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本报告是严格保密的。2007-7-9本报告是严格保密的。中国房地产市场发展现状中国房地产市场发展现状与趋势研究与趋势研究演讲人：世联中国·董事长陈劲松先生PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。2演讲内容122007年中国房地产市场3城市梯度研究4关于市场走势的基本看点中国房地产市场的独特性PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。中国房地产市场的独特性中国房地产市场的独特性PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。4与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性城乡一体化：新农村建设的选择u中国新农村建设加快城乡一体化发展进程中国房地产市场的独特性社会结构：M型社会雏形u贫富差距逐渐拉大，中国社会开始进入“M”型社会城市人口结构：流动人口u城市和农村的人口流动加速了“常住”+“暂住”+“流动”的城市人口结构变化发展历程：促进－规范－限制u1994年以后中国房地产市场经历了促进－规范－严格控制三个阶段土地资源：城市建设占用大量耕地u确保18亿亩耕地生命线和城市建设用地的巨大需求凸显土地资源的稀缺规划问题：“法定图则”缺失u规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。5发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段-10%0%10%20%30%40%50%60%95年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年07年1-4月实际销售商品房屋面积增幅房地产市场开发投资额增幅促进房地产发展阶段规范房地产市场阶段严格控制房地产发展阶段1994年加强宏观调控，深化住房制度改革1995年规范房地产市场1999年实行积极财政政策，启动住房消费2002年严格控制土地供应总量，恢复征收土地增值税2004年抑制房地产投资过快增长2001年消化积压空置商品房2005年加息，抑制房价快速上涨2006年住房结构调整，抑制房价快速上涨2007年土地增值税，加大调控力度PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。6人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口”+“暂住人口”+“流动人口”的城市人口结构变化暂住人口,26%暂住人口,24%暂住人口,75%暂住人口,27%0%20%40%60%80%100%北京上海深圳天津图2006年中国主要城市人口结构中国城市人口结构PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。7城市化目标：解决4亿农民进城问题注释：u城市化率：市镇人口占城市总人口的比率。u市镇人口包括：中心城区、县(市、区)及建制镇,凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实现水、电、路“三通”的人口4亿农民进城目标完成时间：2020年城市化率：18.9%城市化率：43%城市化率：60%城市化率年均增长1.13%1990年2005年2020年人口：11.4亿人口：13.1亿人口：16亿4亿农民进城目标完成路径u路径一：扩大现有城市规模，吸引农村人口u路径二：通过城乡一体化，扩大现有乡镇规模，分流农村人口u路径三：建设新的乡镇定居点，就地吸纳农村人口PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。8城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性u中国的城市规划尚处于一种无序的状态，没有得到法律的保障，导致城市规划变更频繁。到2006年，中国尚只有深圳市制定并实施了“法定图则”。法定图则的缺失规划的制定跟不上变化的发展没有给变化预留空间没有给变化预留空间城市发展过快城市发展过快缺乏法律效力缺乏法律效力领导随意改动领导随意改动各级规划之间矛盾各级规划之间矛盾执行能力不足执行能力不足变化频繁的原因变化频繁的原因规划出现的问题规划出现的问题PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。923.3434.442.155.2206.76237.120304050602000年2001年2002年2003年2004年2005年2010年万公顷50100150200250万公顷北京青岛重庆18亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争我国耕地减少四大主因u生态退耕l发生区域：中西部不发达地区l发生比例：60%u建设占用l发生区域：东部发达地区l发生比例：前100位用地增长高密度地区占国土面积1.3%，建设用地增长占40%。u农业结构调整u灾毁图2000-2005年三城市耕地面积变化及2010年目标►耕地之争表现一：耕地逐年减少与十一五规划目标对比鲜明►耕地之争表现二：发达城市耕地面积占建设面积比例超过60%61%2.23.6北京50%48重庆70%1.31.8青岛耕地占用比例（%）占用耕地面积（万公顷）控制建设用地面积（万公顷）十一五规划PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。10城乡一体化：新农村建设的路径选择村镇建设有力支撑城乡一体化进程u支撑一：村镇建设用地总量为城市建设用地总量的4.6倍，可为城乡一体化建设提供大量建设用地。u支撑二：中心城镇成为连接城市与农村的重要载体，并为工业化、农业产业化、城市化提供有力支撑。中小城镇快速兴起城市向外部逐步扩展城乡差异逐渐缩小城乡结合部逐步融入城市城乡一体化循环发展模式PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。11城乡一体化案例：成渝获批“全国统筹城乡综合配套改革试验区”u规划目标：扩张城市，建立“一小时生活圈”u规划瓶颈：城市扩张用地紧缺，中央关于用地指标严格控制u规划方案：调整偏远区县的用地指标到主城区周边，完成扩张重庆城乡一体化焦点：土地使用问题成都城乡一体化探索：拓展城郊结合部u探索模式：在城郊结合部建立城乡一体化产业园区。u实施方法：在城郊接合部发展生态农业，并利用其中5%～10%的管理用房拓展城市边界PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。12社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形u概念的提出：u日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。中产阶层下滑低收入阶层比例增大高收入阶层比例增大M型社会的特征：u随着资本和资源的重新分配，中产阶层逐渐失去竞争力，而沦落到中下阶层，中产阶层人数减少；u社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多，但中产阶层人数减少。什么是M型社会PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。13社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形中国社会现状中国历年基尼系数0.4170.4470.4730.4540.4580.4630.4700.410.420.430.440.450.460.470.482000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市居民与农村居民收入之比（单位：倍）2.61.82.22.73.33.23.21.52.02.53.03.51978年1983年1990年1995年2003年2004年2005年城乡居民收入差距逐渐增大：1978年：2.4倍1990年：2.0倍2005年：3.2倍►基尼系数偏高：中国在上世纪九十年代中期就已经超过基尼系数0.4的国际警戒线；目前中国的基尼系数在0.473，而世界主要国家和地区的基尼系数仍然维持在警戒线以下。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。14u中国的社会结构呈现出“M型社会”的雏形社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形城乡收入差距拉大3.2倍城市内收入差距拉大，20%高收入阶层占55%的收入20%/55%基尼系数偏高0.47M型社会雏形PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。20072007年中国房地产市场年中国房地产市场PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。162006年中国房地产市场的主要特点特点1：市场整体持续增长，增幅趋缓特点2：住房价格快速攀升特点3：房地产利用外资金额增幅成倍增长，政府限外政策密集发布特点4：宏观政策疑问重重，地方政府各自为政特点5：主流开发商大规模扩张，掀起上市潮，并购和一级开发成为拿地重要趋势PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。17特点1：房地产市场整体持续增长，在国家持续的宏观调控下增幅趋缓0100002000030000400005000060000700002001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米0%10%20%30%40%50%全国实际销售商品房屋面积（万平方米）增幅（%）0500001000001500002000002500002001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米0%5%10%15%20%25%30%商品房施工面积（万平方米）增幅（%）01000020000300004000050000600002001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米0%5%10%15%20%商品房竣工面积（万平方米）增幅（%）05000100001500020000250002001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元0%5%10%15%20%25%30%35%房地产开发投资额（亿元）增幅（%）全国房地产开发投资变化趋势全国竣工商品房面积变化趋势全国施工商品房面积变化趋势全国实际销售商品房面积变化趋势PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。18特点2：2002年以来全国商品房房价迅速上涨，国家通过各种政策对房地产市场进行严格宏观调控2000230026002900320035002002年2003年2004年2005年2006年元/平方米18号令：规范房地产市场（2003.8）121号文：加强房地产信贷业务管理（2003.6）严格控制土地市场（2004.4）旧国八条：稳定房价（2005.3）新国八条：加强房地产市场的宏观调控（2005.4）上调金融机构贷款基准利率（2006.4)国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知（2006.7）国十五条：调整住房供应结构，稳定住房价格（2006.5）国税总局发布土地增值税管理办法通知（2007.1）PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。19特点2：北京、上海等一线城市商品房房价快速攀升，