中国房地产市场整体无泡沫

LOGO中国房地产市场整体无泡沫西南财大课程作业那些年专家嘴中的房价•2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”清华大学经济管理学院教授魏杰只可惜，那时的“跳楼”只是一个语气词，根据国家统计局数据2002年同比涨3.7%。•2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2004年房地产泡沫“将在数月内破裂”统计局：2004年同比大涨15%独立经济学家谢国忠—2011年中国楼市见底时，均价至少会跌五成。统计局：2011年涨6.8%•2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2012年9月立帖为证，判断2013年3月房价泡沫破灭。房地产评论人牛刀根据国家统计局数据，2013年2月66个大中城市房价上涨。•2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2011年11月一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间。中国银行业协会首席经济学家巴曙松根据国家统计局数据，2012年涨7.7%•2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“如果楼。”—2005年调控的目的在于稳定房价，而非打压房价，2006年的房价会上涨。据相关统计，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%北京华远地产股份有限公司董事长任志强—2010年2月房产政策不会对楼市产生大的影响，我估计今年的房价至少能上涨5%。准确，2010年涨7.5%。2013年4月5日海南举行博鳌亚洲论坛，任志强对媒体的回应更是：“你认为楼市有泡沫吗？那就不要采访我了，因为我不这样认为。”•房地产泡沫是指房地产的市场价格脱离了实际基础价值的连续上涨现象。这种上涨使人们产生对房地产的远期价格继续上升的预期,从而会产生持续的购买行为,推动着房地产市场价格对实际价值的再一次偏离,当房地产市场价格上升到一定阶段,上升的幅度就会变缓甚至出现逆转,于是人们就会急于抛售手中的房地产,引起房价的雪崩,至此房地产泡沫破灭,经济陷入不景气之中。国际标准房价收入比空置率租售比房价收入比房价收入比房价收入比=世界银行专家黑马先生3—6倍的合理区间西欧、北欧国家房价收入比为2—3倍东欧国家高达25—30倍房价收入比房价收入比原因：房屋占有率不同北欧房屋占有率29%东欧房屋占有率90%中国的房屋占有率89%不同的房屋占有率会影响房价收入比中国收入的统计存在问题灰色收入未纳入统计的范围民营、个体收入统计低于实际收入房价收入比来衡量是否存在泡沫，不够全面房价收入比有两层意义，一是指由于价格上升比居民收入增长快，导致房价收入比逐年上升，并上升到一个前所未有的高度；二是指静态的高，只是表明购买力不足而已，如一些经济不发达的地区，一套中档商品房的价格假定为20万元，但这一地区人均收入却相当低，如为3000元，三口之家家庭收入为9000元，那么此时的房价收入比便高达20倍以上，如果用这一静态的房价收入比来衡量这个地区是否存在房地产泡沫，那么结论是相当的肯定，但实际上在这种情况下不一定形成泡沫房价收入比房屋空置率房屋空置率=华远地产董事长任志强认为，如果按照中国城镇建筑140亿平方米的总存量计算，住宅的空置率不到4%，因为按照住房面积140亿平方米，人口6.7亿，人均20多平方米计算就会发现，空置量非常低，空置率很高是假象。房价收入比租价比房屋租价比=租售比一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。从我国近几年的房价增长率与房租价格增长率之比走势看，2005年下半年和2009年下半年出现严重的泡沫，房价增长较快超过租金价格上涨的10倍以上。随后虽然房价也稳步上涨，但是房租价格也出现大幅上涨，致使两者比例出现下滑趋势。基本面技术面基本面分析1、城镇化的推进3、中国房地产特有的融资模式4、独特的购房模式2、严格的首付制度5、改善型需求的存在基本面分析1、城镇化的推进2003200420052006200740.53%41.76%42.99%43.90%44.94%2008200920102011201245.68%46.59%49.68%51.27%52.57%每年提高1个百分点测算，从2011年至2030年的20年间，中国新增城镇人口将达3亿人左右。基本面分析2、严格的首付制度首付付款3成二套5成3套极其以上更多基本面分析3、中国房地产特有的融资模式房地产企业的融资绝大部分来源于银行，而银行在很大程度上受到监管部门的控制，虽然仍面临一定的风险，但是目前来看还在可控范围内。基本面分析4、独特的购房模式首付由一方或双方的父母来出，新婚夫妻承担按揭。有的新婚夫妻实际上连按揭也无法承担，必须靠一方或双方的父母亲帮助支付按揭款。这样，就有了我国社会中一种独特的购房模式：3个家庭，或6个劳动力在共同购买或供养1套房子。基本面分析30平米的将来想要换成60平米，60平米的想要换成120平米，诸如此类的改善型需求，将会成为未来需求的主要部分。国家现在“禁墅令”就是保证现有需求的满足，在基本需求都得不到满足的情况下，改善型需求是不会大规模满足的。5、改善型需求的存在指标分析投资增长消费增长房价房地产投资所占比重•2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”投资增长20002001200219.5%27.3%28.3%三年增长率连续超过20%，且呈逐年加快的趋势，可认为出现过热倾向我国房地产投资增长率我国住宅投资增长率20002001200225.8%28.9%29.5%•2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”投资增长三年增长率连续超过20%，且呈逐年加快的趋势，可认为出现过热倾向我国房地产投资增长率地区200020012002东部21.7%25.2%28.2%增长基数低，处于房地产发展的初期，过高的标准可定位35%-40%•2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”投资增长三年增长率连续超过20%，且呈逐年加快的趋势，可认为出现过热倾向我国房地产投资增长率说明中国房地产投资增长总体上由过快转变成稳健，不存在大幅度过快增长。年份投资额增长率增速201271804亿元16.2%0.5%2013年1-2月6670亿元22.8%6.6%•2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”消费增长商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向我国商品房销售增长率全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740元，翻了近十倍；全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。20002001200230.1%29.4%37.4%•2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”消费增长房地产业飞速发展的根本动力城镇化的快速发展2000年第五次人口普查2010年第六次人口普查城镇人口增加了2亿余人，乡村人口减少1.3亿余人，城镇人口比重上升13.46个百分点我国人口从农村向城市转移速度最快的10年2003年至2012年，中国房地产市场主要经历了以下三个阶段，即鼓励性政策下平稳快速发展期、抑制和促进交错的大幅波动期和调控不断升级的合理回归期。•2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”房价1998年新建商品住宅均价2012年新建商品住宅均价1854元/平米5430元/平米总涨幅为193%，年均上涨12.9%，低于23.5%的人均收入增幅商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的仅就增速来看，房价并没脱离收入增长水平计算口径：名义收入和名义房价•2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。”房地产投资所占比重衡量一个地区房地产投资是不是过高的重要尺度，房地产投资和消费的高增长，如果是与投资比重过高相结合的，那么就可以肯定其存在投资过热或过度的问题，相反，如果投资所占比重仍然不价高。按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向；其他地区过热出现在局部地区，主要是省会或其他大城市。•十年间，城镇化率提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米，而据国家统计局的数据显示，这十年间我国商品住宅竣工面积累计仅为43亿平方米，缺口达17亿平方米，这还不包括城市居民改善住房的需求，这也就很好的解释了为何此十年间我国房地产市场总体上处于供不应求，房价快速上涨的根本原因。LOGOThanksforyourlistening！