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本报告是严格保密的。2005-9-2本报告是严格保密的。2005-9-2烟台南山置业世贸中心1号地定位与物业发展建议第二次补充稿谨呈：烟台南山置业发展有限公司本报告是严格保密的。2第二次补充内容项目中商业应占的比例、布局。集中商业的设计要点，如层高、柱距、人流、车流、标准层面积等。商业街的定位，设计要点，是上下连通还是单体，各层层高等。如何通过住宅户型组合的楼型摆放的位置，实现地块的价值。应对特殊客户群体，如烟大教师、韩国人做专项调研，并提供个性化的产品。项目中小区景观设计风格。本报告是严格保密的。3商业等级、规模及分布本报告是严格保密的。4烟台市对本区域商业的规划-----以区域级商业为主，但近几年成为城市级商业的可能性较弱区域级商业中心¾位置：世贸中心及体育公园附近¾辐射人口：20-50万人¾规模：5万平米以上¾内容：大百货/超市、商业街、商务活动办公楼、星级酒店、休闲娱乐设施、金融及电子商务设施¾位置：世贸中心及体育公园附近¾辐射人口：20-50万人¾规模：5万平米以上¾内容：大百货/超市、商业街、商务活动办公楼、星级酒店、休闲娱乐设施、金融及电子商务设施城市级级商业中心¾以发展眼光看，莱山区将成为烟台的城市中心¾辐射及服务人口：50-100万人本报告是严格保密的。5商业级别——区域性商业,规模在3.6～18万平米，形态为商业街＋集中商业小型商业店铺商业街为主，个别集中商业商业街＋集中商业集中商业为主商业形态小区内部及周边居民步行15分钟内居民区域15分钟车程内居民，以及外来消费者内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者核心客户群住宅小区自发形成，配套物业大型住宅小区，人流集中交通便利居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区区位客流量规模（M2）商业级别居住人口5000以上1800-9000邻里性商业5万以上日人流量10万以上日人流量50万以上9000-360003.6-18万30万以上社区性商业区域性商业区市级中心商业区本报告是严格保密的。6莱山区人口消费力较强，但现有商业对本地区人口的消费吸引力不足莱山区现有城市人口18万，未来规划40万人莱山区有70%的现有人口受过高等教育人均年可支配收入12000多元，列全市之首莱山人均消费支出超过10000万元实现社会消费总额13亿元以上莱山区实现社会消费品零售总额7.4亿元人口情况莱山区的商业只吸收半数左右的消费额莱山人口的消费被芝罘区的城市级商业所吸引本报告是严格保密的。7根据就近消费额，本项目周边作为区域商业中心，预计可承受商业面积10万平米左右莱山区04年人均就近年消费支出4472元/人未来人口预计40万（规划人口），吸收区域消费人口30万单位面积营业额2万元/平米·年参考1：04年上半振华集团营业收入12.7亿元，建筑面积18.5万平米参考2：04年上半年大润发超市营业收入1.2亿元，建筑面积0.5~1万平米参考3：04年上半年百盛购物中心营业收入1.1亿元，建筑面积1.5~2万平米本区域单位面积营业额取值，区域级商业为城市级商业中间值人均就近年消费额x商业辐射人口年总零售额÷单位面积年营业额可承受的商业面积4472元/人30万人134160万元1.5万元8.9万平米就近消费额包括事项：食品、衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务。本报告是严格保密的。8莱山区商业主要沿迎春大街布局，档次较低，不能承担市区核心商业功能1、莱山区位周边社区商业区位：清泉路，烟台大学西侧总体规模：集中商业+沿街上铺（超市+餐饮），共1万m²左右代表商业:麦千车超市经营状况：人流较旺、档次较低，主要服务周边学校和工厂2、宋家庄社区商业区位：迎春大街两侧的宋家庄、曹家社区总体规模：共3万m²代表商业:芳华园购物城、易美家家具广场等价格/租金：7000~10000元/m²，0.5~1元/m².天经营状况：人流较旺、档次较低，主要服务周边居民和工厂3、宋家庄城市级商业区位：迎春大街东侧、盛泉路以南总体规模：预计共40万m²代表商业:澳柯玛商贸中心，铜锣湾百货价格/租金：6000~9000元/m²，0.5~1元/m².天经营状况：已开业，但入伙率不到20%132本报告是严格保密的。9从项目小区的配套商业规模计算，商业规模在9000平米左右城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积——《城市居住区规划设计规范》一般类比社区商业规划指标：商业规模比=商业面积:住宅面积=0.027:1——A.C.PERRY：邻里住区理论——《集合住宅》：日本光丘花园城社区800-1000m合理服务半径0.7-0.91m2/人人均商业服务建筑面积居住区类别0.7-0.91m²/人商业规模比0.027:16300－81909000人规划居住人口945035万m²规划住宅建筑面积本项目指标及可能的商业面积范围本报告是严格保密的。10本地块商业规模建议：不考虑商业的差异性及竞争，项目商业规模在3万平米左右项目规划为区域商业中心区域性商业,规模在3.6～18万平米，形态为商业街＋集中商业吸引项目周边30万人口的就近消费额根据就近消费额，本项目周边作为区域商业中心，预计可承受商业面积10万平米左右莱山区现有商业额迎春大街附近商业面积在5万平米左右，澳柯玛商贸中心为专业市场且未存活，暂不计算在内作为项目本身的社区配套商业从项目小区的配套商业规模计算，商业规模在9000平米左右地块商业规模区间：1万平米《项目商业规模《5万平米本报告是严格保密的。11功能布局：形成一个大型超市＋两条商业街的商业体系X集中商业的位置，充分满足了交通、人流和昭示性的要求X北面和西面紧邻主干道，且与集中商业相交，商业价值最大X地块东面、南面人流少，过多的底商影响景观较好的东面的居住价值，建议取消X集中商业占地5000平米，4层，总建面20000平米X地块北侧商业街，及西侧商业街建面在15000左右本报告是严格保密的。12集中商业设计要点本报告是严格保密的。13易初莲花对商业建筑的要求要点易初莲花所需场地面积区间在1万到2万平方米之间目前取得场地的方式是租赁，租约的年限为30到40年，租金水平根据在城市中的位置的不同而不同。在北京目前最贵的一家为易初莲花世纪金源店，租金为2块几每天每平方米，最便宜的一家为易初莲花通州店，租金为0.3-0.4元/平方米天倾向于在设计前进入，一般会在设计前与开发商签订合约。选址的主要关注点：紧邻城市主干道（双向6车道）临主干道的面宽不低于80米，进深不少于60平米建筑面积不少于1万平方米地下1层或地上1-3层3公里范围内无其他易初莲花店及其他品牌大卖场（若不满足此条件，只要辐射人群不同，有其他大卖场亦可）3公里范围内现状人口不少于30万人（若不满足此条件，但根据规划未来将有大量人口入驻亦可）至少提供600个车位的免费停车场（地上或地下）对居住人口的收入水平和社会地位有较大的适应性（一般会根据目标客户的收入水平调整商品结构和商品档次）本报告是严格保密的。14沃尔玛对商业建筑的要求沃尔玛所需场地面积一般为1.5万平米，5000平米的3层或7000～8000平米的两层目前取得场地的方式是租赁，经常与万达地产或深国投形成伙伴关系倾向于在设计前进入，一般会在设计前与开发商签订合约。对建筑的主要要求层高》5.5米柱距一般为8米×8米载重区：2.0～2.5吨/平米临主干道的面宽不低于80米，进深不少于60平米，最好是正方形对于扶梯的要求：宽度在1.2～1.5米，坡度一般人字为12度，坡梯为8度本报告是严格保密的。15本项目集中商业设计要点（层高、柱距、车流、人流、标准层面积）X建筑细节要求是在与主力店商家的谈判、沟通的过程中逐渐明朗，并对自身建筑进行改进的。X不同的商家各自会有不同的要求，以上所提仅是其中一种建议。层高：》5.5米柱距：8米×8米标准层面积：5000平米关键点：尽量在设计时让沃尔玛或易初莲花介入商场主出入口&超市主入口商场次出入口垂直货梯（B1～4F）本报告是严格保密的。16在引入沃尔玛或易初莲花之外，可以考虑在一楼或四楼补充以下业种可作为生活、商务配套补充服务：冲晒、影印、美发、美容、洗衣店……游乐场可带动人气补充网吧、游乐场、康乐休闲运动补充药店、眼镜店虽属于专业零售，但从本地消费者消费倾向判断，有一定市场空间补充珠宝首饰不会占用太大面积，租金不低，有市场空间补充手机、通讯市场消费群有限，最终可能向快餐方向发展可考虑餐饮D：咖啡厅KFC和M记都可以带了来人流，容易成为地区标志，并且能带动招商餐饮C：西式快餐（中高档）面积不小、消费群大餐饮B：中式快餐（中档、低档）面积大、消费群体大、切合楼盘住户重要餐饮A：中餐酒楼（中高档）面积不小、积累人气、承租能力较高重要服装原因评价业态业种本报告是严格保密的。17集中商业外立面示意X1体现项目的标志性X2尽量方正，符合商家的需求本报告是严格保密的。18商业街定位及设计要点本报告是严格保密的。19商业街形象主题1、与社区主题“新城中央生活示范区”相一致，为整个社区形象的建立发挥重要作用。2、构成新城中心的核心功能3、集餐饮、零售、文化、娱乐等为一体的综合性时尚休闲区。都市休闲街区URB(UrbanRecreatistBlock)本报告是严格保密的。20商业街业态规划商业业态特色商业社区配套购物功能（提供主、副食品、生活日用品）高档餐饮、休闲娱乐功能（酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶馆…）修理服务功能（日常用品修理的需要）餐饮服务功能（提供早餐、正餐）综合服务功能（社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等）家政服务功能（帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等）本报告是严格保密的。21休闲商业街，地块西面，充分利用退让X业态选取的原则：X高档餐饮、休闲娱乐功能X商业业态示意：X酒吧、咖啡、茶馆、高档中餐、日韩料理、面包房等酒吧高档中餐本报告是严格保密的。22休闲商业区品牌选择日韩料理咖啡、简餐品牌商家选择示意国际品牌：星巴客、必胜客、哈根达斯…休闲商业街面积至少达到3000平米以上，才能形成区域的中心。主要以上下两层的复式铺为主。本报告是严格保密的。23生活商业街，地块北面，服务于小区X业态选取的原则：X本部分为社区自发形成的配套，只需对于档次和经营范围稍加引导X商业业态示意：X家居、家具、精品服饰、美容美发、室内装饰等古典家具和工艺品精品服饰家庭影音高尔夫球具保健药品汽车展厅本报告是严格保密的。24生活商业区服务于小区内部摄影及彩扩室内装饰通讯产品美容美发精品购物花店本报告是严格保密的。25社区型底商的面积及商业街建筑数据20-100平米美容美发30-50平米布艺15-50平米音像店20-80平米中介20-30平米家政服务20-100平米便利店15-30平米冲印店15-40平米洗衣店15-25平米面包房20-50平米药店面积社区商业参考X商业街建筑数据X进深不大于12米X开间灵活控制，一般在4～6米X层高3～4米X商铺上下联通本报告是严格保密的。26商业街形态：街坊/柱廊/连廊本报告是严格保密的。27开放的街道本报告是严格保密的。28步行/空间衔接本报告是严格保密的。29街坊的转角本报告是严格保密的。30餐饮本报告是严格保密的。31标志物本报告是严格保密的。32娱乐本报告是严格保密的。33动感/趣味/生活/文化本报告是严格保密的。34核心交汇点本报告是严格保密的。35导示系统本报告是严格保密的。36公共设施本报告是严格保密的。37标牌本报告是严格保密的。38高校教师置业分析本报告是严格保密的。39项目周边大学城逐渐形成五所高校汇集莱山教工居住规划规模学校中国农业大学、山东商务职业学院还未正式修建，烟台大学、滨州医学院、山东工商学院等当前居住主要通过三校居住区来解决，售价在1500～1800。占地90公顷，总建面43万平米，学生规模12000人，发展规模20000人工商学院新增校区500亩原规划1200亩，后