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辽宁省丹东市房地产市场简析2011.10第一部分：宏观背景分析第二部分：市场背景分析第三部分：市场个案分析第四部分：开发战略思路报告大纲第一部分：宏观背景分析丹东区位丹东市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是东北亚经济圈、环渤海经济圈和环黄海经济圈的重要交汇点，是连接朝鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要陆路通道，具有沿海、沿江、沿边的独特优势。作为我国既沿海又沿边的对外开放前沿，丹东的对外开放和经济发展有着更为优越的地缘环境。区位价值丹东东北亚经济圈环渤海经济圈环黄海经济圈影响振兴东北老工业基地的经济发展辽宁省在振兴东北老工业基地的发展战略中，确定了通过“五点一线”大开发,形成沿海与腹地互动的发展思路。丹东的边境的区位优势在其经济合作中起到连接的枢纽作用影响边疆民族地区的经济发展与稳定丹东边境地区属于我国少数民族集聚地，边境地区的经济发展与稳定直接影响国家的稳定与和谐。东北亚区域经济合作的地理核心丹东在地理位置上连接东北亚的朝鲜半岛乃至日本的主要陆路通道,是东北亚各国合作交往的必经之地之一。充分利用丹东沿边、沿海、沿江优势，发挥我国最大边境城市的区位效应，可以在东北亚区域经济合作中起到桥梁(中介)作用。丹东行政区属丹东市辖振兴、元宝、振安三个市区，东港市、凤城市两个县级市及宽甸满族自治县，并设立一个国家级开发区——丹东边境经济合作区行政区划面积1.52万平方公里，市区834平方公里总人口243万人,市区人口76万人。东港市凤城市宽甸满族自治县丹东市本次报告将重点对丹东市辖区房地产市场做以阐述。丹东规划三大产业带：精品农业带201国道工业经济带滨江蓝色经济带八个重点产业：汽车及零部件电子信息农产品加工纺织服装化工医药造纸及纸制品电力现代服务业丹东城市发展定位——中国东部现代化沿海港口城市规划总体发展思路——建设一个中心，形成三大产业带，发展八个重点产业丹东交通朝鲜民主主义人民共和国丹东市丹东机场12公里东与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。丹东地处东北亚的中心地带，也是规划中的东京至首尔至北京国际大通道的核心枢纽站，已形成了陆、海、空立体交通网。铁路交通距平壤220公里，距首尔420公里，是贯穿整个东北亚铁路大动脉上的重要枢纽。公路交通距沈阳220公里，距大连252公里，丹东民航机场正在争取成为口岸机场。丹东人文抗日战争时期，九一八事变第二日，日本军队便侵占安东和凤城。新中国成立后，安东人民站在支援抗美援朝斗争的最前哨，被誉为英雄的人民；安东市，被誉为英雄的城市。1965年1月，经国务院批准，安东市改名丹东市。意为红色东方之城。沙克--中国人民解放军将领，1955年被授予少将军衔。开国上将吕正操得力部下周桓--1955年被授予上将军衔，荣获一级八一勋章、一级独立自由勋章、一级解放勋章。参加过二万五千里长征。经济分析GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4%—7%停滞7%—10%稳定发展大于10%高速发展2010年实现地区生产总值735亿元，比上年增长17.1%工业的拉动支撑作用逐步呈现带动整个经济的良性发展产业结构的优化，以及近几年来持续稳步的经济增长，给丹东这座城市带来更多发展机遇经济体量的快速增长带动了房地产行业的高速发展。46255065573516.30%16.50%16.20%17.10%2003505006508002007年2008年2009年2010年15.60%16.20%16.80%17.40%GDP同比增幅丹东人均生产总值自03年后增幅加快，2010年人均生产总值达到，25034元丹东财政收入状况与居民存款余额逐年递增，同时其人均生产总值已达到房地产快速发展阶段。收入分析29.537.580.250.1204060801002007年2008年2009年2010年20.00%30.00%40.00%收入额同比增幅财政收入增幅显著54362777494040060080010002007年2008年2009年2010年居民存款逐年递增宏观背景小结地理位置卓越，在东北亚区域经济合作中起到桥梁作用规划利好，交通网路发达经济快速增长必将带动房地产高速发展第二部分：市场背景分析房地产发展与政策12.30%14.30%15.40%11.30%9.80%8%9%5.00%7.00%9.00%11.00%13.00%15.00%17.00%一月二月三月四月五月六月七月丹东2011年房价同比涨幅2-5月同比涨幅为全国70个大中城市首位2010年，丹东楼市呈现出供需两旺的发展态势，市场开发量达到历史之最，百姓的购房热情空前高涨，楼市热点较为明显，带动房价上涨并延续至2011年今年1至7月，丹东是全国房价涨幅最快的城市之一，其中有4个月单月同比涨幅位居全国70个大中城市首位。2011年9月5日，丹东市政府正式启动了地方性楼市价格调控政策，下发了《关于进一步加强商品房销售价格调控工作的通知》即日起实行。该《通知》可以看作是丹东楼市的一个“限价令”。限价只是规定了价格的上限，但是对于市场需求没有进行打击，所以只要有不断增加的市场需求，市场销售仍可以正常进行。27003000330036002007年2008年2009年2010年2011年丹东近年房价走势房地产板块划分振兴区：丹东市的中心区，是丹东市党政军机关所在地，面积80平方公里，人口38万，交通发达，通讯便利。丹东火车站、长途客运站、机场以及天然不冻港浪头港、安民港均坐落在辖区内。振安区：振安区是丹东市的郊区，三面环绕市区，北与宽甸县接壤，西与凤城市毗连，南邻东港市，东隔鸭绿江与朝鲜民主主义人民共和国相望。全区总面积669平方公里。元宝区：元宝区是丹东市的中心城区，位于市境东北部，北倚元宝山，南临鸭绿江，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望。总面积90.27平方千米。总人口19.12万人（2009年）。享有沿海经济开发区和边境经济合作区等优惠政策。新城区：丹东新城区（丹东临港产业园区新城区）又称为国门湾新区位于辽宁省丹东市西南部地区。占地面积61.8平方公里，预计容纳40万人口。新城区为目前城市主力发展区域。丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡，未来的区域综合交通枢纽。区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。振安区元宝区振兴区新城区一级市场供应区域所属城区规划用途占地面积（平米）合计丹东市区振兴区住宅7501301927350商住1177220元宝区住宅7461101461140商住715030振安区住宅8066701511570商住704900其中住宅2302910其中商住2597150合计4900060丹东市区2011年商品住宅土地供应未来地区市场压力较大，将有490万方商品房土地供应。用地类别商业住宅工业级别基准地价土地取得费开发费纯收益基准地价土地取得费开发费纯收益基准地价土地取得费开发费纯收益一级250014202208601350660220470580310140130二级206011402007201100550220330450240110100三级168089020059083039021023038020010080四级12106301604206503001801702801408060五级920510130280470250110110190756550六级6103201201703702207080155704540七级43023510590丹东市城区土地基准地价现行标准土地价格标准一级市场成交地块编号地块地址所属区域面积（平米）成交价格（万元）每亩均价（万元）2011合-05振兴区浪头产业园区新城区73537.66606.85602011合-14振兴区浪头产业园区17510315759.324602010合-22振兴区浪头产业园区419593776.31602010合-23振兴区浪头产业园区351625520.4341052010合-24振兴区浪头产业园区88648.810815.1536812010合-25振兴区浪头产业园区33322.62649.1467532010合-26振兴区浪头产业园区90309.611108.0808822010合-27振兴区浪头产业园区35760.72842.9757532010合-28振兴区浪头产业园区38506.22887.96550丹东市区近期商品住宅土地成交表由于目前新城区开发热度较高，近期住宅用地成交区域全部在此区域。可售套数12881套可售面积139.27万平米住宅套数10980套住宅面积124.2万平米销售套数1393套销售面积12.34万平米住宅套数1157套住宅面积10.44万平米销售均价3511元/平米丹东市商品房可售量9月商品房销售量二级市场供求按近期销售速度，目前存量的消化周期为11个月（面积）；但加上未来供应的490万方，销售周期将长达50个月，由此可见未来竞争将十分激烈。价格与面积住宅成交价格区间80-100平米小户型为市场热销面积5000元以下房源占据主力成交2500以下8%2500-350049%3500-500037%5000以上6%住宅成交面积分布80以下39%80-10033%100-14422%144以上6%以市场成交看来，需求面积仍以小户型刚需为主力，价格在3500元左右房源去化较好房地产市场小结房地产增长势头强劲，政策的限价不会制约市场的发展一级和二级市场成交主力集中在新城区未来巨大的供应必将激化地区间的竞争主力需求为100平米以下小户型，均价在3500元左右第三部分：市场个案分析主力楼盘成交排名项目名称金额(元)1滨江一号396,928,7262上城左岸188,540,1493保利.锦江林语183,390,7664御景苑163,532,4435鑫欣丽园146,469,185排名项目名称面积(平方米)1滨江一号68,573.102上城左岸48,101.623保利.锦江林语46,555.314温州城46,289.795御景苑41,859.50排名项目名称套数1温州城4882上城左岸4603滨江一号4594鑫欣丽园4455保利.锦江林语4262011成交金额排名2011成交面积排名2011成交套数排名取综合成交情况最好的前三个项目做以分析个案分析滨江一号区域新城区类型高层、别墅建面450000平米容积率2.5公寓均价4500元滨江一号位于丹东新区核心地段，距离丹东机场仅10公里，周边政府配套齐全；别墅+高层公寓复合社区，规划合理，立面为明显ART-DECO风格，质感较强新区首批面向中高端改善客源项目之一，主打景观及滨江概念，大规划的利好以及自身产品力的突出加上定位的准确，取得了良好的去化个案分析上城左岸区域新城区类型高层建面250000平米容积率2.3公寓均价3500元上城左岸是地处丹东新城区起步区核心周边配套交齐全；主景观轴及各个组团明显，后现代主义风格立面，视觉冲击较强借助大环境利好占据优势地利面向刚需及首置客源，自身有一定产品力，性价比较高。个案分析温州城区域新城区类型高层建面210000平米容积率2.1公寓均价3700元温州城位于新区中央政务区核心地段，紧邻新区二中；自身景观及借助周边公园双重景观典型的借景+学区概念，依托周边资源，面向中端首置及首改客源，在区域利好的环境下取得了今年套数销量首位。市场个案小结市场成交明显集中在新城区销量排前的个案均有自身特色未来巨大的供应量将导致竞争更加激烈如何应对丹东目前的市场情况及在未来的竞争中生存第四部分：开发战略思路房地产市场发展分为四个阶段销售时代(广告时代)概念时代产品时代品牌时代销售时代：广告宣传为主，显著卖方市场，产品不愁销路概念时代：以文化、时尚、教育的生活方式等比较虚的理念炒作为主，有一定竞争产品时代：竞争集中在产品户型、智能化、水景规划或者结构上的突破等，竞争较激烈品牌时代：当消费者对地段、规划、绿化、户型等都进行比较后，继而