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目录2011年12月16日目录主题：限速中前行1.政策走势—各方博弈由“堵”到“疏”势在必行限贷：购房成本增加微调尚存空间限购：扩容阻力重重博弈或将持续限价：直指房价目标有悖市场均衡保障房：跃进减速定局制度瓶颈待破未来：方向性调整难现行政性干预仍存2.标杆房企—成长分化因势利导适者生存城市布局决定房企生存环境产品定位主导房企销售表现营销策略反映房企应对能力3.土地市场—交投趋冷量缩价滞下行定局交投分化宅地平淡商办活跃利空预期强烈供应萎缩成交下降出让金整体下滑商办用地成交火热4.新房市场—运行放缓量价交换破冰加速调控力度空前行业运行放缓调控效果渐显价格破冰加速调控难言放松微调可能仍存5.二手房市场—流通受阻买卖低迷复苏乏力二手楼市步入阶段性调整三大因素致使二手楼市持续低迷量价交换缓慢回升6.写字楼市场—租售两旺建设井喷风险潜伏销售跑赢住宅租金再创新高三重利好刺激资金持续流入供应持续攀升新兴商务区涌现短期强势依旧长期分化加剧作者：程澐、张海清、周琪、刘渊、彭博、谢莺、林欧文、瞿安新、许芹、季峰电话:8621-51787508邮件:ccpr@centaline.com.cn©2012版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。主题2011年12月16日1限速中前行2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。与此同时，环球经济形势再一次陷入危机的不测风云，使中国经济试图通过调控房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程面临新的挑战。刚结束的中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的态度。不可否认，中国房地产业本身作为重要地影响着众多相关行业的产业，其发展和宏观经济发展依然休戚相关。要在2012年艰难的内外环境中“稳中求进”地实现中国经济的发展，房地产业“稳中求进”的发展依然举足轻重。而房地产业发展的“稳中求进”，其增长之源则来自房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复。反思2011年严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也无辜地误伤了刚性和改善性需求。而刚性和改善性的需求，是中国经济健康发展的必然产物，乃真正推动中国房地产可持续发展的内在因素。鼓励刚性和改善性的正当需求，才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复，也才能保证房地产业“稳中求进”的发展。因此，在中国经济重要引擎之一的房地产业尚未有替代者之时，对其全面刹车将是不理性的，然而大踩油门也将是疯狂的。目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代，合理的＂油离配合＂，即在既有的政策框架中作灵活调整是必须的。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。1.政策走势2011年12月16日2政策走势：各方博弈由“堵”到“疏”势在必行自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。然而，楼市低迷对于各地方财政造成的压力日增，近期各地政府已纷纷试图自下而上地寻求政策突破口，各级政府的博弈日趋敏感。反思严厉的“限购”和“限贷”等政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也大大误伤了刚性和改善性需求。为了促进市场健康稳定的发展，我们认为，后市政策有必要在既定的框架内作灵活调整，即在继续抑制投资和投机性需求的同时，必须鼓励刚性和改善性的正当需求，唯此才能带动市场持续有序地前行。图1-1“限购”、“限价”、“限贷”发展路径图（2010年9月—2011年11月）2011.01.28国务院新“国八条”2011年第四季度120城限价政策路径2010.09.29国务院新“国四条”2011.07.14国务院新“国五条”标准2011.03.13温家宝三管齐下控房价3城：直指目标珠海、中山出台限价，增城限价升级，直指年初目标5城：涨势失控上半年廊坊、丹东、韶关、烟台、深圳房价涨幅较大，年中出台限价608+120城：目标出台大部分城市公布的房价控制目标以GDP增幅或人均可支配增幅为参照，涨幅较2010年均价控制在10%~15%。住建部公布约有608城公布房价目标；根据公开监测到120个城市的房价目标2+9城：底线试探佛山限购松绑12小时内紧急叫停；成都爆出限购优化之举；9个即将到期城市态度暧昧17城：温和出台大部分城市要求限“新购”,且范围只限于市区3城：宽松出台执行暗松各地执行分化：大连曾放松执行范围；天津、厦门等地新房执行存操作空间；高居房价涨幅榜的三线城市大多未出限购，仅衢州、台州、珠海出台限购2+41城：密集升级41城：所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快城市；大部分城市尺度由限制“新购”升级到“本地限三、外地限二”；2城：兰州和舟山延续2010年限购政策46城限购2城：目标可控广州郊区的增城、从化以限价代替限购限贷差别执行首套房贷首付30%；二套贷款首付款比例由2010年的不低于50%上浮到2011年的60%,利率不低于基准利率的1.1倍全面收紧第三季度大部分银行首套房利率上浮1.1倍，贷款审批排到2012年。额度趋紧首套房与二套房贷额度均有收紧，2011年初已逐步取消首套房贷优惠适时微调11月底存准率三年来首次下调0.5个百分点2011年底保增长促稳定中央强化进一步调控要求限购持续，局部调整信贷适时适度调整刚需及改善获支撑目标完成与否难问责数字调控逐渐淡出注：新“国四条”指住建部、国土资源部、监察部于2010年9月29日联合发布的《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》；新“国八条”指2011年1月26日，国务院常务会议上推出的八条房地产市场调控措施；资料来源：中原集团研究中心根据公开监测所得1.政策走势2011年12月16日3（一）限贷：购房成本增加微调尚存空间2011年以来，货币政策告别“适当宽松”，开始“稳健运行”。上半年，央行连续6次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。3月，银监会要求严格实行“动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。虽然政策初衷是打压投机投资型购房行为，但其执行结果已较严重地误伤到首次购房和改善性购房的需求。由于信贷额度持续收紧，银行的利差诉求使得有限资金更多投放于较高利率的消费类贷款，银行房贷业务积极性有所降低，而包括首套房在内的房贷利率则水涨船高。2011年底，全国主要城市住宅价格跌势初显，但跌幅有限。中原领先指数系统数据显示，截至11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅价格年内累计跌幅在1.3%~6.4%之间。然而由于加息和房贷折扣的变化，2011年底各大银行首套房利率较年初执行的标准已上浮超过3成，由此可见房价的跌幅难以抵消利率的涨幅。“限购”背景下，“一刀切”的货币紧缩使得刚需购房成本徒增，房价调控的结果距调控的根本目的渐行渐远。根据过往的经验，当国内货币信贷政策基调出现调整时，如2009年和2011年，房地产贷款的波动幅度明显大于信贷总体水平的波动（见图1-3）。2011年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策出现了微调信号。11月30日晚，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。在2012年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。个人住户贷款方面，资金面的相对宽裕使得年底排队贷款的购房者获贷款可能性加大。此外，对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。图1-2货币政策基调、国内新增信贷及大中型金融机构存款准备金率变化（2007.01—2011.11）0%5%10%15%20%25%07010705070908010805080909010905090910011005100911011105110921.5%国内银行额度紧张，多家银行首套房首付提高到4成，利率上浮5%~10%响应银监会对于房贷从严的要求，国内银行逐步取消首套房折扣优惠从紧4.9万亿4.0万亿稳健2.9万亿3.6万亿适度宽松9.6万亿5万亿稳健到适度微调6.5~7万亿6.27万亿适度宽松7.5万亿7.95万亿17.5%15.5%计划新增贷款实际新增贷款0.05存款准备金率资料来源：中原集团研究中心根据公开监测所得图1-3新增房地产贷款与新增人民币总贷款比较（2007-2011年三季度）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%02468101220072008200920102011Q1-Q3新增房地产贷款（左轴）新增贷款（左轴）新增房贷同比增速（右轴）新增贷款同比增速（右轴）万亿元稳健从紧适度宽松适度宽松稳健到适度微调资料来源：中原集团研究中心根据公开监测所得1.政策走势2011年12月16日4表1-12008年以来主要节点房贷利率比较（2008-2011年三季度）时间5年以上贷款利率（%）购房套数首付款（万元）贷款利率与基准利率比较最低实际利率(%)2008年12月后5.94首套最低2成70%4.158二套最低5成90%5.3462011年2月后6.6首套最低3成85%5.61二套最低6成110%7.262011年7月后7.05首套最低3成部分上浮到4成105%~110%7.4025二套最低6成110%~120%7.755资料来源：中原集团研究中心根据公开监测所得（二）限购：扩容阻力重重博弈或将持续“限购”已成为2011年影响市场的主要因素之一。2011年1月颁布的“新国八条”使“限购”扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市，执行力度也从2010年的限“新购一套”加强到“本地限三，外地限二”（见附表1-1）。截至2011年11月，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。“限购”叠加“限贷”对市场的杀伤力使得地方政府政策执行动力不足，而由于整体信贷环境由中央把控，地方只能在“限购”层面寻求腾挪空间。图1-4“限购”对各地新建住宅市场成交量的影响（2009年1月—2011年11月）-60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%杭州南京大连北京深圳温州上海合肥南宁成都福州南昌长沙石家庄广州绍兴天津徐州贵阳苏州青岛长春厦门武汉重庆韶关廊坊惠州东莞岳阳限