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ChinaIndexAcademy中国房地产市场总结2012&展望2013中国指数研究院2013年2月1目录一．2012年中国房地产市场总结1.市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大2.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健二．2013年中国房地产市场展望22013年1月，全国100个城市住宅平均价格为9812元/平方米，环比上涨1.00%，其中64个城市价格环比上涨。本月百城价格是2012年6月首次止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.77个百分点；同比在上月止跌后继续上涨，涨幅为1.20%，较上月扩大1.17个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上月上涨1.61%，与去年同期相比上涨2.84%，连续第3个月同比上涨。新房价格：百城住宅均价环比上涨1.0%，同比连续第二个月上涨数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。0.75%-0.67%-0.46%1.09%0.95%1.06%1.02%1.41%0.93%0.77%0.68%0.70%0.49%0.38%0.07%-0.04%-0.33%-0.55%-0.30%-0.16%-0.43%-0.32%-0.38%-0.66%0.29%0.37%0.29%0.27%0.13%0.41%0.23%1.00%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%8400860088009000920094009600980010000元/平方米百城均价(左)环比(右)3根据中指数据宏观版（跟踪统计局全国及所有286个地级以上城市数据）：2012年，全国商品房销售面积为11.1亿平方米，同比小幅增长1.8%，其中住宅9.8亿平方米，同比增长2.0%；商品房销售额为6.4万亿元，累计连续第5个月增长，增速扩大至10.0%，其中住宅5.3万亿元，增幅为10.9%。受东部地区一二线城市回升显著的结构性因素带动，销售金额较销售面积增幅显著。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速全国销售：销售整体好于去年，金额增幅显著数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测-25%0%25%50%75%100%商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率住宅销售额同比增长率住宅销售面积同比增长率42012年，全国房地产开发投资额为7.2万亿元，同比增长16.2%，连续5个月稳定在15%以上，其中住宅开发投资额为4.9万亿元，同比增长11.4%。全国开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升图：2007年至今房地产开发投资额及其同比增速数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测0%10%20%30%40%02468万亿元房地产开发投资额(左)住宅开发投资额(左)房地产投资同比(右)住宅投资同比(右)52012年，全国房屋新开工面积17.7亿平方米，同比下降7.3%，其中住宅新开工13.1亿平方米，同比下降11.2%。图：全国房屋新开工面积及施工面积及其同比增速全国开工：新开工面积总体低于2011年数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测-20%0%20%40%60%80%010203040506070亿平方米施工面积(左)新开工面积(左)施工面积同比(右)新开工面积同比(右)6根据中指数据城市版的交易数据，2012年，50个代表城市住宅月均成交2326万平方米，比2011年和2010年同期分别高出28.7%和9.5%，为近三年同期最高。12月成交量创2010年以来新高。代表城市成交量3月之后稳步回升，7月达到小高峰，成交2810万平方米，接近2010年12月的阶段性高点（仅低4.1%），8-9月略有下降，四季度持续回升，12月创2010年以来新高，成交2977万平方米，比2010年12月高出1.6%。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括芜湖、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通21个城市。重点城市新房成交：近三年最高，12月创下2010年调控以来高点2125180823260500100015002000250030003500万平方米月度成交面积年度月均成交面积7153329263201020304050万平方米三线城市年度月均成交面积4080655370020406080100万平方米二线城市年度月均成交面积521096247660306090120150万平方米一线城市年度月均成交面积2012年，各类城市成交量均有所增长，均为2008年来第二高位，其中一线城市同比增长40.9%，增幅最为突出，但较2009年仍有较大距离；从不同阶段来看，一线城市回暖时间领先于二三线城市，其成交量在5-6月率先达到高点，7-9月持续下行，10月起再度回升，12月创下2011年以来新高，但与2009-2010年高点相比仍有距离。二三线城市成交量回暖时间滞后于一线城市，在7-8月达到今年小高峰，之后持续高位运行。2012年全年成交量同比分别增长31.3%和21.8%，其中三线城市回升最晚、力度最小，但绝对量已超过2009年高点。图：各类代表城市住宅月度成交面积及其同比变化各类城市对比：均为近五年第二高，一线城市回暖快力度大，但较2009年仍有较大差距数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com108%-43%-24%41%97%-18%-18%31%114%-11%-10%22%85172626164020406080100120万平方米东北年度月均成交面积3071433454020406080100万平方米长三角年度月均成交面积2012年，前两年受调控影响程度较大的长三角地区（2010年和2011年分别下降40%和21%）成交量同比增长60%，增幅明显高于其他区域（增幅均在30%以下）。与2009年的高点相比，长三角降幅24%为最高，珠三角、环渤海降幅接近20%，而中西部和东北地区仅为12%。东北地区代表城市成交量小幅增长4%，2010年和2011年降幅分别为13%和2%，其2012年成交量与2009年相比近下降12%，差距最小，是近几年成交量最平稳的一个区域。图：代表区域住宅月度成交面积及其同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com40%-13%-2%4%图：2012年不同区域住宅成交量与历年同期对比不同区域对比：长三角地区同比增幅更加明显，但相比2009年差距最大，东北地区表现恰好相反136%-40%-21%60%78%-24%26%60%50%-18%20%31%115%-16%6%31%72%-12%-2%28%23%-12%2%4%-40%0%40%80%120%160%vs.2008vs.2009vs.2010vs.2011长三角珠三角环渤海中西部东北9新房供应：新增供应与过去两年基本持平，“金九”为全年推盘高峰2012年，20个代表城市月均新批上市1267万平方米，与过去两年基本持平（同比下降5.9%，比2010年增长1.4%）。其中，9月为全年推盘高峰，单月新批上市突破2千万平方米，“金九”之后新增供应骤减，但11-12月连续两个月上升，处于全年较高水平。图：2010至今代表城市商品住宅月度新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等11个城市；三线城市包括铜陵、东莞、扬州、南通、惠州5个城市。12501346126705001000150020002500万平方米月均供应面积年度月均供应面积10供求对比：多个城市新增供应低于同期需求，扭转2011年销供比普遍低于1的局面2012年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长50%，供应量与2011年基本持平，全年销供比达到1.1，扭转了2011年供过于求的态势。具体到不同城市，多数城市销供比大于1，2012年成交回升显著的苏州和北京销供比分别达1.87和1.35，在各城市中最高。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2008年至今10个代表城市销供比走势0.00.51.01.52.02.5平均北京上海广州深圳杭州苏州南昌惠州112012年，代表城市库存高位盘整，12月底10个代表城市可售面积为6929万平方米，与年初相比增长4.6%，仍处于2010年来的较高水平，但扭转了前两年持续上扬的态势。由于成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力明显减小。截至12月底，代表城市出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，与2011年的持续上升恰好相反。图：2010年至今各月10个代表城市可售面积及出清周期供求对比：库存高位盘整，成交回升促使出清周期较年初大幅下降数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南昌、苏州、扬州、惠州。03691215182101000200030004000500060007000月万平方米可售面积出清周期12根据中指数据城市版的项目成交数据：策略一：适时降价或通过各类优惠凸显性价比。市场低迷时期，各大房企目普遍大力降价促销，以价换量刺激成交，价格调整幅度在10%-20%之间。如长沙麓谷林语经过6个月调整，价格下降18%，北京罗兰香谷推出团购，成交价较前期高点也下降10%。策略二：户型设计较小，准确定位首次置业需求。保利春天里今年5月首次开盘，主推84平两居和95平三居的小户型刚需产品，单价一直略高于同区位的项目龙湖时代天街，但总价低更符合市场的需求，成为大兴区今年的销售冠军。策略三：精准掌握推盘节奏，适时调低户型大小。杭州寰宇天下及时调整产品策略，把握市场节奏由200平大户型转推90平小户型产品，今年三次开盘去化率均达100%。热销“首置”楼盘：交通便捷，性价比优势明显，精准定位潜在客户数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com表：今年部分降价的中低端楼盘调整日期城市企业项目调整前均价(元/平方米)调整后均价(元/平方米)调整幅度11.09-12.05沈阳中海中海城60935263-14%11.10-12.04长沙保利麓谷林语61004994-18%11.10-12.08长沙万科金域华府1282711148-13%11.12-12.03北京保利罗兰香谷1646014880-10%11.12-12.01南京金地自在城96628313-14%图：杭州寰宇天下主推户型成交均价、套均面积及开盘去化情况223206889090050001000015000200002500030000050100150200250元/平方米平方米套均面积成交均价去化率46%去化率19%去化率100%去化率100%去化率100%13热销“首改”楼盘：精装提升质量，优化产品户型，定价合理数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com策略一：合理定价，或产品升级的同时降价促销，性价比高。如中海国际社区系列以毛坯中等户型住宅为主，套均面积集中在100-120平米之间；均价一般在10000元/平方米左右，相当于当地均价的1.0-1.5倍水平。策略二：抓住市场转暖机遇，适时加推并提升产品档次。如济南中海国际社区年初推出多类型产品试探市场，年中加推，三季度再次推出更多大户型产品，销售情况均较良好。策略三：产品定位准确，与周边