中原地产上海一手住宅市场研究月报[XXXX年2月]

1一手住宅月报上海中原研究咨询部|2012年2月本月楼市供求大幅回暖小阳春行情愈演愈烈本月商品住宅市场的交投表现呈现大幅回暖的态势，环比今年1月份分别大幅上扬89.53%、197.74%；与去年同期水平相比增幅分别为131.18%、-22.58%。开发商在增大新推房源力度的同时，以保利集团为主的开发企业价格让步配合主动到位，此外也有包括用精装形式提升性价比的营销策略，都是“小阳春”时节交易拉升的重要配合力量。反衬之下，非促销楼盘在当前表现的仍相当清淡。稳定的政策环境对于交易的推动效果明显，由于楼市的调控继续落实差别化住房信贷政策，多家银行首套房贷利率下调至基准利率以内的做法对首次购房者买房的积极配合。上海普通住宅标准放宽，为买卖双方议价提供更多的弹性空间，对消费性购房信贷需求放开供应，但同时严格卡住投资投机需求的回潮，更大化地保证了刚性需求的利益。开发企业更具实质性意义的价格配合，是购买力释放的重点突破口，前期被积压的客群即在这一背景下汹涌释放。从目前的发展局面来看，价格偏下行的局势更趋清楚，预计三月份开发商方面具有价格亲和力的上市楼盘数量会明显增加，楼市交易继续回升的可能性很大。但另一方面，供应方受到看房增多、成交拉升的鼓舞，价格调整步伐会相应趋缓，楼市交易回升的幅度和持续性会有一定的局限性。本期热点：住宅小阳春供应“凶猛”大浦东新房供应占四成2月份全市商品住宅新增供应量30.91万平方米，环比大幅回暖197.74%。由于受到万科清林径、仁恒森兰雅苑、华虹东方苑、江畔御庭等项目大批量新房源集中入市的带动，大浦东房源供应量超过13万平方米，占全市供应的43.93%。区域供应全市占比最为突出。整体交易回升近九成宝山交易最为活跃本月全市商品住宅成交环比上月大幅上扬89.53%，达到40.32万平方米。由于保利集团、象屿地产积极价格配合举措，配合刚性需求发力明显，宝山区的交易面积接近10万平方米，全市交易占比超过两成，为近五个月以来的最高值。存量略有消减去化时间对应缩短在本月销售面积的大幅走高的影响下，截至2月底全市商品住宅存量面积环比减少0.39%，为1049万平方米，库存量连续两月呈滑落趋势。按照当前的去化速度，全市存量预计去化时间超过18个月，环比减少1个月，消耗存量仍为开发商的主要营销目标。价格下跌板块增多刚需楼盘让利明显本月45个板块价格出现下跌，数量与上月相比增加4例。宝山月浦板块和松江中部板块降幅最为突出，板块内的项目如：中冶祥腾宝月花园、同润玫瑰芳苑，开发企业的降价销售策略促使整体板块价格滑落明显，环比跌幅分别为24.19%、12.66%。上海住宅市场数据统计及走势（2012年2月）供应量成交量成交价格类型环比同比环比同比环比同比住宅公寓联体别墅花园别墅数据来源：上海中原研究咨询部作者蒋芸[e-mail]审核：宋会雍[e-mail]上海中原地产研究咨询部地址：上海市延安西路889号太平洋中心24楼电话：[phone]传真：[phone]上海住宅整体供求价走势（2011年02月-2012年02月）万平方米020406080100120140Feb-11Apr-11Jun-11Aug-11Oct-11Dec-11Feb-12元/平方米180001900020000210002200023000供应成交成交均价数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）2一手住宅月报上海中原研究咨询部|2012年2月本月供应大幅增量品牌房企推盘集中2月份全市商品住宅新增供应量为30.91万平方米，环比、同比增幅分别为197.74%、-22.58%。其中，公寓、别墅新增环比分别上扬314.22%、34.79%；同比跌幅分别为17.1%、39.78%。本月共新推14个新盘，项目数量较上月增加4例。从供求区域来分析，本月中心城区仍为零供应，新房房源日益趋紧。次中心城区新增供应量大幅回升516.49%，其中浦东的供应增加了4倍，达到13.58万平方米，占全市供应的四成。宝山一改上月的零供应局面，新房供应量为11.09万平方米，全市占比超过三成。此外，郊区供应量小幅减少2.73%，其中青浦区的新增供应量大幅减少，为零供应。而松江改变上月零供应状态，本月有1.15万平方米的新房上市。位于浦东外高桥板块的“仁恒森兰雅苑”本月推出164套高层公寓房源，共3.42万平方米，主力户型为91-92平方米两房、152平方米三房、184-187平方米四房以及240-364平方米的复式房源，该案为精装修房源，社区内拥有约60%绿地水域和约70万平方米水域的得天独厚自然环境，橄榄球、板球等国际高尚运动主题商业商务配套相对完善，为新一代的国际化社区。临近轨道交通6号线，交通较为便利。位于宝山顾村板块的“保利叶城”本月推出297套高层公寓房源，共3.30万平方米，主力户型为84-124平方米两房、117-125平方米三房。此案绿化率达到40%，步行至轨道交通顾村公园站仅5分钟，出行便利。该项目为精装修房源，装修标准达到2000元/平方米，售楼处提供的报价为17000元/平方米。从单价段分析来看，本月新增供应主力单价段为1-1.75万元/平方米，该价段房源的比重环比提升至51.82%，比上月提升42.14个百分点，全市占比达到了近一年以来的最高值，刚性需求房源为市场供应的主力；其次，开盘价6-7万元/平方米的新增房源比重环比分别提升了21.01个百分点，全市占比两成。而开盘价为2.5-4万元/平方米的新增供应量的比重下滑42.83个百分点，开发商对改善型需求的信心减弱。上海住宅区域供应分布（2012年02月）长宁虹口普陀浦东闸北静安卢湾徐汇闵行金山崇明宝山杨浦嘉定黄浦松江青浦奉贤数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海住宅供应价格段分布（2011年02月-2012年02月）0%20%40%60%80%100%Feb-11Apr-11Jun-11Aug-11Oct-11Dec-11Feb-127000以下7000-1000010000-1300013000-1750017500-2000020000-2500025000-3000030000-4000040000-5000050000-6000060000-7000070000以上数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海住宅各物业类型供应走势（2010年02月-2012年02月）万平方米0.0050.00100.00150.00200.00Feb-10Apr-10Jun-10Aug-10Oct-10Dec-10Feb-11Apr-11Jun-11Aug-11Oct-11Dec-11Feb-12公寓别墅数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海各区域主要供应楼盘（2012年2月）区域楼盘名称套数区域楼盘名称套数区域楼盘名称套数保利叶城297中星海上名豪苑54华虹东方苑311旭辉上河苑447嘉定嘉实上城名都312南汇万科清林径316恒德苑266仁恒森兰雅苑164松江鑫山汇众苑112宝山象屿郦庭142浦东江畔御庭70崇明新城23号12数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）3一手住宅月报上海中原研究咨询部|2012年2月整体交易大幅反弹宝山刚需盘交易活跃本月全市商品住宅交易量为40.32万平方米，环比、同比增幅分别89.53%、131.18%。其中公寓交易36.77万平方米，环比大幅增加93.45%。花园别墅的成交0.94万平方米，环比小幅增加0.23%；联体别墅的交易量环比上扬96.77%，达到2.60万平方米。位于宝山顾村板块的“保利叶城”本月成交211套公寓房源和2套联体别墅房源，共2.39万平方米，成交均价分别为1.71万元/平方米、3.04万元/平方米。该项目为精装修房源，装修标准达到2000元/平方米。截止本月末，在已推出2671套房源中，整体套数去化率为76.4%。位于宝山淞南高境板块的“象屿郦庭”共成交157套公寓房源，共1.45万平方米，成交均价为21017元/平方米，与该项目前期房源的交易均价25292元/平方米报价相比，降幅为16.9%。据从售楼处了解，该项目为精装修房源，精装标准约1500元/平方米，区域内交通便利，户型多样满足了不同置业者的需求，周边配套设施相对完善。截止本周末，已推650套房源中，整体套数去化率达到57.8%。区域成交来看，宝山、嘉定、浦东交易量位居前三，交易量分别为9.59万平方米、5.99万平方米、4.88万平方米，受到外围板块交易价格优势带动，区域去化明显。从成交单价段来看，本月交易单价主力段为1.3-1.75万元/平方米，该价段房源交易比重环比提升10.73个百分点，但交易占比仍突出，为34.91%，刚性需求明显释放。从成交面积段来看，主力面积段为70-110平方米，环比提升2.98个百分点。此外，面积为110-150平方米的房源成交比重环比提升3.84个百分点，从近一年来的交易占比保持在18%-25%之间，可见，改善型购房者需求较为稳定。上海住宅区域成交分布（2012年2月）长宁虹口浦东闵行黄浦徐汇宝山静安杨浦卢湾嘉定普陀闸北松江青浦金山奉贤崇明数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海住宅各物业类型成交走势（2011年02月-2012年02月）万平方米050100150Feb-11Apr-11Jun-11Aug-11Oct-11Dec-11Feb-12公寓别墅数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海住宅成交价格段分布（2011年02月-2012年02月）0%20%40%60%80%100%Feb-11Apr-11Jun-11Aug-11Oct-11Dec-11Feb-127000以下7000-1000010000-1300013000-1750017500-2000020000-2500025000-3000030000-4000040000-5000050000-6000060000-7000070000以上数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海住宅成交面积段分布（2011年02月-2012年02月）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Feb-11Apr-11Jun-11Aug-11Oct-11Dec-11Feb-1270以下70-9090-110110-150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500以上数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海各区域住宅成交公寓套数TOP2（2012年02月）区域楼盘名称套数区域楼盘名称套数区域楼盘名称套数区域楼盘名称套数中福花苑1白金湾府邸3万科清林径134万科尚景苑82黄浦--虹口馥敦坊3南汇御景熙岸公寓55青浦富力桃园72裕和公寓1上海滩大宁城16新浦江城17海滨新城40卢湾香港新世界花1闸北新都国际城12闵行星河湾花园16金山御景龙庭10静安均泰丽轩1国际滨江城33保利叶城211珊瑚湾雅园19静安天鼎大厦1杨浦合生江湾国际20宝山象屿郦庭157奉贤绿地海珀华庭12尚海湾豪庭9恒盛鼎城31绿地颐景嘉园96崇明新城18号19徐汇海珀府邸8普陀大华颐和华城25嘉定练祁佳城金色榴91崇明江海名都4天山星城17大华锦绣华城98万科金色华亭苑81长宁新华路1号2浦东张江国际豪庭87松江怡林花园64数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）4一手住宅月报上海中原研究咨询部|2012年2月供求矛盾有所缓解存量去化时间缩短本月商品住宅供求比0.77：1，为供不应求格局。由于新增供应量的大幅回升，而交易量虽有所回升，但是回升幅度相对较小，使得供不应求矛盾有所缓解。本月青浦区受新房零供应而交易大幅上扬的影响，为供不应求格局。而宝山区的供应面积的大幅攀升，仍存较大后市去化压力。截止到2012年2月29日，上海商品住宅存量面积为1049.53万平方