商业地产项目开发及运营研究——购物中心开发及运营研究

重庆大学硕士学位论文商业地产项目开发及运营研究——购物中心开发及运营研究姓名：苏琦申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：任宏20060501重庆大学硕士学位论文中文摘要I摘要从2002年以来，在北京、上海、广东、成都等经济较发达的省份或城市，商业地产或者购物中心这一概念成为业内和专业媒体最流行的话题。同时，各种各样的商业物业项目也纷纷亮相，发展势头己远远超过写字楼，与市场最广阔的住宅形成了并驾齐驱之势。我国购物中心发展速度快，地区分布广，北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展购物中心；但目前国内Mall的经营与管理还没能很好地与国际接轨。此外，外资进入速度在明显加快。目前，国内ShoppingMall还处于初步试验发展阶段，且由于市场进入壁垒较高，资金链容易断裂等问题的存在。因此，在投资方面必须注意把握规模和区位，突出经营特色，进行分步投资。从探讨购物中心发展模式的高度讲，分析和掌握购物中心在全球兴起和发展的内在机理以及它的发展现状，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国购物中心的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进购物中心产业在我国的起步成长和健康发展。通过对我国购物中心发展模式的分析，反映出购物中心在我国的逐渐成熟发展，对商业地产开发商具有指导性的意义。我国大型购物中心发展模式按照开发顺序主要分为策划可研阶段、设计阶段、工程建设阶段、开业和营运管理阶段，这些阶段又对应相应的模式。通过对这些阶段的研究可以指导开发商成功开发运作购物中心，缩短我国与购物中心发展比较成熟的国家的差距，抵御外资进入我国零售业带来的冲击。另外，本文研究的购物中心的策划可研阶段、设计阶段、工程建设阶段等内容也同样可部分适用用于其他类型地产的开发和建设。关键词：商业地产，购物中心，shoppingmall，发展模式重庆大学硕士学位论文英文摘要IIABSTRACTSince2002,commercialpropertyorshoppingmallhasbecomepopulartopicinBeijing,Shanghai,Guangdong,Chengduandotherdevelopedprovinceorcity.Atthesametime,variouscommercialpropertyprojectsarebeingconstructed.Thedevelopmenttendencygoesfarbeyondtheofficedevelopment.Thecommercialpropertykeepspacewiththeresidentialdevelopment.Ourcountry’sshoppingmalldevelopmentspeedisquick.Theareadistributesbroadly.Manycitiesaredevelopingshoppingmallvigorously,suchasBeijing,Shanghai,Dalian,Shenzhen,Guangzhou,Wuhan,Chengdu,Chongqing,Hangzhou,Ningboetc..Butatpresent,domesticMall’sbusinessandmanagementcannotconnectrailswithinternationalwell.Inaddition,thespeedofforeigncapitalentryquickensobviously.Atpresent,domesticShoppingMallisatthetestdevelopmentphase.Itexistssomeproblems,forexample,themarketentrybarrierishigh,thefundchainiseasytobreakandsoon.Therefore,thedevelopersmustpayattentiontotheinvestmentscaleandposition,carryoninvestmentstepbystep.Highlysaysfromthediscussionshoppingmalldevelopmentpattern,itanalyzesandgraspsintrinsicmechanismanddevelopmentsituationwhichledtheshoppingmallemergenceinthewholeworld.Itishelpfultothedomesticcorrelationpersonnelcomprehendsourcountryshoppingmalldevelopmentsituation.Itstudiestheconcretestrategyanddevelopmentstep.Italsopromotesthegrowthanddevelopmentofshoppingmallindustryinourcountry.Throughtheanalysisofdevelopmentpatternofourcountryshoppingmall,itreflectstheshoppingmalldevelopmaturelyinourcountryandhastheinstructiontothecommercialpropertydevelopers.Ourcountrylarge-scaleshoppingmalldevelopmentpatternmainlydividesintoplanandresearchstage,designandreportstage,constructionstage，openandbusinessmanagementstageaccordingtothedevelopmentorder.Theresearchofthesestagescaninstructthedevelopersdevelopshoppingmallsuccessfully.Itcanreducedisparitybetweenourcountryandtheothercountrywhichshoppingmalldevelopedquitemature.Italsocanresisttheimpactwhichbroughtbyforeigncapitalentryourcountry’sretailindustry.Moreover,thecontentsofthispaperwhichhavestudiedshioppingmall’splanand重庆大学硕士学位论文英文摘要IIIresearchstage,designandreportstage,constructionstage,canpartiallyapplyindevelopmentandconstructionofothertypeproperties.Keywords:ShoppingCenter,ShoppingMall,CommercialProperty,Developingmode重庆大学硕士学位论文1绪论11绪论1.1问题的提出从2002年以来，在北京、上海、广东、成都等经济较发达的省份或城市，商业地产或者购物中心这一概念成为业内和专业媒体最流行的话题。同时，各种各样的商业物业项目也纷纷亮相，发展势头己远远超过写字楼，与市场最广阔的住宅形成了并驾齐驱之势。我国购物中心发展速度快，地区分布广，北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展购物中心；但目前国内购物中心的经营与管理还没能很好地与国际接轨。此外，外资进入速度在明显加快。目前，国内ShoppingMall还处于初步试验发展阶段，且由于市场进入壁垒较高，资金链容易断裂等问题的存在。因此，在投资方面必须注意把握规模和区位，突出经营特色，进行分步投资。如何开发购物中心？怎样避免风险？怎样成功的经营？等一系列的问题是每个开发商都必须面对的问题。1.2研究意义中国商业地产和购物中心正在逐步的进入发展的关键时期，从专业角度对当前的中国购物中心发展环境和发展基础作出判断和分析，有助于我们更加准确的把握中国购物中心的发展策略，并以此研究购物中心项目的成功率，从而最终实现专业化推动产业化的目标。也就是说只有实现了专业化操作，中国购物中心才可以上升到产业化的高度，发挥出应有的价值和作用，在合理的开发和健康营运的条件下，所整合的土地不动产和金融资源才能得到发挥，才可以满足市民精神和物质需求，扩大就业和税收的社会目标，也才能实现领导商业网点合理配制的产业化目标，缺乏专业化的运作则可能导致项目背离总体的商业规划，以及开行为所引发的金融风险，而非持续的营运思想也会造成社会的负面压力，也会形成恶性竞争，造成社会资源浪费等多种弊端，中国购物中心发展盲目到理性，从摸索到规范需要一个过程，由于行业发展比较的晚，所以在发展过程中我们可以广泛参考不同的经验和教训。比较国外，我国的购物中心进入到成熟的阶段将会经历稍微短一些的时间，特别是在当前的环境下，有关政府部门已经开始意识到规范市场的重要性，无序竞争得到了遏制，从而对各个项目的成功创造了良好的环境，同时由于全行业受到重视，相关的因素将会得到持久的改善，投资渠道的改善也会加快。面对这样重庆大学硕士学位论文1绪论2一个充满机会而又带有挑战意义的行业，开发商和运营商如何调整自身的思路和方法？如何更好的准确捕捉未来？要解决这些问题就要有专业走向，行业趋势已经成为重中之重，把握好这些因素，可以通过对行业和专业的深入理解和判断走在即将到来的调整的前列。专业化推动产业化是购物中心的客观要求，目前开发商面临的最大挑战是专业化要求不能完全适应购物中心开发管理的需要，这种因素直接影响到发展商的资金融通以及招商工作的进展，购物中心的专业化体现在购物中心开发运营的全部过程，概括起来讲主要包括准确的市场定位，合理的商业规划，有效的招商组织，持续的创新，这四个内容把购物中心的地产、金融、商业进行了整合，购物中心的项目的成功开发和运营只有在坚持严谨操作程序的基础上，以创新理念推动实际优化的管理，才能保证项目的活力和竞争力。1.3研究内容我国购物中心发展速度快，地区分布广，但目前国内购物中心的经营与管理还没能很好地与国际接轨。国内ShoppingMall还处于初步试验发展阶段，且由于市场进入壁垒较高，资金链容易断裂等问题的存在。因此，在投资方面必须注意把握规模和区位，突出经营特色，进行分步投资。从探讨购物中心发展模式的高度讲，分析和掌握购物中心在全球兴起和发展的内在机理以及它的发展现状，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国购物中心的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进购物中心产业在我国的起步成长和健康发展。通过对我国购物中心发展模式的分析，反映出购物中心在我国的逐渐成熟发展，对商业地产开发商具有指导性的意义。我国大型购物中心发展模式按照开发顺序主要分为策划可研阶段、设计报建阶段、工程建设阶段、开业和营运管理。通过对这些阶段的研究可以指导开发商成功开发运作购物中心，缩短我国与购物中心发展比较成熟的国家的差距，抵御外资进入我国零售业带来的冲击。另外，本文研究的购物中心的策划可研阶段、设计报建阶段、工程建设阶段等内容也同样可部分适用用于其他类型地产的开发和建设。1.4研究方法对于我国购物中心发展模式的研究，涉及经济、社会、管理等多个学科领域的理沦范畴，同时必须建立在对国内外购物中心现状进行深入的调查了解、研究分析的基础上。因此，用理论联系实际，从实践中总结经验，再用理论去指导实践就是本次课题研究的指导思想和基本技术路线。重庆大学硕士学位论文1绪论3具体的研究方法有:①宏观分析与微观分析相结合。从国际到国内，从历史到现实，从个案到整体，系统、完整的研究购物中心ShoppingMall产业的发展。②定性分析与定量分析相结合。