是表达出在中央层面上调控目标还远没有达成的观点，从短期来看，我们认为房地产行业政策面将再度进入偏紧状态，另外由于宏观经济对房地产行业的依赖、地方政府土地财政等因素仍未解决，因此我们认为从从中长期来看，地方执行层面仍会有操作空间。1、温家宝总理：两会答记者问态度坚决，房地产调控再度定调在刚刚结束的全国两会上，中央各部委主要领导纷纷对房地产相关政策作了表态，尤其是之后温家宝总理在答记者问中关于房地产调控的一席表态，清晰地表达了当前中央层面对房地产调控坚定的决心。在总理的讲话中，有两点特别值得关注：其一，调控目标方面，总理首次旗臶鲜明地指出，“房价还远远没有回到合理的价位”，如此直接的将调控目标定义为房价下跌是过去不曾出现过的，尤其是没有在全国人大这么高的层面上表达过的，其传递出的信息是，目前在中央层面上依然认为调控目标没有实现，房价仍需要继续下行；这意味着，短期内政策主基调上的放松将不会出现。其二，调控手段方面，总理表示，“政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”这句话传递出的信息是，未来我国房地产市场的发展，还将以市场和政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定。这意味着，长期来看，中国房地产的下半场依然将是政策管制的下半场，此前行业内外对于调控应以市场化手段为主的呼吁和建言必然将随之归于平3静，在我们看来，在温家宝总理执政风格来看，如此强硬的表态是之前不多见的。2011、2012年两会温家宝总理答记者问讲话内容对比2、各部委：两会前后表态空前一致，中央内部分歧已经消除事实上，去年四季度时中央层面上曾经对房地产调控的问题产生过不小的分歧，其高潮出现在11月初，典型的案例即是全国人大针对限购的合法性、合理性公开对住建部提出质疑，可见在当时中央内部对于房地产市场调控的意见也并没有达成一致；而中央层面的动摇也使得去年四季度开始地方政府开始主动对政策细则进行微调。分歧的局面一直持续到12月份，情况的扭转应以温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡访问时关于“房地产调控绝不可以有丝毫动摇”的讲话为标志，此后，中央层面在公开场合上的质疑逐渐平复。而进入2012年后，尤其是两会召开前后，从中央各部委负责人的发言中，我们可以清晰的感受到，当前在中央层面上对于房地产市场调控的态度已经基本达成了一致，当然，对于这样的一致是通过何种手段达成的，我们无意探讨、也无从探讨，但至少可以肯定的一点是在未来相当长的一段时间内，中央各个部委在对待房地产调控时必将同心协力。年份主题主要内容2011三管齐下，坚定不移地搞好房地产市场调控，同时大力加强保障性住房建设一、房地产调控三管齐下：1、要控制货币的流动性，消除房价物价上涨的货币基础；2、运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；3、加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来，加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。二、加快保障性住房建设。保障性住房除了棚户区以外，主要用于公租房和廉租房。对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。三、保障性住房的设计、建设必须有高标准、高要求，也就是说要确保质量、安全和环保。四、对于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规划，这样我们就实行了一个完整的从建设到管理，到退出这样一个完整的机制。2012房价远没有回到合理价位调控不能放松一、房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。二、合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。三、房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配臵资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。42012年“两会”期间相关部委对房地产政策的表态部委时间人物关键内容财政部3.6谢旭人研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围住建部3.7姜伟新继续保障房工程，至少七八个大城市的价格一定得降下来住建部3.8姜伟新限购令短期内不会有所微调和松动发改委3.5张平配合有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型发改委3.7李朴民完善鼓励居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求；适时扩大房产税试点范围国土部3.11徐绍史今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模清理做准备央行3.12刘士余全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求3、地方政府：二季度将处于中央严厉监督，下半年执行层面将重现松动3月份后“闯关”基本绝迹，两会后二季度政策面将持续高压事实上，从去年11月起地方政府闯关愈演愈烈，但进入3月以后，此类事件几乎绝迹，究其原因，显然在两会前后，中央层面一定是通过了某些渠道向地方传达了调控从严、禁止调整政策的命令。在我们看来，两会之后从中央层面上看，房地产调控将依然维持在一个偏紧的局面，至少在二季度结束之前，中央层面对政策执行的监督管理恐怕都将保持在一个相对高压的状态中，在这期间相信不会再有更多的地方政府敢于挑战中央的底限，调控将总体处于偏严厉状态；今年年初以来地方政府和中央的政策博弈将迎来一段平静期，至少在上半年内，不会有更多的地方去挑战中央的底限。2012年以来地方政府政策微调情况汇总城市时间政策大致内容中山2012年1月调整住房限价厦门2012年1月调整普通住房标准重庆2012年1月房产税起征点提高从化2012年2月购房入户天津2012年2月调整普通住宅标准芜湖2012年2月购房补贴（已叫停）上海2012年2月调整普通住宅标准上海2012年2月上海房产税率分界线下调合肥2012年2月存量商办用地升级商服项目象山2012年2月变通限购令上海2012年2月居住证满三年可购第二套（已叫停）5两大根本矛盾未解，下半年后地方执行仍将出现操作空间我们认为下半年之后政策面或将出现转机，随着两会风头的逐渐过去，尤其是中共十八大后本届政府任期的逐渐临近，我们判断届时房地产调控将出现潜移默化的变化，即使中央主基调依然坚持，恐怕地方政府在执行层面上也会出现越来越多的操作空间，而造成地方政府始终对房地产调控存有抵触心理的原因主要来自于两方面：其一，房地产行业在经济中仍占重要地位。2012年国家对GDP的预期从保8%，下调为保7.5%，表明了国家对调整经济结构和发展方向的决心，但同时也说明国家所面临的宏观经济环境依然恶劣。房地产业与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个传统行业；另外，近几年来随着房地产行业营销模式的不断创新，诸如媒体、广告行业也与房地产也结下越来越紧密的关系，在房地产销售低迷、开发投资持续低位的背景下，以上绝大多数关联产业都会受到牵连影响。其二，地方政府土地财政格局未变。由于房地产市场的持续低迷，地方财政收入正面临越来越大的压力，其主要体现在商品住宅交易环节税费明显减少以及土地出让金收入明显萎缩两方面。以上海为例，房地产税费收入从2010年的399亿缩水至2011年的327亿，而2011年土地出让收入从前一年的1472亿缩水至1200亿左右，如果2012年调控延续，则财政收入损失也将进一步扩大。4、调控已进步入第二阶段，2012年总体政策面将比去年宽松本轮自2010年起始的房地产调控，从本质上可以分为两个阶段：第一个阶段是2010至2011年，其间博弈主要围绕政府和开发商之间展开，焦点为房价；第二个阶段则是2012年，其间博弈的双方转变为中央政府和地方政府，而焦点变为地价。从当前这个时间点上看，调控第一阶段的结果已经显现，政府通过限购令等行政手段强行抑制购房需求的释放，导致市场供求关系逆转，迫使开发商降价求售，从去年整体市场表现来看，以一二线重点城市为代表的房价已然停涨，以部分品牌开发商为首的项目价格已出现20%甚至更多的下跌。而对于今年刚刚拉开帷幕的第二轮博弈，在我们看来，其激烈程度和困难程度将全面超过前一轮，其根源在于“地价下调”将触及到地方政府的根本利益。在我们看来，中央政府在大基调把控上虽然拥有不容臵疑的统治权，但处于最终执行端的地方政府也决非毫无转圜的余地，第二轮博弈的结果不会如前一轮那般胜负分明，而将更趋于相互配合及妥协。基于以上的判断，我们认为，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年中6央政府在博弈中将处优势地位，政策主基调将偏紧；而下半年之后，随着地方政府在政策执行层面将趋于宽松，特别是二、三线非核心城市，更有可能出现政策面的暗松。二、行业长期：全民投资时代终结，未来有两大关键词1、房产全民投资热潮终结，一二线城市将回归刚需时代本轮以双限为核心的政策调控最显著的成就，恐怕是终结了过去十年里不动产作为居民家庭投资超配资产的历史，尤其在一二线重点城市，过去全民炒房的历史正在被终结。首先，前期投资过热区域供应相对过剩的局面已经形成。在需求面上，一二线城市近几年以来城市化的速度正明显放缓，从这个角度来看，一直以来推动房地产市场发展的最重要驱动力正逐渐削弱；而在供应面上，经过2010、2011两年的持续调控，当前一二线城市市场存量已处于历史高位，在我们跟踪的全国35个重点城市中，截止2012年2月底的存货消化周期都已超过18个月的警戒线，再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，因此我们预计未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。结合市场供求两方面，近两年内投资资金进入楼市的获利空间是非常有限的。更重要的是，近两年以来直接动用行政力量的政策调控已经令市场深刻体会到了政府控制房价的决心，房价只涨不跌的信心被击溃。至于未来，保障房体系建设的推进以及房产税的逐渐加入将彻底改变我国房地产市场的投资格局，前者将对商品房市场需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市场供求关系将逐步逆转，而后者一旦成熟并在重点城市范围内广泛推行，则将全面打压包括高档房在内所有产品的投资空间，尤其在调控常态化、市场单边向上趋势难现的背景下，过去十年里几乎呈现无风险盈利的房产投资模式可能将被终结。2、房产税、保障房将是未来行业两大关键词从理性角度出发，无论是限购还是限贷都只是为了短期内压制需求释放，从而平抑房价涨势的暂时性措施，而由于其行政干预的本质与市场经济的规律存在矛盾，故不具备成为长期机制的基础；在我们看来，我国房