www.cg35.cn地产资料大全房市金碟-最有价值房产策划房市金碟-最有价值房产策划20002000案案(08(08版版))成功商务网cg35.cn创立于2005年,专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则,耗时一年编辑整理了本套《房市金碟:最有价值房产策划2000案》资料,这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集!本套资料包括28组共2000多套策划案,以光盘快递提供,450元实价包邮,推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载,随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线:13955607801,客服QQ:23107290!网址:www.cg35.cn(若打不开请刷新再试,网站有最新目录和试用资料下载)中国商务园区房地产市场的新机遇报告摘要WorldWinningCitiesGlobalForesightSeries2008全球竞争力城市l中国商务园区l2008年6月l2©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved中国商务园区在中国,商务园区还只是个发展刚过十年的新兴事物。然而,随着房地产市场对非中心区域高品质办公空间的需求不断增长,可以预期商务园区将进入一个飞速发展的阶段。为此,仲量联行开展了深入研究,以更好地理解中国商务园区的现状和前景。这份摘要报告总结了我们通过调研得到的一些重要总结和主要发现。本报告简要回顾了商务园区市场在中国的发展过程以及未来市场发展的驱动力,给出了未来可能的热点区域,并对未来几年市场发展以及投资前景作出了分析。我们的完整报告列出了调研得到的具体成果并详细阐述了整个中国商务园区市场的特征和存在的机遇。概述中国新兴的商务园区市场显示出了强劲的市场需求。那些寻求高规格办公空间的高科技公司和医药公司不断扩张的研发业务,业务流程外包业的迅速增长,以及大型跨国公司希望在高成本的中心商务区以外建立具有园区氛围的办公空间,都使得对高质量商务园区的需求不断增强。同时,政府对于提升中国经济价值链的策略以及指定研发和业务流程外包聚集区的政策也进一步促进了市场的需求。目前对非中心区域中相对高规格,低成本以及大面积空间的需求不断增长,房地产市场也对此作出了积极反应。中国目前商务园区的总面积1估计已达到1700万平方米,预计到2010年该数据会翻不止一倍,达到3800万平方米。目前超过60%的商务园区空间分布在4个城市:上海,北京,大连和广州。而一些其他的城市,如成都,苏州,西安和天津,预计将在未来几年内看到商务园区市场活跃度的迅猛增长。1根据对15个城市的面积估算得出全球竞争力城市l中国商务园区l2008年6月l©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved•••••••••••••••0.40.60.81.01.21.41.60.40.50.81.01.21.41.51.6中国商务园区—房地产市场活跃度VS风险投资风险指数先行者优惠市场武汉青岛重庆济南天津成都上海北京杭州广州苏州大连西安深圳南京转型市场一级市场商务园区活跃度指数来源:仲量联行2008商务园区市场的演变80年代/90年代初期•工厂大楼•轻工业•仓储/物流90年代后期•中高层写字楼•标准规格•低成本办公用途•非中心化趋势•研发活动21世纪•低密度园区•高规格•较大的单层面积•总部经济效应•高价值活动•功能整合90年代中期•中层写字楼•毛坯房•小规模办公区域仲量联行的研究给出了全中国范围内的15个商务园区热点区域,我们相信这些区域将会成为未来十年里商务园区发展的核心区域。我们将这些城市划分为三种不同的市场类型,每一种类型各有其特点,也为租户、开发商和投资者提供了不同的机遇。一级市场上海和北京在提供高品质商务园区空间方面属于先驱者,囊括了国内超过三分之一的商务园区供应,并且,绝大多数的高品质园区都坐落在这两个城市里。其中最著名的有位于上海的漕河泾高科技园区和张江高科技园区,以及位于有“中国硅谷”美誉的北京中关村内的清华科技园区。这两个城市强劲的租户需求来自于快速扩张的研发业务,后台服务的增长,以及商业活动从中心商务区向非中心区域转移的趋势。上海和北京是中国市场透明度最高的城市,并且同时受到成熟的地产开发商以及市场新晋者的青睐,比如嘉民,凯德置地,瑞安房产和星狮地产。转型市场大连,成都,杭州,广州,深圳,西安,南京和苏州的商务园区质量正在逐渐赶上一级市场的水平。这些城市正努力发展各自的目标市场来区别于一线市场,特别在业务流程外包方面。大连在这些市场中尤为突出,它已成为一个外包业务的中心,是中国最成熟的商务园区市场之一。转型市场吸引了许多国际和国内的开发商,包括腾飞集团和大连软件园开发有限公司。它们的参与将帮助提升项目的质量以及市场透明度。先行者优惠市场天津,济南,重庆,青岛和武汉目前的商务园区市场开发程度较低,但是当地政府有着宏伟的扩张计划。为了吸引高品质的租户和有经验的开发商,政府为市场新晋者提供了优厚的进驻奖励计划。这些城市藉由其较低的土地成本,和较低的市场竞争度,为首先进入市场的企业提供了“先行者优惠”。其中,天津由于有着政府的大力支持以及其跨国公司的进驻,我们有理由相信,它最具有发展成为活跃的商务园区市场的潜力。商务园区市场目前正吸引着国际开发商和投资者,这不仅反映了商务园区强劲的长期需求,同时也归因于商业地产领域激烈的竞争以及日益严格的法规制度。腾飞集团,嘉民,星狮地产,瑞安房产和凯德置地是目前为止最为活跃的国际开发商。许多美国投资者,如通用电气,黑石,摩根士丹利以及高盛均表示了对商务园区的兴趣。次贷危机在影响2008年美国市场表现的同时也让中国市场上的投资机会受到新的关注,然而次贷危机究竟会对中国的商务园区市场产生何种长期影响仍有待观察。目前为止,致力于商业园区开发的国内开发商仍相对有限。曾开发了大连软件园的大连软件园开发有限公司是目前市场上最为活跃的国内开发商。不过,商务园区市场所蕴含的机会正逐渐开始吸引更多的国内开发商,例如刚进入市场的融科置地和旭天发展有限公司。目前市场上符合国际投资标准的项目很少,再加上不透明的商业环境,这两方面都限制了开发商和投资者的扩张计划。尽管大多数投资者都采取谨慎的策略,但他们普遍对未来五年的市场发展前景看好。全球竞争力城市l中国商务园区l2008年6月l©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved需求驱动力新的商务园区租户产业定位区域性总部外包活动本土公司新建公司和扩张跨国公司大连成都杭州天津青岛北京广州深圳西安苏州济南重庆公司扩张,成本削减研发活动南京武汉新建公司和扩张上海驱动力驱动者热点区域报告摘要中国商务园区市场简史中国的商务园区是从始于1980年的工业区发展起来的。在八十年代和九十年代初期,这些工业区吸引了很多制造型企业的入驻。然而,随着政府越来越注重高科技产业的发展,我们看到工业区内的商务园区在九十年代后期逐渐兴起,并在最近几年迅速发展。如今的商务园区通常以多种建筑形态混合为特征。这些建筑适应了使用者的不同要求,其中有规格较低的半工业厂房,也有质量和办公环境能与中心商务区写字楼相媲美的高质量办公总部。未来增长动力中国商务园区市场已到了一个快速发展的新节点,一系列宏观经济和商业因素综合在一起将使市场在短时间内得到较大发展。其中一个重要特征就是许多中国一线和二线城市对高规格,低密度办公空间的强劲需求。全球研发中心—从“中国制造”到“中国创造”目前中国政府积极鼓励研发产业,并投入大量资金支持教育事业,来提升研发能力。这些都使员工素质和企业创新能力得以提高。为了利用中国极具潜力的研发市场,以及不断提高的生产率,越来越多的信息科技公司和医药公司在中国建立了它们的研发中心。与印度相竞争的外包业务业务流程外包2企业是商务园区的重要客户,也是政府提升经济价值链计划的一个重要部分。高比例的基础设施投资(中国用于基础建设的投资达到总投资额的20%,而印度只有6%),高质量的劳动力供给,具有竞争力的劳动力成本以及政府的大力支持,都为中国业务流程外包的未来增长奠定了坚实的基础。因此,中国市场有望超越印度,赢得市场份额。吸引区域性总部从本世纪初开始,由于当地政府为吸引高价值外资提供了优惠条件,很多跨国公司将区域性总部迁至北京和上海。从微观层面看,当地政府为了增加税收和提升城市形象的双重益处而追求的“总部效应”,也促使了一波进驻商务园区的热潮。产业定位中国政府建立了“产业指导”来帮助每一个商务园区确定其可以运营的产业类型。其结果就是,商务园区内形成了强烈的产业集聚效应,性质相近的企业聚集在一起,形成了规模经济,并促进了知识共享。下一波的商务园区租户高科技产业对中国许多现有的商务园区发展起到了特别的促进作用,开发商正在积极寻找下一波的租户来构建未来的市场。随着市场的成熟,金融服务业有望更多地在商务园区内出现,外包金融服务中心业务也有望增长。(为金融机构提供后备电力供应,计算机系统,长途通讯,技术支持等服务)中国的商务园区市场已到了一个快速发展的新节点,一系列宏观经济和商业因素综合在一起将使市场在短时间内得到较大发展。2业务流程外包包括信息科技,人力资源,客户服务,运营(如投资,法律),培训,金融和会计,采购。全球竞争力城市l中国商务园区l2008年6月l©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved北京大连天津青岛济南南京西安苏州上海杭州武汉重庆成都广州深圳38.8%61.2%2007商务园区存量其它城市上海,北京,大连,广州数据来源:仲量联行2008总面积:1700万平方米(估测)商务园区的地理位置15个热点城市仲量联行在全国范围内指出了15个城市,认为这些城市的商务园区市场将得到大力发展。促进这些市场发展的因素包括:有利的政策,强劲的需求,关键性的大量商务园区活动和高质量的租户。这15个城市中包括12个被中央政府确定为业务流程外包中心的城市:北京,大连,成都,广州,杭州,济南,南京,上海,深圳,天津,武汉和西安。我们又在分析中加入了三个城市:重庆,苏州和青岛。这三个城市正在进入商务园区租户们的视野,而且其发展也显示出它们正在转型成为活跃的商务园区市场。我们认为这15个城市的表现可以作为衡量未来商务园区市场表现的基准。供应和需求目前中国的商务园区总面积大概为1700万平方米,其中超过60%的面积集中在四个城市:上海,北京,大连和广州。未来供应显示,至2010年,中国商务园区的总面积将不止翻一倍,达到约3800万平方米。尽管大部分的新开发项目仍将集中在这四个最大的市场,成都,苏州,西安和天津市场的供应面积预计将会有最快增长。未来各个城市对于商务园区的需求既取决于宏观层面上的产业发展前景,也取决于微观层面上中心商务区和非中心办公区域之间的关系。在上海和北京这样的一级市场,非中心化趋势正在推动市场转变,从而造成租户组合综合化。在二线城市,政府对城市经济重心的规划在商务园区需求的驱动中扮演了重要角色。我们根据一个城市在三种主要租户类型---研发,外包和区域性总部的活跃度潜力作为标准,用来分析该城市的未来需求前景。在中国的一线城市中,上海和北京在各种租户类型方面都表现良好,显示了对商务园区空间的强劲需求。支持这些城市旺盛需求的是研发业务的迅速扩张,后台服务的增长,以及商业活动从中心商务区向非中心区域扩展的趋势。成都,西安,杭州,广州和深圳也都具有良好的需求驱动力。尽管大连在研发和区域性总部方面的产业活动不够活跃,但它的外包业务可以说是全国范围内的市场领先者。因此我们相信,大连在新一波以金融服务业为重心的商务园区发展中仍将继续领跑市场。一些主要从制造业基地发展过来的城市,如天津,青岛等,在商务园区的发展上落后于其它城市。然而它们的政府正努力向其它城市靠拢,并雄心勃勃地出台了一系列的规划方案。仲量联行在全国范围内指出了15个城市,认为这些城市的商务园区市场将得到大力发展。中国商务园区热点城市全球竞争力城市l中