世联_上海海源别墅初步物业发展建议_96PPT

海源别墅初步物业发展建议（补充稿）谨呈：上实集团上海世联海源别墅项目组2007年5月10日报告解决三大核心问题4000亩别墅发展战略方向城市发展/青浦规划/朱家角定位/上实4000亩大盘定位如何？472亩战略选择基于4000亩之下战略考量后续发展方向产品价值体系21栋千万级别墅战略意义对于整盘影响产品调整建议营销必备条件青浦朱家角容积率0.5，4000亩低密度超级大盘4000亩位于朱家角淀山湖世界生态别墅板块，周边高档休闲设施环伺上海最大得水资源淀山湖环绕左右主题公园、湿地公园毗邻左右高尔夫球场、水上运动中心等康乐活动设施增加度假气氛别墅区初具规模、航管中心依邻项目上海最大得水资源淀山湖环绕左右主题公园、湿地公园毗邻左右高尔夫球场、水上运动中心等康乐活动设施增加度假气氛别墅区初具规模、航管中心依邻项目已建成的航管中心已建成的别墅区已建成的高尔夫球场已建成的水上运动中心在建别墅项目已建成的主题公园湿地公园淀山湖[现有资源]项目范围青浦新城朱家角新镇低速磁悬浮商业金融商住综合公共设施住宅用地休闲商业公共绿地防护绿地证大度假项目中信泰富旅游MALL三家五星级酒店朱家角新镇4000亩拥有“双唯一”资源——淀山湖和朱家角，自然风情和人文底蕴并存环淀山湖区市级工业园区北片重点发展汽车配件和摩托车整车制造业东片重点发展都市型工业、房地产业和与之配套的商贸商务服务业古镇旅游区特色居住区青浦区市级工业园区环淀山湖：生态优势、休闲旅游业、特色居住业朱家角：1700年历史的“古文化”+“水文化”为特色的江南水乡名镇南片重点发展劳动密集型工业、生态林业和现代农业4000亩知名房地产企业“上实集团”可凭借海源项目可从“项目开发”向“城市开发”转型上实集团的全国布局上实集团的上海布局上实地产的战略定位是“区域开发集成商”，将利用境内外多元融资渠道，着力在区域开发，住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等方面加快拓展。上实地产旗下已经建成和正在开发的重点项目包括：上海崇明东滩国际生态城项目、杨浦区海上海新城创意产业园、朱家角海源别墅精品住宅、南汇海港新城6万余亩围海造地工程、青岛大型复合房地产项目达利广场、上海北外滩区域海云天国际广场、海东海、海南海商业中心等。4000亩4000亩低容积率超级大盘62平方公里淀山湖生态居住板块知名房企“上实集团”开发经验丰富高档休闲娱乐设施环绕千年历史古镇4000亩项目初步定位探讨新中式文化风情城大户人家朱家角新富人区优品小城优异品质社区，优越品味生活优居小城守护健康生态，鲜氧绿色家园优配小城优越社区生活配套，5分钟区外生活配套4000亩新中式文化风情城KPI体系新中式文化风情城优质产品人文指标自然指标规划指标建材、设备设施配套指标建筑指标外部条件产品素质独特资源认知高尚、历史悠久的人文积淀区域稀缺的山体、湖泊、公园等自然资源实力雄厚、一线品牌，具备造城实力规划气势与社区园林建筑形象与品质的统一，产品舒适度与户型创新高档齐全的生活配套名牌、先进的设备设施品牌支撑发展商品牌指标4000亩本项目撷取KPI优质产品人文指标自然指标规划指标建材、设备设施配套指标建筑指标外部条件产品素质独特资源认知高尚、历史悠久的人文积淀区域稀缺的山体、湖泊、公园等自然资源实力雄厚、一线品牌，具备造城实力规划具备气势与社区园林建筑形象与品质的统一，产品舒适度与户型创新高档齐全的生活配套名牌、先进的设备设施品牌支撑发展商品牌指标朱家角水乡古镇，传统中式文化发源地唯一湖泊淀山湖上实集团，全国性综合实力开发商4000亩大盘，主题园林，精致小品简约现代中式，与周边建筑风格融合国际学校/商业/会所等品牌建材/设备的选用4000亩意义：拉升整个4000亩土地价值，高端化产品成为4000亩价值高地和标竿472亩朱家角区域内唯一仅存低密度别墅用地，容积率低于0.15472亩，4000亩土地中唯一容积率低于0.15的土地海源别墅472亩豪宅产品引领丰富上实地产开发经验，将上实品牌向高端化引领1995年，徐汇上实中心小区黄浦新苑玉佛城瑞南新苑御景苑1996年，黄浦，22万方1998年，普陀,15万方1999年，卢湾2000年，浦东，10.5万方公寓海上海2004年，杨浦，23万方别墅海源别墅2005年，青浦,4000亩上实大厦东方商厦金钟广场商业/办公1994年，徐汇1995年，徐汇1997年，徐汇?472亩上实集团·新文化运动倡导者新文化运动——本质上是一种引导市场、创造市场的经营理念，是一种挖掘潜在市场、提升现有市场的行为模式。其根本意义是善用新文化的探索实现土地的增值，并最终表现为同一土地空间里人类的生命价值获得更加完善的体现。新文化地产理念认为，文化的内存价值是最为丰厚的。但是，如果文化不借助于有规模的投资，文化的价值则难以得到最充分的发掘；上实集团的战略版图472亩472亩有条件借助板块板块资源占有交通状况生活配套发展前景关键词朱家角板块朱家角历史悠久，紧靠淀山湖风景区，旅游资源丰富，素有“江南明珠”之称。被列为上海四大历史古镇之一，素有“上海威尼斯”美誉。朱家角地处江、浙、沪二省一市交通要枢，从朱家角经青浦至上海虹桥国际机场，也只有半个多小时车程。与青浦城区毗邻，仅10多分钟车程，大多可解决生活物质需要。一城九镇/旅游观光/各大知名开发商进驻理好，政府强力扶持，发展潜力大。崛起、潜力巨大佘山板块上海保护较为完好的自然景观带，传统别墅区。佘山位于松江区西北部,距上海市区30公里。主要靠私家车辆往来市区。社区商业少，无成熟社区配套。区域别墅市场日趋饱和。较成熟、上升空间有限，传统豪宅西郊华漕板块以城市发展为导向资源市内交通，交通脉络发达网球中心、国际学校、开发区区域国际化发展路线，城市别墅成熟，发展稳定国际豪宅浦东世纪公园板块城市别墅定位为主，占据城市成熟配套资源。位于浦东龙东大道两侧，西向陆家嘴15分钟车程，东连浦东国际机场。大型超市、医院、知名学校等配套。新兴都市别墅板块。刚起步、上升空间有限，国际豪宅朱家角板块VS佘山板块，区域资源相似472亩1500万元/套以上产品作为直接竞争对手从现在售的竞争对手的市场占位来看1、世茂佘山从挑战者成功转为领导者，占据着第一梯队2、佘山高尔夫凭借产品与配套优势，绿洲江南占据绝对资源，从价格实现上，两者占据着第二梯队3、紫都晶园凭借性价比占据着第三梯队紫都晶园佘山高尔夫绿洲江南园世茂佘山2000万以上1500万以上绿城玫瑰园中凯佘山月湖二期佘山东紫园未来入市竞争对手的预计市场占位东方港湾金杰1000万以上本项目市场竞争占位472亩中信泰富品牌影响力大，可炒热板块，但其联排别墅与本案无直接竞争开发策略:开发次序:1→2→3容积率:中([0.7,0.75])→低(r=[0.4,0.5])→高([0.9,1])核心优势点：外部优势：环境、交通内部优势：产业布局、资源、品牌产品类别套数平均面积(平方米)预计价格（元/平米）复式272047000公寓27906200联排72237800总数61套9495.85项目一期产品构成472亩千万级豪宅客户的偏好差异总结，项目未来客户以“隐”和“价”为贵客户气质细分客户偏好特征“隐”贵文化程度高，为人较为内敛，有修养，讲究生活品位，注重生活环境及生活细节，以出世之心态做入世之事“显”贵文化程度层次不齐，为人较为张扬，喜好大气、尊贵的感觉，带有一定爆发户的特征，喜欢体现自身价值的东西“友”贵大多有留洋背景，喜欢运动与交际，心态十分开放，希望与圈子里的人多沟通“价”贵最求核心区的生活，但对项目的价格有一定的抗性，最求性价比我们的客户偏好我们的客户偏好472亩开发商印象——新文化地产运动倡导者区域印象——水乡·千年古镇·人类文化最早发源地之一·唯一淀山湖市场印象——朱家角有超越佘山片区的潜质客户印象——隐·贵/产品特色472亩启动区定位国际湖区，人文大宅472亩472亩作为别墅大盘的启动区，以豪宅形象定位出街通过局部的成功营造展示项目全局通过项目拉动区域形象提升品牌形象树立起势，一举奠定大盘地位区域高端形象建立品牌形象树立豪宅472亩472亩KPI——豪宅别墅的核心价值体系KPI体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计建筑风格：新中式较为成型的别墅圈外部综合环境：淀山湖与城区有快速交通联系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标片区拥有特殊人文价值集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间472亩472亩29栋VS39栋：市场调研：600-800平米是青浦/佘山板块别墅主力成交面积，选择主流，稳妥入市项目030040050060070080090015001800面积（平方米）市场主力成交面积区间主要竞争项目2006年成交面积分布29栋VS39栋：项目本体：600-800平米符合472亩土地现状土地现状：已有路网、河道约束与21栋关联：现有别墅面积段500-1000平方米，面积段接近，客户层次接近产品自身：别墅重要的景观在于本体庭院，因此600-800平米可以拥有更大的庭院空间价格优势：市场主流面积，可通过附加值提升获取更高单价，从而形成达成高总价472亩总平图具体建议：39栋独立别墅主力产品面积：600-800平方米产品风格：新中式/新亚洲风格产品把握主旨：室内大尺度空间室内提升型功能空间个性主题性、中式元素园林472亩建筑风格建议：新中式风格特征：有传统中式民居如白墙灰瓦马头墙等的符号，但又不失现代感。保留中式民居的私密的空间特征，强调简洁的线条感。颜色素雅。代表楼盘：万科第五园、九间堂深圳-第五园杭州-浪漫和山无锡-清和坊472亩建筑风格建议：传统中式元素的重新运用应用新材料，对具有象征意义和实用功能的传统建筑细节进行演变的传承：马头墙山墙垂花门游廊瓦当九间堂九间堂湖畔佳苑472亩功能构成建议——地下室娱乐和休息区分离1.双车库入首层（带窗）2.一间卧室套房3.一间影音室4.一间工人房5.一间洗衣房6.一件娱乐室（棋牌）7.一间公共卫生间8.一间设备间1.工作间2.功能空间3.健身室4.双工人房（工人房带衣柜）5.车库换洗间（储藏室）6.全套桑那设计7.设置酒窖规定动作自选动作472亩功能构成建议——地上一层日常生活及客卧规定动作自选动作1.功能分区明确，空间序列明确层次丰富；2.多露台设计3.多大明窗设计4.全套房设计5.宽厅设计（厅灵活）1.厨房带后门，可进院子；2.餐具室；3.一楼单独设计书房；4.入口挑空；5.楼梯设计巧妙，上楼和下地下室不同手法；472亩功能构成建议——地上二层奢享私密套房规定动作自选动作1.家庭休闲区2.带阁楼（收藏室）3.主卧套间带功能空间4.下沉式浴缸5.主卧朝南1.双主卧设计2.主卧双露台3.双楼梯设计472亩472亩设计要点1——入户口和平台设计自然、大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观实用；南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；入口不要正对厅，留有两进余地，南入口可后客厅平台连为一体主入口宽达4.2m,需上6步台阶，且拥有独立门厅；有台阶的入户更大气恒联名人世家西郊庄园北向入口宽大气派入户平台要大方西山美庐472亩西郊庄园设计要点2——入户玄关力求自然流畅，实用功能强；金碧湖畔恒联名人世家优雅的独立玄关，使室外空间到室内自然过度；玄关一级：要独立长达10m的玻璃景观玄关，别致而奢华；玄关三级：要别致通透玄关设计，入室即感明亮通透的光线，落地大窗充分展示庭院风景；玄关二级：要情趣通透472亩设计要点3——客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适、彰显主人气度；中海·安德鲁斯庄园挑空客厅让室内空间更加开阔舒适；餐厅错层设计，丰富室内空间层次；客厅要挑空，挑空高度和客厅面积成比例恒联名人世家客厅面宽6.3m,面积超过40m