世联-株洲宏侨项目物业发展建议XXXX-188P

www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛株洲宏侨项目物业发展建议本报告是严格保密的。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛本阶段工作重点：物业发展建议是项目定位的表现形式，形象演绎项目未来打造的方向和重点项目整体定位市场调研阶段项目地块查勘区域重大项目&设施扫描房地产市场调研商业市场调研目标客户访谈专业人士访谈一线销售人员访谈问卷调研（含住宅客户、商业消费者等）2010.8.16-2010.8.30项目属性界定目标分析核心问题界定市场竞争分析客户需求分析案例专题研究项目住宅定位项目商业定位经济评价2010.8.31-2010.9.15项目物业发展建议项目地块条件分析立面风格建议园林景观建议商业街建议产品发展建议会所建议公共空间建议物业服务建议分期开发策略与经济测算2010.9.16-2010.10.9www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛NO.1定位回顾：前期定位主要结论www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛核心结论回顾核心问题1.如何克服区域抗性（区域模糊、形象认知），实现项目的成功启动和持续开发？2.如何实现区域价值突破，进入市场第一阵营，建立市场认知及认可？整体发展战略N+1高附加值产品、水社区园林、特色会所配套客户定位1.以芦淞北、荷塘区和石峰区的泛公务员及生意人为主2.随着社区成熟，厂矿企业的职员和上班族逐渐增加商业定位1.商业定位为社区型商业；2.业态建议：除红港路设置部分集中商业外，其他为沿街商业；以社区服务及餐饮、娱乐休闲类商业为主；3.规模建议：约3万平米。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛产品定位：85-130㎡二房、三房为主，以N+1为核心概念，以内阳台赠送为核心手段，辅助入户花园，凸窗等赠送方式，扩展舒适度产品户型面积区间面积比例赠送面积方式公寓40-50㎡、65-70㎡5-8%阳台、凸窗二房75-80㎡10-15%阳台、凸窗、（入户花园）二房（2+1）85-90㎡25-30%阳台、内花园、凸窗紧凑三房105-110㎡25-30%双阳台、凸窗、（入户花园）舒适三房（3+1）125-130㎡15-20%双阳台、内花园、凸窗舒适四房（4+1）135-140㎡10-15%阳台、内花园、入户花园、凸窗主力产品www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛•在售公寓项目主要集中在主要商圈附近，以服务商业为主•公寓主要集中在芦淞区商圈附近，集中在中心商圈及火车站附近1324567891.嘉盛华府2.鸿益广场3.金域小团圆4.富华商业广场5.中央商业广场6.汉华国际商业城7.金轮商业广场8.庐山恋9.城市风景公寓市场：公寓项目地段特征明显，集中在芦淞商圈及火车站附近，对商业中心依赖明显www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛•中心商圈项目由于项目地段及地块指标影响，以公寓产品为主，体量相对较大•住宅项目公寓多为一栋设置，多数考虑与酒店公寓或办公结合项目名称总建面万㎡公寓情况建面㎡套数公寓户型销售率销售价格主力客户群城市风景17.1约2600052849-56㎡50%4200元/㎡投资客、办公用房，投资客中年人为主庐山恋36.84000（三层）6349-60㎡一房，88㎡两房（在售3层）30%4600元/㎡投资客为主，首付20%，各类人群都有，20~50岁嘉盛华府22约30005050-125㎡未开盘待定——金域半岛35约35000528106-110㎡户型;95-99㎡户型;59-68㎡90%3800元/㎡60%自主，40%投资鸿益广场5约1500031540-50㎡一房35%3300元/㎡泛公务员，效益较好的企业单位职工，40岁左右，投资为主汉华国际商业城8.9约3000048320-60㎡单间60-70㎡一房110-120㎡二房未开盘预计6000元/㎡（精装修）——中央商业广场12约1600033040-60㎡一房100%6200元/㎡(精装修）商人、企事业单位职工，30岁左右，投资客为主富华商业广场2.9约1000017140㎡的一房，71、87㎡的二房50%毛胚4200元/㎡、精装4700元/㎡附近的单位职工，投资为主金轮时代广场13约60000120050㎡的一房60%5500元/㎡芦淞商圈商人，外地投资客，投资为主从各项目公寓体量看，中心商圈类项目公寓体量较大，住宅项目公寓一般为一栋，体量在1.5-3万㎡之间www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛•商业广场类公寓由于地段好，售价较高，售价一般在4500-5500元/㎡（毛坯）之间•住宅项目公寓产品与普通住宅产品差别不大，一般比住宅产品均价高出100-200元/㎡•在销售上，都尽量将公寓产品放在项目最后期开发，届时社区及周边环境已相对比较成熟，对于公寓销售来说比较合适项目名称总建面万㎡公寓情况建面㎡套数公寓户型销售率销售价格主力客户群城市风景17.1约2600052849-56㎡50%4200元/㎡投资客、办公用房，投资客中年人为主庐山恋36.84000（三层）6349-60㎡一房，88㎡两房（在售3层）30%4600元/㎡投资客为主，首付20%，各类人群都有，20~50岁嘉盛华府22约30005050-125㎡未开盘待定——金域半岛35约35000528106-110㎡户型;95-99㎡户型;59-68㎡90%3800元/㎡60%自主，40%投资鸿益广场5约1500031540-50㎡一房35%3300元/㎡泛公务员，效益较好的企业单位职工，40岁左右，投资为主汉华国际商业城8.9约3000048320-60㎡单间60-70㎡一房110-120㎡二房未开盘预计6000元/㎡（精装修）——中央商业广场12约1600033040-60㎡一房100%6200元/㎡(精装修）商人、企事业单位职工，30岁左右，投资客为主富华商业广场2.9约1000017140㎡的一房，71、87㎡的二房50%毛胚4200元/㎡、精装4700元/㎡附近的单位职工，投资为主金轮时代广场13约60000120050㎡的一房60%5500元/㎡芦淞商圈商人，外地投资客，投资为主从公寓销售价格来看，除中心区较高外，其他项目整体价格一般，且主要在项目后期最后推出销售www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛从公寓用途来看，以混合型为主，兼顾办公、商务或居住功能，纯居住型公寓较少•纯居住公寓产品较少，一般考虑酒店公寓或商务办公用途，从而增加公寓产品的投资价值•每层户型与电梯比率一般在3：1到5：1之间项目名称公寓类型公寓配套梯户比城市风景办公、居住——5T22户庐山恋办公、商务、居住酒店5T18户嘉盛华府居住————金域小团圆居住中心广场和红旗广场之间6T24户鸿益广场居住、酒店公寓酒店4T15户汉华国际商业城商务、办公、居住中心广场4T21户中央商业广场商务、办公、居住中心广场3T15户富华商业广场商务、办公、居住酒店、红旗商圈5T40户金轮时代广场商务、办公、居住酒店、中心广场5T32户/6T35户www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛•从各公寓项目的客户群来看，投资客占比较大•客户群比较广泛，以30岁以上的中年人群为主项目名称总建面万㎡公寓情况建面㎡套数公寓户型销售率销售价格主力客户群城市风景17.1约2600052849-56㎡50%4200元/㎡投资客、办公用房，投资客中年人为主庐山恋36.84000（三层）6349-60㎡一房，88㎡两房（在售3层）30%4600元/㎡投资客为主，首付20%，各类人群都有，20~50岁嘉盛华府22约30005050-125㎡未开盘待定——金域半岛35约35000528106-110㎡户型;95-99㎡户型;59-68㎡90%3800元/㎡60%自主，40%投资鸿益广场5约1500031540-50㎡一房35%3300元/㎡泛公务员，效益较好的企业单位职工，40岁左右，投资为主汉华国际商业城8.9约3000048320-60㎡单间60-70㎡一房110-120㎡二房未开盘预计6000元/㎡（精装修）——中央商业广场12约1600033040-60㎡一房100%6200元/㎡(精装修）商人、企事业单位职工，30岁左右，投资客为主富华商业广场2.9约1000017140㎡的一房，71、87㎡的二房50%毛胚4200元/㎡、精装4700元/㎡附近的单位职工，投资为主金轮时代广场13约60000120050㎡的一房60%5500元/㎡芦淞商圈商人，外地投资客，投资为主从公寓客户来看，主要以投资性目的为主，公寓对自住型客户的吸引力有限www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛•公寓多集中在成熟商圈位置，住宅项目公寓产品较少，多在项目后期最后开发。•公寓客户以投资目的为主，自住需求较少。•公寓类型多为混合类型，兼顾居住、办公、酒店公寓等多种用途，纯居住公寓较少。•本项目未来区域前景良好，且交通便捷，适合开发公寓产品，但须控制总量，以1栋约1.5万平米（300套左右）为宜，放在项目后期最后开发。公寓市场对本项目的启示：公寓项目对地段依赖明显，多为混合型公寓，客户多以投资为主www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛NO.2具体实践：物业发展建议www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛Part1规划实践www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛地块价值分析—布局基础www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛规划前提——项目用地环境分析项目四至：东侧为住宅用地，泰苑小区，另有部分纺织路老旧住宅将拆除；东北侧为工业厂房用地，包括株洲市铸件厂及塑料五厂；东南侧为住宅用地，包括湘苑小区和嘉园小区。南侧为株洲市文化园公园用地。西侧为株洲市火炬工业炉公司厂房用地；过红港路往西为湘江支流，未来规划为白石港湿地公园。北侧有京广铁路线通过，过铁路往北为住宅用地，黄家塘社区；西北侧为株洲东方工具有限公司。123453西侧工业用地2南侧文化园公园用地1东侧纺织路老旧住宅用地4北侧京广铁路线5北侧黄家塘社区住宅用地周边环境较差南向公园资源www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛规划前提——项目用地环境分析结论：地块现状沿人民路进入性最佳，其次为红港路。由于本地块成狭长状，故将本项目两个车行入口设置于人民路两端处，人形主入口设置于人民路中间位置。红港路建设路人民路纺织路人民二路京广铁路线交通路网项目四面环路。东侧的纺织路为生活性道路；南侧的人民路为区域性道路；西侧的红港路为城市主干道；北侧为规划中的人民二路，且临近京广铁路线。地块交通路网便利，整体进入性较好，有铁路线经过项目北侧.www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛规划前提——项目用地环境分析地块南侧紧邻文化园，景观绝佳，视野开阔；西南侧未来规划有白石港湿地公园；北向可远瞰天鹅湖公园景观；东南向有神农公园与湘江，但距离较远，此资源利用有限。项目景观优势较明显，结合后期内部打造的园林景观，形成一个生态宜居的高端小区。南赏文化园/北瞰天鹅湖公园/西南规划湿地公园/东南远眺湘江景观资源丰富，但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性景观资源www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛规划前提——项目用地环境分析主要噪声影响来自铁路噪声与道路噪声。铁路噪声来自地块北侧的京广铁路线；道路噪声主要来自地块西侧的红港路，其次是南面的人民路，然后是东面的纺织路，最后是北侧未来规划的人民二路。另外的噪声源来自项目周边的生活噪声。噪声等级：铁路噪声〉红港路噪声人民路噪声纺织路噪声人民二路噪声对地块影响：铁路噪声〉红港路噪声人民路噪声纺织路噪声人民二路噪声12345噪声分析www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛结论：西侧红港路为城市主干道，未来商业利用价值较大；南侧人民路毗邻文化园景观资源，有一定的商业价值；东侧纺织路商业沿街面短，商业价值较低；北侧人民二路商业受铁路线影响大，商业价值最低。商铺沿L1布置集中商业体；沿L2、L3、L