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红星路项目产品建议书成都万科营销策划部2008年1月目录一、土地属性分析二、市场分析三、客户定位四、产品建议五、推盘节奏及营销节点第一部分：土地属性分析区位情况南部新城本案2004年高新区，总部经济区落户2005年成都经济主轴线天府大道年全线通车2005年近1000亩成都新会展中心兴建2006年地铁1号线动工，城南路网体系全面铺开2007年会展中心成都五大班子政务中心竣工，300亩驻外领事馆区建设启动2008年市委市政府开始南迁2009年地铁1号线试运行2013年地铁1号线全线贯通1、新城南区域，从2004年以来来，一直被多种利好包围。区位情况世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场、天府软件园、高新技术孵化园的建成，18家业已落户城南的世界500强企业，美、法、韩、泰等五国领事馆入驻创新研发中心也已经积聚了IBM、诺基亚、长虹、金山等国内外的知名软件企业。成都市政中心南迁，市级的办公楼群、高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等也正在建设。新希望、通威、中信、正大集团等大投资商已经或即将开始兴建高端的写字楼50万人口的南部新城，1500万的潜在市场需求2、新城南实质性投入，显示了该区域是城市化进程最快、最明显的区域。3、大型品牌开发商持续进入，不断调高区域预期和黄、中海、华润、新世界、嘉里等一线品牌开发商，分别重资持有城南土地，嘉里建设，厦门建发在10月外环外地块的楼面地价超过5000元。地址成交时间楼面价元/m2竞得人用途容积率净地面积合：亩高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组GX-2007-01-162007-10-125000厦门建发二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住≤3.424573669高新区双河村三组、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组GX-2007-01-082007-10-125083嘉里置业二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住≤3.65691685高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组2007-6-153000嘉里置业二类住宅兼商业≤20%不限，住宅≤4.24613169高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组2007-6-153036嘉里置业二类住宅兼商业≤20%不限，住宅≤4.23861858区位情况区位情况城市项目圈G2、G3、类G3（T1）郊区高端项目圈TOP2、高端C4、南延线周边快速形成多项目，多品类，共同发展的发展局面。本案区位情况红星路延线人南延线本案绕城路极地海洋公园红星路沿线的建设，极地海洋公园为区域注入新的题材。地块情况尽管城南整体发展优势明显，但将被众多项目摊薄和稀释项目周边不成熟，道路、周边发展的不确定性将制约本项目开发地块现状1、本项目交通通达性有所改进，商业配套成熟等待时间存在一定周期红星路延线人南延线本案绕城路本项目具有与其他项目的本项目地块距人南延线约1000米，距修建地铁1号线约1000米。当前有正在修建的海昌北路连通。项目西侧为计划建设的海昌极地海洋公园。周边生活配套尚不完善，距离世纪城配套商业、大源组团规划的生活配套及市政府周围规划配套的距离尚有5-8公里大源组团世纪城市政府配套华阳老城区极地海洋公园地块现状用地被红星路穿越，分为3块。组团相互独立。项目当前没有直接资源优势。与海洋公园的相邻关系，是最大利好。暂定规划条件：净用地面积：156.37亩用地性质：居住可兼容性质：商业兼容比例：不大于20%容积率：≤5，建筑密度：≤25%，绿地率：≥25%2、项目资源及规划条件基本决定了本项目的定位从地块资源以及目前规划条件判断，本项目是典型T1类产品第二部分：区域市场分析区域内供销城南区域内供销情况：整体供销旺盛，均价振荡走高2007年城南区域整体供销比为0.91，均价高于整体市场均价。是成都新政后基本保持供销平衡方位。均价振荡走高，第四季度均价在6400元。数据来源：成都市房管局区域内供销城南3环外，成交量起伏大时间成交量环比6月19.9%7月17.0%8月158.8%9月71.8%10月-71.5%11月-38.3%12月-32.8%07年三环外整体供销比为0.89，从近期价格走势看，该区域8月以来的价格跳升，基本站稳6000元均价，是三环外各方位最高的区域。但同时该区域全市新政后，环比降幅最大的区域，表明该区域受投资预期影响明显。数据来源：成都市房管局区域内供销时间三环外城南平均面积城南平均面积全市平均面积1月138.52120.13106.362月136.64110.74103.523月140.13124.66105.794月167.72145.26111.125月138.90118.67100.966月143.71110.8597.437月163.68116.83100.498月126.03119.59101.789月128.90125.58102.3310月131.13123.7696.2411月143.01126.7197.2812月126.55115.3198.76全年138.86122.84101.433环外城南，07年平均成交面积为138.86平方米，远高于全市101.43平方米平均面积，在最高环域均价的情况下，也高于同环域的城西、城东方位，在利好预期支撑下城南主城区项目，基本以G2产品为主，主力客户是改善性客户。时间三环城南平均面积三环外城西三环外城东1月138.52111.39116.202月136.64119.43123.443月140.13120.15111.304月167.72109.92114.925月138.90108.03114.756月143.71110.8989.787月163.68105.8694.198月126.03108.4699.099月128.90108.8496.5510月131.13112.6288.2511月143.01100.5488.7512月126.55105.6286.45全年138.86120.02102.98数据来源：成都市房管局区域内供销从07年9月的供不应求到12月的供大于求，表明双流市场在07年4季度成交萎缩较大，月均成交从27.8万/月，下降到19.7万/月，降幅在30%。数据来源：成都市房管局区域内供销从成交平均面积看，双流07年平均成交面积在135平方米。从均价看，4季度双流成交均价迅速提高5749元，年度成交均价达到4410元。主要原因是近期双流别墅、类别墅产品成交比例放量所致。从实际推盘看，雅居乐、麓山等别墅项目推盘顺利。双流2007年成交情况19028117526317178422715522209250595543526134776127115018125419145621166734473474402937984601360548575744554059434646345801000002000003000004000005000006000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月01000200030004000500060007000成交面积成交单价数据来源：易居成都区域内供销从市场表现看，房贷新政前，外环外的新城南区域（主城区及双流南延线周边）项目在配套尚不成熟情况下，在成交量持续攀升，成交价逼近市中区，而新政后，成交大幅下降，表明改善和投资类客户是区域主力客户。双流别墅、类别墅项目成交仍然较为活跃，一方面表明房贷政策并未能打消高端人士的资产升值的预期。另外也表明改善兼投资类需求仍看好城南，项目区位优势仍会发挥重要影响。仅从区域市场主流趋势分析，当前新城南区域比较适合对成熟度敏感性不强，对投资预期感受明显的改善类和投资类的C、或T2类客户。然而房贷新政对整个区域造成改善、投资类客户形成了严厉打压。成交下降的主要原因。尽管区域G3、T1类产品同样也受到严峻挑战，但总体政策对该客群存在利好。项目若在合理的资源配置，性价比优势上的优势，仍能够保持良好成交。城南的快速发展速度，也为青年成为在城南置业主力提供了可能。推盘单位时间推出套数面积销售套数均价（7栋）11月11380-12035套580012月11320套58002栋12月15090-12520套6200类G3（T1）大城际四川腾盛实业有限公司32F、18F高层电梯公寓40亩10万（总户数825）11月10号开盘酒店入户大堂、家居智能化、无蚊社区，准现房销售，在较高单价面前，成交量较为低靡，主要成交在80平方米数据来源：世家机构区域竞品表现户型面积套数占比42-592213%73-8621730%107-11321250%时间推出套数面积销售套数均价9-10月451471200套560011月4514715套560012月4514715套52002007年6月鸿阁1号推出600套单位，在4300元单价快速去化，进入11月后，成交迅速下滑，仅不足10套成交T1鸿阁1号四川晋元实业有限公司高层（1栋、24层）70亩6万㎡（总户数1158）一期2007-6底二期2007年10。27月数据来源：世家机构区域竞品表现T1水印城四川远光实业有限公司16-32F高层电梯27亩14万总993户12月中旬户型户型面积套数占比套二70-7924725%套二81-9834435%套三104-12040240%12月15日，4700元低价入市，当月去化500套。目前仅余100套。低单价、临河优势，赠送空间，是水印城逆势飘红的重要原因。数据来源：世家机构区域竞品表现区域竞品表现G3、英郡高新置业18-32F高层电梯150亩50万2724户12月中旬时间成交套数成绩面积成交均价2007年12月537266.4751622007年11月13518710.5452002007年10月27937166.7251432007年9月65385471.9651522007年8月729724.165119位于会展旁的ICON英郡在8月下旬首期推出的1200套住宅，以低单价优势完成迅速去化。数据来源：易居成都竞品表现区域项目名称占地面积容积率品类总面积已推盘面积主力面积开盘价格当前均价月去化量双流南延线区域宏信南樾1002.8T1\T220290-110540052006000双华麓港1553.5T136380-108530053000河畔新世界15003.1C、TOP2300080-130预计6000棕榈南岸404.9T110585-1155000550010000远大都市风景3期404.3T28890-1455100530010000育才竹岛1003.9T1\T220570-1454600560013000新鸿基悦城2453.5T261090-160预计5800宏信南樾远大都市风景3期育才竹岛周边竞品106平方米的3室2厅单卫宏信南樾：100亩，距离500米以内，容积率3.0，主力户型93-135。T1与T2类产品混合、户型强调舒适感受。93平方米的2室2厅单位周边竞品100平方米的3室2厅双卫89平方米的3室2厅单卫双华麓港：155亩，与本项规模相当，容积率更低。面积段73-144平方米。小面积单位户型强化了对T1的功能性解读。北临拟建20万平方米商业综合体。周边竞品新鸿基悦城245亩，距离300米以内，容积率3.5，面积范围：90-245主力户型95-155。T2类产品周边竞品1500亩，300万平方米规模的河畔新世界。容积率3。高层主力户型122-175。双梯3户为主。首期预计08年3月面市从市场看定位1、随着周边项目开发，周边商业配套会日渐成熟。T2类向C类转化的速度会继续加快。2、双流主要干道项目仍然保持从TI向G3、T2、C向G2转化的趋势。尽管2007年，这一趋势已被消化一部分，但从在项目开发周期内，只要不出现重大的经济形势恶化，仍然存在资产升值空间。3、从周边竞品看，本区域增对改善性客户的供应量，仍然是绝对的主力供应。这些以改善类为主力的竞品项目，具备容积率较低和自然资源优势相对明朗的特点。4、本