中国大各市地区房地产指之影响因素

‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素1第一章緒論第一節研究背景與目的中國大陸自1978年實施經濟改革，經濟體制由原有的不適應經濟進一步發展的蘇聯式計劃經濟體制，逐步轉向以市場為導向的經濟體制，而改革開放經過了近30年的發展，中國大陸經濟規模迅速擴大，GDP(GrossDomesticProduct,GDP)總量在2008年已達世界第三1，僅次於美國與日本，此將GDP總額前六大國家之數據描繪如下圖1。也因此世界各國對於中國大陸的印象不再停留在貧窮與落後，而開始逐漸重視其在全球財經方面的影響力。高盛證券經濟研究團隊更預言：2050年，世界經濟強權會劇烈洗牌，新六大經濟體的面孔將變成：中國、美國、印度、日本、巴西、俄國2。這是一份重繪全世界經濟地圖的報告，且震撼全球，也說明了世界開始對中國大陸經濟能力的重視。在中國大陸經濟崛起之期間，國內基礎設施有了長足的進步，投資環境也更加優化，因此吸引了外資流入國內，加上政局日異穩定，不但使中國的經濟方展具有政策上的一貫性，更使房地產業之發展有了保障，造就中國房地產市場之逐漸蓬勃興盛，行情看漲。由圖2可以看出中國大陸房地產開發企業（單位）投資完成額有逐年上升的趨勢，另外中國大陸房地產企業個數在近幾年數量也持續增加，如圖3所示。由此可以了解到房地1根據2008年世界GDP排行榜可知，世界前六大經濟體之GDP分別為：一、美國：GDP總值143300（億美元）。二、日本：GDP總值48440（億美元）。三、中國：GDP總值42220（億美元）。四、德國：GDP總值38180（億美元）。五、法國：GDP總值29780（億美元）。六、英國：GDP總值27870（億美元）。2沈耀華，「這將是二十一世紀影響人類最深的經濟趨勢：金磚四國(BRICs)的情況」，《商業週刊》901期。‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素2產業在中國大陸國民經濟中佔有舉足輕重的角色，可謂是國民經濟的支柱圖1：2008年GDP總量前六大國家之GDP煙囪圖14330048440422203818029780278700250005000075000100000125000150000175000美國日本中國德國法國英國國家億美元資料來源：TheWorldFactbook《世界概況》：中國大陸房地產投資完成額折線圖(1997-2006)0500000001000000001500000002000000002500000001997199819992000200120022003200420052006年投資額（萬元）資料來源：《中國統計年鑑》2007‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素3圖3：中國大陸房地產業企業個數折線圖(1997-2006)0100002000030000400005000060000700001997199819992000200120022003200420052006年個數資料來源：《中國統計年鑑》2007產業之一。相較於大陸房地產市場的快速發展，台灣地區已面臨數年的衰退，因此近幾年中國大陸的房市狀況讓台灣房地產業者羨慕不已。而中國房地產現況可從下面幾點加以探討3：（ㄧ）房地產投資規模穩健盤升：在過去第十個五年計畫的期間，大陸各地紛紛把房地產業做為支柱產業來培育和定位，大力推動房地產業的發展。以台商最熟悉也最熱門的上海為例，光在2002年一年，上海房地產的投資總額就高達720億元人民幣，比2001年增加了14%；到了2003年的1.2月，房地產投資總額就有63億元，比2002年的1.2月增加了21%。中國大陸這幾年來，由於房地產投資規模不斷擴大，帶動了相關產業的發展，促進全中國社會經濟的增長，同時改善了城市居民的生活水3張義權(2003)，「房地產在中國的商機挑戰及策略」，《張老師月刊》，網址:‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素4平。以上海為例，2002年房地產業產值比2001年增加了14.5%，增幅比上海的GDP還要高3.6%，可見房地產市場興盛之情況。（二）房地產投資與消費主體逐漸多元化：隨著大陸城市化現象逐漸明確，中國大陸房地產市場對境外的吸引力也逐漸增加，而中國房地產投資的主體，也逐漸由以國家投資為主，逐漸轉向包含了國家投資、大陸民間投資及外商投資等多種管道並重的多元格局。以上海為例，2002年民間和外商投資房地產的金額高達244億元人民幣，比2001年增加了38%，而中國大陸地區於2007年外商投資房地產的金額高達2712億美元，比2006增加了19.4%，可見外商及民間投資已逐漸成為大陸房地產市場的投資主力。再從房地產消費主體來看，大陸房地產的消費已經逐漸轉變以當地私人購買為主體的私有財產消費型態，以上海的商品住宅銷售量來看，私人購買的比率就高達97.5%。隨著大陸內、外銷房的並軌，大陸的房地產市場正逐步走向完全開放的市場。（三）商品房逐漸受到歡迎：隨著大陸經濟的發展，以及私房制度的興起，大陸的商品房在房地產市場中的比重逐漸提高。以上海市為例，2002年商品房銷售面積為3,695萬平方公尺，竣工面積則為3,380萬平方公尺，竣工面積稍少於銷售面積，顯示上海市商品房的供應量正逐漸趨於飽和狀態。由下圖4可以觀察到，自1998年至2007年底為止，中國大陸商品房銷售面積以穩定的趨勢逐年增加；而商品房銷售金額上升的趨勢也是逐年增加，尤其是2005年比2004年增加了大約69.4%之銷售金額，2006年至2007年亦有大幅成長，由此可顯示大陸房地產市場之榮景。（四）房地產開發熱逐漸由沿海走向內地：隨著中國大陸開發大西北的政策逐漸推動，再加上沿海地區的房地產價格漲幅過大，許多境外開發商及大陸內地的房地產業者逐漸將開發重心由沿海城市轉‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素5圖4：中國大陸各年度商品房銷售面積(1998-2007)01000020000300004000050000600007000080000900001998199920002001200220032004200520062007年度萬平方公尺資料來源：《中國統計年鑑》2008圖5：中國大陸各年度商品房銷售額(1998-2007)0500000001000000001500000002000000002500000003000000003500000001998199920002001200220032004200520062007年度萬元資料來源：《中國統計年鑑》2008‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素6向內陸的二、三級城市，尤其是長江沿岸的四川、湖南、湖北、江西、安徽等長江沿岸的省分，這幾年來房地產市場也逐漸由開發商帶動起來；不過，山西、陝西、甘肅、內蒙古等真正的西北省分，則因為基礎建設尚待加強而未能受到開發商的青睞。綜觀中國大陸房地產市場的現況，由於中國經濟可望穩定成長，大陸居民收入水平逐漸提升，大陸居民改善住房條件的願望日趨迫切，加上大陸又積極吸引更多海內外資金投入中國，整個中國大陸的城市建設正處於大力發展的階段。所以房地產的投資和消費應該會保持成長的態勢，不論房地產的興建或交易數額，可望持續盤升，但增幅可能趨緩。根據國家統計局公佈的數據顯示，自2008年上半年起中國大陸國房景氣指數已經連七個月呈現下滑趨勢，穩定房價成為中國大陸政府當局所面臨的課題，因為穩定房價同時也被認為具有保障金融安全的意義。房地產價格的價格變化是具有動態性的，除了市場上供需會影響價格以外，政府的政策與經濟波動皆會對其造成變化。對於投資者而言，房地產價格資訊的透明化是他們所樂見的，然現實中仍有許多因素會造成價格波動不穩，因此如何藉由實證分析來探究其影響因素實為重要課題。房地產價格指數是反映不同時期房地產市場價格水準的變化趨勢和程度的相對數量指標。房地產指數之所以處於波動狀態，是由於受到了多種因素之影響。經由下圖6可以觀察到，中國大陸房地產指數自1998年起一直是呈現上升趨勢，於2004年達到最高峰，2005年與2006年房地產指數則開始下滑，直到2007年又轉變成為上升的走向，究竟是什麼因素造成中國房地產指數有如此變動趨勢？各省市地區變動趨勢是如何？影響因素是否相同或有何不同，這是本研究所希望能深入了解的。‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素7圖6：中國大陸房地產指數折線圖(1998-2007)9496981001021041061081101121998199920002001200220032004200520062007年度指數（以上一年為基期）資料來源：《中國統計年鑑》1999-2008房地產指數的影響因素分成許多不同類型，有些因素我們只能用定性分析來描述其對房地產指數波動之影響，例如：制度及心理因素。而有些因素可以透過量化的方式來分析，例如在台灣，人均國民收入對房價變動有較強之影響力及解釋能力。然要說明每一項影響因素有其困難所在，故本文將就一些較重要之因素加以研究，探討造成中國大陸各省市地區房地產價格變動之影響因素，利用雙因子固定效果模型，逐一說明因素對於房地產價格的影響程度，利用詳實的資料來分析房地產指數波動與宏觀經濟波動的關係，蒐集自2000至2007年針對各省市地區選擇具有代表性之數據指標，並對其進行模型分析，期能對房地產價格變化的模式有一系統性的論述。針對以上論述，本文之研究目的整理如下：（一）經由文獻分析，了解過去國內外學者對於房地產價格波動之研‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素8究，並瞭解中國大陸房地產業之發展過程及現況。另一方面，經由檢閱過去文獻，期望能夠總結歷史的規律。（二）找出變數對於不同地區房地產價格指數之影響是否有差異，由於房地產價格雖反應出房地產市場之狀況，但房地產市場具有相當的地域性，各地區影響房價之要素應有所差異，故釐清何種變數對當地房價影響較大是本研究之重點所在。如此不外乎是希望能夠對房地產波動有預測能力，了解這些因素對房地產指數造成的影響將有助於提高對房地產市場波動之預測與預警水準。（三）對於模型分析之結果給予實證研究之建議，希望能為台灣政府的施政提供方向，當政府需要實施宏觀調控，例如財政政策、貨幣政策、區域政策或收入分配政策等，也能以中國大陸經驗為參考，較明確的掌握調控之基本要素‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity中國大陸各省市地區房地產指數之影響因素9第二節研究範圍與限制以下說明本研究之研究範圍：（一）時間範圍：本文之研究期間，乃由西元2000至2007年止，共八年之時間數列資料。（二）空間範圍：本文之空間範圍，包含中國大陸各省市地區，西藏地區除外之其他三十個省份。由於房地產市場波動的複雜性和時間、資料的限制，本研究也存有一些不足之處，例如中國各省市地區房地產指數之蒐集，由於中國大陸出版之各年度《中國統計年鑒》記載之資料沒有各省市地區之房地產指數數據，僅能搜集到中國大陸各省市地區商品房屋銷售價格指數，所以本文主要針對中國大陸商品房屋價格指數的波動做分析。而在蒐集資料之過程，發現中國大陸西藏地區之資料較為不齊全，所需數據資料有所欠缺，未免除因資料殘缺所造成之研究偏誤，本研究將剔除西