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求职招聘在线投稿经管百科三人行网我也想创建词条赚积分本帖最后由陶冶于2009-11-1500:18编辑中国房地产市场畸形发展的起因和危害随着城市化进程，城市由于土地资源的有限性，和外来务工人员不断增加的购房需求，地价和房价有必然的上涨趋势，这是普遍的一般规律，无可厚非。但是中国政府作为土地资源的垄断者，人为的对土地囤积居奇，导致地价奇高和房地产市场的畸形发展，以至房价已超出普通民众的支付能力范围；政府的限量供给政策，造成了地价和房价可能快速上涨的预期，于是开发商热衷囤地捂盘，结果导致中国房地产市场具有极强的垄断性特征。这种市场类型的结果是，一方面，政府和开发商获得巨额垄断利润而大发横财；另一方面，市场长期处于饥渴状态，即房屋实际供给量远小于社会福利最大化的产量，市场结果极其无效率。现实表现为，大量有购房意愿的人买不起房，处于无房状态；而即使买了房也有相当一部分从此背上了沉重的债务负担，即沦为房奴。其影响在于，大量居民为攒钱买房和还贷，不得不压缩其他方面的开支，因此中国内需长期萎缩，外向性太强，整体经济结构畸形。由于地方政府财政过于依赖卖地收入，因此地方政府不愿看到房价下跌，房价一旦有不利变化趋势，地方政府便会竭力救市，这导致房价越来越脱离居民的承受能力范围，广大居民不得不背负高昂的房价这座大山。另外，房价上涨预期吸引了大量投机资金，所以，一方面广大居民买不起房，实际有效需求不足；另一方面房价却在不断攀升，甚至一房难求。于是，这种看似矛盾的事情便在现实中真实的出现了。而其危害在于，这种现象的实质是“泡沫”被制造和不断吹大的过程，一旦泡沫破灭，其引发的连锁反应将对整个经济产生严重的破坏，甚至会演变为严重的经济危机。远的不说，90年代正是日本房地产泡沫的破灭，引发了一系列连锁反应，最终导致日本经济从此一蹶不振，至今仍未恢复。而最近的美国金融危机，其起因也是房地产泡沫的破灭，而其结果则是更为严重的全球经济危机。有句古语说：“人不能两次踏进同一条河流”，意思是人不能再犯以前犯过的错误，但不幸的是，事实告诉我们，政府会在“地产泡沫”这个石头上不断的栽跟头，完全是“好了伤疤忘了疼”，完全不长记性！盘点中国畸形土地房地产市场的危害，至少有以下几点：1、严重影响居民生活水平的提高因为大量居民买不起房，居住条件差；即使买的起房，也会背上沉重的负担，不得不压缩其他方面的开销，影响生活质量。2、导致内需长期不旺，经济结构失衡其表现和危害有有：经常项目和资本项目双顺差---贸易战风险，巨额外汇储备不断增加--贬值损失风险，国内物价持续上升--通胀风险3、泡沫产生和存在条件优越，而其一旦破灭危害极大最关键的是地方政府不愿看到房价下跌，其短视行为后果严重。4、政府公信力受损在房价这个问题上，地方政府不幸的站到了广大居民的对立面，本应坚持社会福利最大化的政府，此时奉行的确是政府利益最大化，任何狡辩之词都不能掩盖这一点！综上所述，中国经济要持续健康发展，必须解决压在人们头上的“新三座大山”----教育、医疗、住房，可悲的是，事实告诉我们过去针对这三项的改革，不论有多少理由来为其辩护，都无法掩盖其业已失败的事实，至少以现在的情况看，他们都是中国经济健康发展的阻碍。当然，农村合作医疗总算找到了医改的正确方向，过去的改革是政府白压在自己身上的担子挪到了老百姓头上，现在他又要接过来了。与医改不同，政府不可能接过住房的担子，但他也不能大赚特赚老百姓的钱，如何让广大老百姓买得起房才是他应该考虑的事情。补充材料：从房屋成本结构管窥中国房地产市场畸形和价格虚高建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。另：据一位曾在房产公司担任过会计的朋友介绍，房地产商一般至少对半利，绝对的暴利，这也与上述材料的内容相互印证，应该可信。一般的：（地价+建安成本）*2=房价出售价，如果根政府关系好，拿地价格低，利润则更为可观。对这种超高的垄断利润政府本应以一个“守夜人”的身份去限制的，但不幸的是，现实中的政府上错了船，站错了位，忘了自己的职责，这也又一次验证了经济学中的“自利人”假设和布坎南的公共选择理论对政府的认识！这种现象看似奇怪，其实如此想来原本也不奇怪，但真正奇怪的是这种事情竟然会如此冠冕堂皇的长期呈现在我们眼前！至今依然如故，而学术界对此竟然也集体失声，偶尔能听到的倒是张维迎、张军之辈隔三差五的诸如“中国人民素质低下”论等奇谈怪论，以及由此招来的网友媒体公众的普遍谴责与质疑，再就是某某官员的“替谁说话”之论，以及公众媒体对他“到底在替谁说话”的反诘，此君一句“其谁说话”倒是斯掉了那块很多人还蒙在脸上的遮羞布，于是公众恍然大悟，“原来他替他们说话”，这也不能不说是一种进步！对于这种激烈的对抗，某些学者说这是“中国精英集团与普通民众的对立”，“中国最终将形成精英通吃的局面”等等。是否应该称之为精英暂且不论，但是言论的针锋相对与激烈程度，以及公众在话语权上的弱势地位却是实实在在和显而易见的。照此发展，却“赢者通吃”的趋势，但不要忘了物极必反也是永恒的规律！本文来自:人大经济论坛学者专栏版，详细出处参考：，中国楼市畸形发展的原因有三点！：山房网作者：寒鹰2010-11-1710:26:15我要评论复制链接打印大中小推荐阅读·济南公积金贷款增4成公积金贷款买房者减少·全国房价以“涨”为主济青同比上涨5.6%5.8%·济南新房价格涨幅列51位1月房价指数略涨·济南将建6座过街天桥改造3万户自来水水表·北京楼市新规引热议济南调控楼市不会这么严厉·济南自住型购房群体空间仍在·济南进入租房旺季房租普涨·寒或暖济南楼市期待新开局·一线房企领跑市场济南楼市再放量·济南暂住证期限由一年调整为一年和三年·3月15日起济南售楼人员须持证上岗·2011年1月济南市场月报前段时间，任志强在杭州发表一篇题为《新政下的中国房地产》的演讲，在演讲中他提到“房地产就像爱情一样，没有人能够说得清楚”，如此比喻确实绝妙，只不过这样说的前提是我们只看到了房地产业的复杂性，而没有看到它的简单性，即回归根源。如果我们能排除干扰，从根本处着手，那么，房地产业存在的问题就会不言自明，而这，大概就是以下三个方面。体制地方财政收入是指地方财政年度收入，包括地方本级收入、中央税收返还和转移支付。关于我国的地方财政体制太过依赖土地收入问题，一直以来饱受争议。自1994年分税制出台以来，虽然其积极效应明显，但也存在不少缺陷。比如，中央和地方政府间税收管理权限划分不合理。受制于体制的缺陷，高度集中的税收管理权限划分模式削弱了地方税特有作用的发挥，不利于地方政府因地制宜地处理当地的税收经济问题，同时，税权过于集中而事权又不断下移，使得地方政府在不能通过合法、正常渠道取得足额财政收入的情况下，必然会造成了地方取得收入行为的不规范。在地方政府的一般预算中，财政收入的主要来源是增值税、营业税和企业所得税，但土地出让收入绝对是预算外财政收入最重要的来源。因为，在目前的财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，为使土地财政收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而抬高了住房价格，获得了垄断收入。业内人士指出，土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。还有统计显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%。中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的《中国财政政策报告2010/2011》指出，各国普遍拥有一定数量的国有土地，虽然数量与中国不能等量齐观，但它们都确立了适当的国有土地经营管理方式和收益方式。中国不能过度依赖出售国有土地或其使用权来获取财政收入。囤地11月3日，SOHO中国董事长潘石屹，通过微博回答众多网友提问时，对“中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米，这些土地足够1.2亿人居住”的报道做了回应，直指“囤积土地是中国房地产市场中最严重的问题”。实际上，政府对囤地现象十分重视，今年8月份国土资源部对全国1457宗闲置土地的清查计划足以说明这一点。只不过，这项工程涉及范围太广、触及利益群体太多，所以，效果还没有充分体现，这也说明了土地清查要继续进行的重要性和迫切性。投机关于楼市投机现象，我们应该不会陌生，前段时间6540万套空置房的传闻已经把投机炒房群体推到了风口浪尖，不久前，政府出台的一连串措施比如限购令又使得投机气焰稍显消褪，至于曾经沸沸扬扬的空置税也不能说就此叫停，所以，投机现象已经得到政府的充分重视，这是很有必要的。笔者认为，楼市投机性炒房现象危害极其严重，而且愈演愈烈俨然已经超越了经济层面而直达道德范畴。但在对待投机问题上不能简单的予以打压，只堵不梳，事实上，我们必须把政府和政策的引导性纳入规划。经济学家茅于轼坚称解决高房价的根本在疏导民资，因为过剩的民间资本进入楼市造成畸形的住房消费观，住房在这部分资金的所有者眼中已经不再是躲风避雨的容身之所，靠拥有多余住宅来落井下石坐收渔利才是他们的目标。同样，之前北京一所高校的经济管理学教授赖伟民曾耗时许久走访了全国60多个城市的150多个楼盘，发现楼市投机现象已经到了使人瞠目结舌的程度，因此，他认为要改变楼市投机这一顽疾就必须引导资金进入实体经济。找到楼市畸形发展的原因只不过是整顿房地产业的开始和基础，最重要的还是紧随其后的政策制定和实施执行，希望政府能遵循“先找问题、后想对策”、“要去抓根本、不要盯表面”、“正确指导、严格执行”的方法，尽快使房地产业回归正轨。哈佛大学住房所高级研究员分析中国房价奇高原因回复|推荐|收藏|树状作者：吉林经纬通信于2010-02-0511:43:20发表只看该作者发短消息加为好友作者朱小棣易成栋造成中国房价飞涨的主要原因绝不是“炒”，而是“囤”。住房政策法规无视“囤”的基本事实而拼命地限“炒”，实在是南辕北辙在过去的十年甚至更长的时间里，中国房价一直稳步高速上升，与此同时，中国股票指数却大起大落，风险极高。可股市里的一个语汇竟不胫而走，被媒体铺天盖地地用于形容房市里的情形——那就是一个“炒”字。仿佛炒房是投机赚钱的最佳法门。面对房价飞涨的局面，政府宏观调控政策的着眼点也放在了对炒房的限制上，例如规定购房后不到两年出售全额征收营业税和个人所得税等。所有这些政策针对的都是少数不法投机商或钻现有法规空子者的行为，却完全忽视了中国房市的基本事实。什么才是中国房市的基本事实呢？基本统计显示，在中国房市上购买商品房的买主，绝大部分要么是原来的无房户购屋自住，要么是有房户再次买房但并不出售原有住房——这可以从销售面积中新建房与二手房的比例上明显看出，新建房销售面积远远大于二手房交易面积——也就是说，房子到手就被“囤”起来了，而不是被“炒”出去了。结果是，中国城市居民住户中拥有两套以上房屋的比例远远大于国际上发达国家水平，仅以北京、上海、广州2008年的中国家庭跟踪调查（CFPS）统计数据为例，自有多套住宅家庭占总家庭比例分别为大约11％、18%和33%。更加说明问题的是，上述20