临沂市人民政府关于促进房地产业稳定健康发展的若干意见（暂行）

-1-临政发〔2008〕39号临沂市人民政府关于促进房地产业稳定健康发展的若干意见（暂行）各县区人民政府，市政府有关部门，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济开发区管委会：为稳定我市房地产市场，提高人民群众的居住生活水平，推动全市经济社会又好又快发展，结合我市实际，现就促进房地产业稳定健康发展提出如下意见：一、进一步创造良好的住房消费环境（一）放宽信贷政策。自2008年10月27日起，个人住房公积金贷款利率下调0．27个百分点。其中，五年期以下（含）由现行的4．32％调整为4．05％，五年期以上由现行的4．86％调整为4．59％。职工购买商品房首付款比例由30％降低至-2-20％；贷款最长期限由20年调整为30年。职工首套住房贷款达不到贷款最高限额的，贷款还清后，可再次足额申请第二套住房公积金贷款。市民购房可提取本人、配偶及直系亲属住房公积金。对居住面积和家庭人均年收入达不到规定标准的低收入住房公积金贷款家庭，实行贷款贴息，贴息额度为申请人申请前一年度住房公积金贷款利息支出的30％，贴息资金从住房公积金增值收益中列支。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0．7倍，最低首付款比例调整为20％。（二）明确界定购买第二套住房的对象。对有年满18周岁子女的家庭购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准、购房改善自身住房条件的，购买第二套住房时，可比照首套自住房贷款政策执行。（三）降低商品房、二手房交易环节税费。个人首次购买90平方米及以下的住房契税下调至1％，首次购买90－144平方米的住房给予房款总额0．5％的财政补贴；个人买卖住房暂免征收印花税、土地增值税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。个人住宅专项维修基金从省里修订出台的《住宅专项维修资金管理办法》实施之日起，按低限收缴。（四）建立完善住房保障机制，进一步加大住房保障力度。-3-结合经济社会发展水平，科学编制和实施年度建设计划，保持合理的经济适用住房建设规模。积极推广在普通商品住房小区中配建经济适用住房的模式。采取发放购房补贴的方式，支持低收入家庭通过市场选购住房。政府将根据经济适用住房建设规划和布局，有计划、有步骤地确定部分小户型商品房，直接出售给具有经济适用住房购买资格的城市居民。在购买90平方米以下普通商品住房时，60平方米以内的部分，政府将在经济适用住房建设中应免收的土地收益和行政事业收费等补贴给购房户。适时提高廉租住房保障标准，扩大保障范围。力争“十一五”期间内解决人均住房建筑面积15平方米以下的低收入家庭的住房困难。加大实物配租力度。“十一五”期间实物配租在廉租住房保障中所占比重不低于30％。切实落实廉租住房保障资金。按照“土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10％”的规定，将土地出让总收入按一定比例直接提取保障资金。也可在普通商品住房项目中按一定比例配建廉租住房，由政府回购或回租实行实物配租。（五）积极探索定向建购的运作方式。以出让方式取得商品住宅建设用地及合法建设手续的开发企业，可与有意组织本单位人员购买商品住房的单位进行定向建购。定向建购要求开发企业资质和商品住房项目建设手续齐全，组织购房的单位与指定银行签订预付购房款资金监管协议，开发企业持定向建购有关资料到市房产管理部门备案后方可实施。（六）凡在临沂城区范围内购买商品房的外来人员，公安-4-部门给予办理落户手续，享受本区域内城市居民同等的入学、就业等条件。（七）完善住房担保服务，促进住房消费。成立住房置业担保公司，通过为购房者提供置业担保服务，为其贷款提供便利条件。二、进一步优化房地产业投资发展环境（八）加强土地放量调控。根据我市房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格。适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，加大土地招商力度，吸引有实力的开发企业参与开发建设。为保证社区建设设施配套和社区建成后的服务管理，对于3公顷以下的零星地块项目，除周边已建成且新建住宅可纳入周边社区管理并满足服务设施要求的，原则上不再审批住宅项目，避免出现缺少服务设施的零星住宅和见缝插针现象。（九）适当放宽建设项目开、竣工期限。对2007年1月1日至本意见下发之日期间已公开出让的经营性房地产用地，且按《国有建设用地使用权出让合同书》（以下简称《出让合同》）约定须在2009年12月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70％后，可办理交地手续，相关部门凭国有建设用地批准文件，先行开展各项前期准备工作，并允许动工建设，待受让人按批准的时限付清全部出让价款后，再行办理土地使用权登记手续。对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。在经批准的延长期内不视为闲置土地。-5-（十）适度调整土地出让价款支付期限和比例。对2007年1月1日至本意见下发之日期间已公开出让的经营性房地产用地，且受让人已按《出让合同》的约定足额支付首期出让价款（包括定金）的，如剩余出让价款按原合同约定的期限支付确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整《出让合同》约定的剩余出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息，免交违约金，每期调整期限一般为6个月，最长不超过12个月。对新出让的经营性房地产用地，视具体出让地块的交地时间和土地出让总价款等实际情况，适当确定分期付款期限。允许自土地出让成交确认书签订之日起15日内应缴的首付出让价款调整至出让价款总额的25％。（十一）公开出让的国有建设用地，在本意见下发后缴纳土地价款时，按成交价格缴纳契税。公开出让的国有建设用地，可分期交地，受让人可按宗地平均容积率分期缴纳出让价款。（十二）市重点项目开发区域，2009年新开工建设项目，在执行本意见的同时，经市政府同意，可制定某些具体办法，鼓励加快开发和建设。（十三）积极稳妥地推进城中村改造。严格执行市政府关于城中村改造的政策规定，严禁以旧村改造名义变相搞商品房开发。加强对旧村改造房屋上市交易的控制管理，严禁在未经招拍挂的土地上建设“小产权房”，对已建成的严禁上市流通，房产部门不得办理房产证。（十四）放宽商品房预售许可的条件。对已缴清政府土地-6-出让金，建设进度达到“正负零”的工程项目，可给予发放商品房预售许可证。成立商品房预售资金监管机构，加强预售资金监管，保障预售资金的安全规范运行，切实保护购房者的合法权益。（十五）优化房地产抵押权登记管理。房地产项目领取《商品房预售许可证》后，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。（十六）拓宽房地产业融资渠道。在确保资金安全、规范的前提下，加大房地产信贷有效投放力度，积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设。积极拓展住房消费信贷业务，在保障个人购买自住住房贷款需求的同时，减少在建工程抵押贷款周期，尤其是对即将交付的工程要加快办理。（十七）城市基础设施配套费、建设工程质量监督费、劳动保险费、测桩费等建设规费，在办理施工许可证时缴纳50％，剩余部分在单体工程验收前缴清。参照相关规定适当确定防空地下室异地建设费。对不合理的收费要进行清理，并简化收费程序。（十八）规范税收收取和稽查行为。房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等应严格按照国家法律法规征收。开发项目未进入预售阶段，相关部门不对开发企业进行稽查。（十九）鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁-7-中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。对选择货币化安置的被拆迁人鼓励其购买普通商品住房。被拆迁人选择货币补偿的，可予以适当奖励，具体奖励标准由各拆迁主体根据有关法律法规制定，并报拆迁管理部门备案。三、努力营造房地产业发展的良好社会氛围（二十）建立房地产联席会议制度。由市政府分管领导主持，市政府办公室、发改、法制、国土、规划、建设、房产、财政、国税、地税、人民银行、银监、公安、公积金、人防、物价等部门参加。其主要职责是根据房地产和住宅建设的中长期发展规划，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例，确定基础设施配套建设项目，协调解决影响房地产业发展的重大问题，确保政府对房地产市场的有效调控。（二十一）建立房地产市场分析机制。市政府将不定期召集相关部门分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，科学引导市场理性投资和消费，维护房地产市场稳定。（二十二）建立沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的困难，为企业发展提供金融支持。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。（二十三）提高政府服务水平。各职能部门要营造良好的发展环境，加强与企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时-8-限。充分发挥行业协会作用，积极引导和帮助企业提高企业竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。（二十四）加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，遏制开发企业非理性价格行为，严肃查处开发企业虚假广告等行为。防止不正当竞争扰乱房地产市场秩序，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设，把政府的优惠政策真正惠及消费者，切实保障房地产消费者的合法权益。（二十五）加强舆论宣传引导。加大对城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况。加强对相关法律法规的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。本意见自发文之日起实施。根据国家和省相关政策规定，结合实际情况，适时进行修订和调整。二〇〇八年十一月十七日主题词：城乡建设房地产意见临沂市人民政府办公室2008年11月17日印发