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中国商业地产市场摘要2012年2月第一期-2-九洲新闻龙湖携手九洲欲做养马岛“城市运营商”九洲远景与龙湖地产再次携手共同打造烟台养马岛商业项目，这是今年九洲远景继成都龙湖时代天街项目之后与龙湖地产的再次合作。相对于成都龙湖时代天街项目而言，九洲远景与龙湖在此次养马岛项目上的合作将更为深入，九洲远景为其提供包括整体定位及启动地块商业概念定位、设计对接及品牌落位等服务。而烟台养马岛的项目规划涉及住宅、商业、旅游以及娱乐等多方面。其体量之巨大，内容之庞杂，远不同于以往城市综合体的概念。龙湖因此把自己的角色定位为“城市运营商”，而这也将是龙湖的一个转型作品。龙湖地产自进入商业地产领域以来，在重庆、成都、北京、杭州、西安、无锡等多个重点城市进行商业布局，在中国的商业影响力开始与万达、华润形成三足鼎立之势。而九洲远景参与的成都时代天街占地183万平方米，更是成为龙湖天街系列的扛鼎之作，把龙湖推到了商业地产的战线前沿。九洲远景与龙湖合力打造成都时代天街项目，除了项目本身的吸引力外，也是看重了龙湖进军商业地产与谋局全国的决心。基于在龙湖成都项目上九洲提供的良好服务基础为两家公司的此次合作建立了良好开端，同时龙湖地产在商业地产领域的深耕潜力与广阔前景也为九洲在大地块开发领域的研究成果有了更大机会得以实践，龙湖也在继续其开拓的步伐，定位于“城市运营商”寻求更广阔的发展机遇与更高层次的突破。这也是九洲远景下一阶段一个重要的探索方向。九洲远景也希望能够成为龙湖集团在商业地产领域大举进军的助推力量。-3-地产动态1月重点城市土地流标率达44%2012年2月9日来源：北京商报恒大延期支付土地款、世纪金源再传南京退地等，预示着在目前的市场情况下，土地正成为房企不能承受之重。今年1月全国129个城市的土地市场成交量仅921块，环比成交量下调了50%，为3年来最低值。13个重点城市居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的最高水平。监测数据显示，13个重点城市1月全部用地供应同比缩减29%，虽然该数值为自2009年以来的同期最低，但仍较2008年同期增加近七成。同时，受假期等因素影响，年初土地成交异常疲软，1月13个重点城市全部用地成交量同比大幅缩减58%，只有广州、天津、武汉、长沙和北京有成交。土地流标主要是由于目前房企的主要精力放在盘活存量上，无力再拿新地。同时房企手中的“弹药”空虚，目前开发商大部分能够利用的融资渠道几乎都已被政策堵死，全国楼市行业已经入冬，在这种情况下，现金为王，使得土地市场冷清。此外，尽管经历了去年房地产市场的低迷，但是地价并未出现大幅下降。虽然目前市场土地成交价格出现了轻微下调，但是在部分区域房价动辄下调10%以上的市场，土地价格下调的幅度依然不大，而且部分土地的起价过高也是土地流标的主要原因。社区商铺半数零成交上海世博板块租金暴跌2012年2月9日来源：上海新民网虽然被视为楼市投资的避风港，但调控的寒风依然吹进了商业地产领域。尤其是社区商铺方面，去年新开的项目中有半数遭遇了零成交，而曾经涨幅惊人的上海世博板块商铺租金则在年内遭遇“滑铁卢”。统计数据显示，去年全年上海新建商铺的供应和成交面积分别为225.1万平方米和186.28万平方米，分别同比减少6.81%和20.96%，出现了供求均跌的情况。而截至1月末，全市新建商铺累积存量套数及面积分别达到3.85万套、623.09万平米。从商铺类型来看，住宅配套商铺销售情况最为惨淡。据了解，整个2011年共计有134个首次入市的新建商铺项目，不过不同类型商铺的销售情况有着天壤之别。其中纯商业项目几乎没有零-4-成交出现，销售情况相对良好；而住宅配套商业项目，也就是传统意义上的社区商铺却成交惨淡，全年未能售出一套的项目数量占到总数的一半以上。从区域来看，曾经迎来过暴涨的浦东世博板块成为去年下跌幅度最大的区域。除世博园六号门附近紧邻地铁站的商铺价格还能保持坚挺外，距离稍远的就出现了大幅下跌，不少租金价格几乎出现了腰斩。世博园B片区规划打造央企总部聚集区，世博轴也将开发成商业项目，虽然近期相关利好消息不断，但短期内浦东世博板块的商铺租金想出现快速回升可能性不大。2012年深圳商业地产大盘放量爆发2012年2月3日来源：深圳商报2012年将是深圳商业地产大盘集中爆发的时代，尽管国内外经济形势依然不甚乐观，但深圳的高端商业将在2012年继续保持攀升势头。一方面住宅市场受政策影响挤压，使得房地产开发资金缓缓转向商业地产项目；另一方面，深圳本地经济的发展以及社会消费总量连续数年保持较快速增长的态势，也刺激了商业地产项目扩张的信心。这两大因素是深圳商业地产大盘喷涌的根本原因。2012年的深圳高端商业供应将是前所未有的巨量，预计全年将有近70万平方米新增供应，以大型购物商场、城市综合体为主。其中福田、南山是最激烈的两大主战场，分别有建筑面积6.5万平方米的东海国际广场购物中心、建筑面积6万平方米世纪汇、建筑面积12.8万平方米的皇庭IAMall和建筑面积10万平方米宝能太古城、建筑面积7.8万平方米的华侨城欢乐海岸。2012年深圳高端商业的总供应量将同比增加近40%，达到230万平方米。新增项目使福田、南山区域竞争力提升，关内区域商业中心的势态得到加强。绿城甩卖出售4商业地产2012年2月1日来源：上海地产中国网日前，大行瑞银引述绿城中国管理层称，绿城正与潜在买家洽谈，将再出售4个项目，希望再套现60亿元。由于资金链紧张，绿城中国在去年底开始出售资产，合共套现37.26亿元人民币。本次瑞银透露的消息称，绿城中国意欲再出售的项目为上海天山路写字楼项目、温州鹿城广场、青岛审计局商业项目以及北京奥克伍德雅居。这四个项目均是当地的高端商业项目，而绿城一向专注于中高端精品住宅产品的开发，商业物业比重较小。在其产品组合中，由高层、多层以及别墅构成的住宅类占90%以上，而包含酒店式公寓、星级酒店、写字楼等在内的商业类-5-产品占比不足10%。虽然商业地产不受限购影响，但是商业地产在运营方面，尤其考量开发企业的资金实力。2012年，面对资金困局，绿城中国或者是想甩卖商业项目，轻装上阵。奥园2.2亿摘得重庆九龙坡区商住用地2012年2月1日来源：观点地产网1月31日晚间，奥园地产发布公告称，集团于1月29日以总代价约人民币2.18亿元，通过挂牌出让方式摘得重庆市九龙坡区大杨石组团一幅商业及住宅地块的土地使用权。公告显示，该地块总占地面积约18,500平方米，总建筑面积约91,000平方米，平均楼面成本约每平方米人民币2,400元。另外，地块位于重庆市的黄金地段，且临近奥园已开发的旗舰项目“重庆奥园·康城”。奥园表示，此次成功购得的地块，将进一步增加集团于重庆市的土地储备，有利集团在该区的扩充发展策略。南国置业8.88亿竞得武汉洪山区商业地2012年1月17日来源：观点地产网南国置业1月16日公告称，公司于2012年1月12日成功竞得位于武汉市洪山区珞狮南路与雄楚大街交汇处编号为P(2011)266号地块，成交价格为88,750万元。公告显示，该地块位于洪山区珞狮南路与雄楚大街交汇处东北角，规划净用地面积为53,272平方米，土地用途为商业金融业。出让年限为商服40年，住宅70年。容积率地上4.13、地下0.47，建筑面积245,051.2平方米，建筑密度40%。南国置业称，该地块紧邻二环线及规划中的地铁八号线，商业潜力巨大。公司将充分发挥在家居家装行业中的领先优势和丰富经验，将本项目打造一个集综合商业、家居、办公、居住为一体的商业综合体。上海弘基时尚中心将于2012年3月开业体量达3万平米2012年2月2日来源：新闻晚报即将于2012年3月开业的3万平方米弘基时尚中心，与地铁7号线岚皋路站融为一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、服务等全方位业态为一体，1.6万平方米Met地下商业中心，成为地铁商业便捷生活新模式。-6-弘基时尚中心和Met地下商业中心是品尊国际综合体项目的商业部分，该项目还包括有美国万豪国际旗下万丽酒店、辉盛国际旗下名致精品酒店公寓、2栋甲级写字楼、4,500平方米MOB健身会馆和精装国际公寓等多业态。苏州第一高楼“中润苏州中心”封顶丽丰购物中心5月开业2012年1月17日来源：赢商新闻苏州主城区目前最高地标建筑——228米“中润苏州中心”于1月15日顺利封顶。中润苏州中心位于城区吴中CBD的核心区域，轨道二号、三号和四号线尽在门阶。中润苏州中心整个商业总建筑面积是22万平方米，政府的公共设施建设面积14万平方米，是唯一拥有大型市政配套的地标城市综合体，拥有LefoMall丽丰购物中心、超甲级写字楼、德系精装公馆、五星级酒店及顶级会所、会展中心、体育中心、吴文化中心等8大顶级物业。其中，5月1日即将开业的八万平方米的LefoMall丽丰购物中心是苏州主城区当之无愧的最大的购物中心。现入驻品牌有60%是第一次进入苏州的国际连锁品牌，包括博纳国际影城、BHG精品超市、特力屋精品家居和苏州首家苹果体验店等100多家国际时尚连锁品牌。天河城首入深圳粤海控股珠三角商业扩张2012年1月18日来源：观点地产网1月12日，鸿隆控股与广州粤海旗下的天河城集团签下合作协议，计划在深圳罗湖广场北城市更新项目的基础上，造一个天河城购物中心。如果改造进行顺利，最快2015年，位于罗湖金三角区域的天河城将能面世，与万象城、京基100，形成罗湖“金三角”里面的综合体“金三角”。对于2011年广州天河城购物中心和写字楼税前利润达到6.3亿港元的天河城集团来说，这也是其首次进入深圳市场。项目位于罗湖区宝安南路和解放路交会处，地铁1、2号线大剧院站上盖，与地王大厦、华润万象城、京基KKMALL相邻。广场北旧改项目占地3万多平方米，改造后的广场北街将是一个集住宅、写字楼、超星级酒店及商业MALL的城市综合体。项目改造后预计总建筑面积在30万平方米左右，其中天河城购物中心建面将为8万多平方米。虽说这是天河城第一次落子深圳，但却只是近期粤海频频扩张的其中一例。11月28日，粤海投资发布公告称，其控股股东粤海控股在11月23日的公开拍卖中，以约3.27亿元收购了广东置地旗下的广州天源投资管理、广州金东源房地产、广东三诚经济发展等三家公司的100%股权，此三家公司分别持有广州动漫星城广场、广州名城商业广场及广州珠江新城一幅商业地块。1月15日，番禺区属国有企业广州市番禺信息技术投资发展有限公司与粤海下属的天河城集团签署了合作协议，双方将在番禺万博商务区内合作共建现代化购物中心番禺天河城。-7-千叶眼镜试水商业地产重庆千叶·中央街区引入保利影院2012年2月5日来源：厂长经理日报千叶眼镜经过19年历练，成为集眼镜连锁销售、地产、传媒、百货等多家企业于一体的企业投资集团。日前，千叶重庆首个地产项目，千叶·中央街区销售中心开放暨A座封顶典礼在重庆市九龙坡区二郎科技新城中心区举行。千叶·中央街区总建面约18.87万平方米，项目由1座5A写字楼，3座酒店式公寓，时尚商业街组成。该项目已经成功引进保利五星级影院，也与知名品牌超市达成入驻意向。未来千叶·中央街区还将引入时尚卖场、生活超市、金融、零售、餐饮、休闲文娱等商业。恒大将投资150亿在哈尔滨打造世界顶级文化旅游综合体2012年1月31日来源：西安晚报1月19日哈尔滨市政府与恒大集团签署了战略合作协议，根据协议，恒大集团拟投资150亿元在太阳岛西区打造一座目前国内规模最大、档次最高、世界顶级水平的旅游综合体，此举将成为恒大打造文化产业、文化地产的一个主要载体。根据规划，该综合体项目集冰雪主题公园、冰雪游乐世界、娱乐中心、国际购物街、超五星级世界酒店于一体，暂命名为哈尔滨文化旅游城，位于松北区松北大道与堤顶路围合区域，占地面积172公顷，距哈尔滨商业中心（中央大街）5.2公里，距哈尔滨市政府6.1公里，总用地面积约2776亩。项目以“绿色、生态、亲水、低碳”的理念，倾力打造全球规模最大、档次最高，集文化、娱乐、饮食、健康、运动、会议、酒店于一体的世界顶级文化旅游综合体。恒大集团于2010