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2014年3月两会后房地产市场走势研判近期房地产相关但负面消息频传近期房地产市场状况近期银行收缩信贷，后续预计紧缩依旧杭州楼盘大幅降价土地市场持续高烧2014年初即现银行房贷资金紧张，流动性紧缩预期加强与以往历年一季度银根普遍宽松不同，2014年年初即现银根紧张局面——近段时间部分金融机构停贷的传闻引起市场对房地产转向的担忧。本次流动性紧缩的主要原因：国家层面有意维持流动性偏紧格局，及存款成本上升国家层面有意维持流动性偏紧格局自2013年下半年开始，央行向市场实际投放的流动性明显减少。——国家层面有意维持流动性偏紧的格局，以此倒逼国内金融机构优化自身信贷结构调整（包括整顿表外业务等）。新型金融产品（部分列举）金融机构吸收存款的成本上升自2013年下半年以来，以余额宝为代表的各种新型理财产品快速发展，其投资/收益方式灵活，收益率较传统定期存款有明显优势。从而间接推高银行业资金成本，银行吸收存款的成本及难度较以往上升。——在资金成本上升的情况下，房贷对银行的吸引力下降，银行本身更倾向于发放消费贷，小微企业贷等利率较高的贷款。后续研判：流动性偏紧格局难改，2014年流动性对房地产市场的支持弱于2013年本次工作报告中，管理层继续强调总量控制、用好存量，并推进利率市场化、促进互联网金融健康发展。——预计后续时间社会流动性偏紧格局难改政府工作报告关于流动性的表述广义货币M2预期增长13%左右继续推进利率市场化促进互联网金融健康发展让金融成为一池活水，更好地浇灌小微企业、“三农”等实体经济之树简评自2013年中以来，M2增速由16%一路下滑至本年1月的13.2%，而过程中金融机构银根持续偏紧。未来若继续保持在13%的水平，则金融机构银根难有明显改善。未来金融机构的存贷利差有可能持续缩窄国家层面允许余额宝等新兴互联网金融存在未来金融机构吸收存款的成本难有实际性下降在贷款资源上，金融机构需要向实体经济有更多倾斜——2014年流动性对房地产市场的支持力度将弱于2013年近期房地产市场状况近期银行收缩信贷，后续预计紧缩依旧杭州楼盘大幅降价土地市场持续高烧城北板块北海公园降价后，同属城北-桥西板块的天鸿香榭里随之调价，而后周边三墩及余杭板块部分项目推出“特价房”等优惠政策。杭州：春节后个别楼盘降价引起轰动近期杭州主要降价楼盘情况德信北海公园：新春清盘均价18000均价15800200余租房源、400多组认筹天鸿香榭里紧随其后直降6000均价13800起价11800看房人犹如大型“旅行团”2014年初，曾以“万达进驻”“学区房”等卖点价格飙升的德信北海公园”马上降价“，引发部分楼盘随之调整价格德信北海公园直降4000清盘、仅剩200余套房源收到400多组认筹，同属城北桥西板块的天鸿香榭里则打出“直降6000、起价11800、均价13800”的降价信息两盘降价均取得较好的销售业绩2013年杭州住宅存量与去化周期关系杭州：库存量近半年大幅增加，去化压力大2013年商品房存量持续走高，特别是九月份后增速明显加快。截至12月31日，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源超11万套，可售总面积1473.4万方。土地供应大增，未来供应压力大杭州市区2013年共出让土地225宗，总面积814.5万平方米，是2012年全年土地成交额的2.2倍，其中，宅地共成交113宗，总面积535.8万平方米。其中城北的三墩祥符板块&申花桥西板块2013年成交土地23宗，共181.4万方，板块供应大常州：雅居乐星河湾大幅降价促销常州雅居乐星河湾2月20日均价直降5500元/㎡销售，引起市场热议，同处新北板块的大名城随后跟进降价，推出1000套房源优惠1000元/㎡。整体市场丨基于常州的城市地位，开发企业持续进驻，开发量巨大，市场存量压力巨大，市场竞争激烈。常州个盘降价分析丨降价背景市场存量压力巨大，2013年底市场存量达1665万㎡，去化周期达29个月；2014年1月市场出现成交量下滑，成交均价大幅下跌；区域开发集中，品牌开发商聚集，竞争激烈雅居乐星河湾72万㎡九龙仓国宾1号17万㎡世贸香槟湖132万㎡中海龍城公馆20.6万㎡朗诗新北绿郡20万㎡新城御景湾16万㎡金地天际39.6万㎡银河湾第一城50万㎡龙湖原山50万㎡佳兆业悦湖21.5万㎡……雅居乐星河湾自身丨前期定价偏高、销售受阻，地价成本低，可降价空间较大常州个盘降价分析丨降价背景总建：72万㎡物业类型：高层户型面积：166-427㎡大户型开盘时间：2013年12月开盘价格：毛坯均价13000元/㎡，精装均价18000元/㎡销售情况：2013.12至2014.2仅销售10余套楼面地价：1900元/㎡雅居乐星河湾周边项目价格情况前期定位偏差、定价偏高，销售受阻是其降价的主要因素！地价成本低，溢价空间大，可降价空间大！总结：高库存、竞争多，是降价根本原因当地观望情绪蔓延城市降价楼盘原因对整体市场影响杭州德信北海公园天鸿香榭里•整体市场高库存＋高潜在供应量•板块竞品多，楼盘无明显竞争优势•中小型开发商资金压力大，为加快资金周转•其他区域降价项目不多，但购房者观望加重•2月杭州土地市场热度下降，溢价率基本在10%以下常州雅居乐星河湾•整体市场存量压力巨大•区域市场竞争激烈•本身定价偏高•同板块竞品楼盘的降价•周边及其他城市并未出现大幅降价楼盘•对市场心理预期产生影响广州：个别楼盘调价，幅度10%左右广州近期市场出现降价，但仅限于个别楼盘，甚至部分户型区域项目名称产品户型售价变化销售变化荔湾龙津华府160㎡四房集中3.3-4w（降幅8%-12%）两天售出10多套海珠力迅时光里70㎡二房，92-112㎡三房，128-131㎡四房集中2.8-3.2w（降幅6%-10%）不到一个月，40多套余货售罄番禺敏捷华美国际37-89㎡平层公寓53-100㎡LOFT公寓平层集中1.1W毛坯LOFT集中1.3W毛坯（降幅13-21%）1月中至2月7日成交360多套近期价格下调项目情况2013年全国住宅成交面积增长较大，但城市分化2013年，全国住宅销售11.57亿平方米，同比增长17.5%商品住宅成交面积城市分化四大一线城市中北京、广州受到高端楼盘限制网签等影响，全年成交面积萎缩，其中北京降幅最大；上海成交面积则增长接近4成，深圳亦有2成增长二三线南昌、贵阳成交面积略有下降，其他城市普遍较大增长数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、南昌、郑州成都、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、海口、佛山、东莞、中山、江门2013年四季度供应量大增，成交高位回落，市场压力增加全国重点城市2013年9月、11月、12月商品住宅供应量均大幅增加，远超同期市场成交面积2013年全年成交量基本维持在历史高位，月度成交至11月三中全会前持续走高，但三中全会后部分城市房地产调控加码，成交量逐步回落，2014年1月成交量下降除受到调控升级影响外，春节假期亦是重要因素高去化、高库存是重点城市主要特征。后市一旦成交放缓，将面临很大压力重点城市的商品住宅去化率在近1年多以来基本保持平稳，从最高峰的20个月左右降到12个月左右。虽然2013年成交量处于历史高位，但由于市场新增供应同样大幅增加，库存量整体仍处于高位，并呈上升趋势，显示去库存仍有必要注：存货消化期=存货/近3个月的平均月成交量数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心一线城市库存和去化期处于正常水平，存量较大的城市来自二三线主要城市商品住宅存量和去化期变化存量去化期=存量面积/过去1年成交面积一线城市库存总体平稳，其中北京大幅下降，存量去化期8-12个月，处于正常水平二三线城市间的库存差异大，其中常州、海口、武汉、天津、杭州存量去化期较高数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心2014年房价上涨城市仍占绝对多数，但环比下降的城市有所增加2014年1月，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市个数为6个，比去年12月份增加了4个。房价同比上涨的城市个数相同，但同比涨幅回落。1月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数均与去年12月份相同，都为69个，但同比涨幅回落。1月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7个百分点。数据来源：国家统计局1.当前个别城市楼价现大幅调整，根本原因是库存大，竞争激烈2.市场供需状况，库存消化好坏是绝对后市的关键因素3.当前市场高消化、高库存特征明显。在成交保持高位时，高库存危害很小。但一旦成交放缓，库存的压力就随之而来a.一线城市相较而言库存压力较小b.二三线存在存量高的城市近期房地产市场状况近期银行收缩信贷，后续预计紧缩依旧杭州楼盘大幅降价土地市场持续高烧：开发商一致看好一二线城市全国重点城市土地市场成交维持高涨行情我司监测的20个重点城市，2013年三季度开始土地市场成交火热，成交金额不断走高监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、济南、南京、长沙、合肥、武汉南昌、郑州、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山、珠海、江门数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心2014年一线城市土地持续火爆，地价持续上涨2014年1-2月一线城市经营性用地出让成交情况品牌房企2014年1-2月一线城市购地情况2014年1-2月四大一线城市经营性用地出让金总额为1437亿元，同比增长超过100%。居住用地溢价率大多超过50%乃至翻倍方兴、中海、远洋、万科、华发、龙湖、保利等品牌房企重金投得一线城市土地2013年主要城市土地成交金额大幅增长，地价上升，一线城市更显著2013年四大一线城市土地成交金额同比增长150%-290%，地块高溢价特征显著二三线城市中的珠海、南京、长沙、乌鲁木齐土地出让成交金额增幅超过1倍二三线城市商住用地地价涨幅较高的是天津、珠海（横琴带动）、中山、南京等2013年重点城市经营性土地成交情况数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心北京商住用地楼面地价未扣除配建保障房2013年十大品牌房企拿地总量明显上升2013年全年，十大品牌房企拿地总量有明显的上升，总金额达3300亿元，同比2012年增涨76%各家房企拿地总额，较往年普遍有较高的增长。−所统计的十家品牌房企中，除龙湖、远洋外，其余八家房企拿地金额均为四年新高。万科去年拿地金额更首次破千亿，绿地土储近800亿。−拿地金额增幅上，万科、佳兆业、绿城、金地、雅居乐等增幅高达100%~588%数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心品牌房企战略布局转变，购地集中一二线城市十大品牌房企2013年拿地分布上偏重一二线城市−一二线城市拿地总金额同比增长88%，其中二线城市同比增长高达98%。−2013年，十大房企中的8家在一二线城市拿地金额占比超过80%，2012年仅4家。数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心北京、上海、杭州、重庆等城市土地受品牌房企青睐十大品牌房企在二线城市拿地，倾向于重庆、杭州、佛山、南京等二线城市一线城市拿地更集中于北京、上海，其中十大房企上海拿地金额合计超300亿。数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心恒大地产：2013年购地由三四线城市转到一二线城市恒大地产回归一二线城市战略特征明显据统计，恒大2013年投入533亿购入80多宗土地其中一线城市投入近200亿购得9宗土地，占拿地金额的37%（不含控股深圳国香地产）；而2012年在一线城市，恒大地产仅以13亿投得一块广州珠江新城商业金融用地二线城市投入266亿购得30多宗土地，占拿地金额的50%三四线城市只投入68亿购得40多宗土地，占拿地金额的13%2013年恒大地产一线城市土地储备情况数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心雅居乐：2013年拿地由三四线城市转到二线城市雅居乐2013年扭转拿地策略，拿地金额突破130亿，同比增长588%，并侧重二线布局。二线城市拿地金额在总量高中占比达70%；相较之下，2012年雅居乐