五年来我国房地产市场调控和保障性安居工程建设回顾

五年来我国房地产市场调控和保障性安居工程建设回顾2012年11月7日“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。千百年来，这一直是仁人志士的美好期盼和愿景。2007年，胡锦涛总书记在党的十七大报告中明确提出了努力使全体人民实现“住有所居”的奋斗目标。在这一战略目标的指引下，五年来，党中央、国务院果断决策、科学调控、不断改革、坚定推进，奏响了一曲气势恢宏、撼人心魄的住房宏观政策制定、实施及促进经济科学发展的交响乐章，“住有所居”目标正大步得以落实。一、顺时应势，科学决策安居才能乐业。住房不仅是个人和家庭的生活问题，也是事关国民经济平稳健康发展的经济问题，还是关乎社会和谐稳定的政治问题。2008年以来，面对复杂严峻的国际国内形势，党中央、国务院高瞻远瞩、与时俱进，不断调整、改革和完善房地产市场调控和保障性安居工程政策（以下简称“住房宏观政策”）。（一）2008年前三季度，继续抑制商品住房价格的过快上涨。2008年前三季度我国继续实施稳健的财政政策和适度从紧的货币政策。从房地产本身运行情况来看，尽管经历了3年左右的房地产市场调控，但统计数据显示，2007年全国商品住宅销售价格仍然呈现高位运行的态势，同比上涨达到16.9％；2008年一季度同比上涨仍达5.5％。因此，2008年前三季度，国家继续实施了2005年以来的房地产市场调控措施，通过差别化的税收、信贷、土地供应等政策，抑制商品住房价格的过快上涨。（二）2008年四季度至2009年，鼓励普通商品住房消费，进一步推进保障性安居工程建设。2008年下半年爆发的国际金融危机，使主要经济体经济运行急剧下滑，进入第四季度，我国经济也遭受到了明显冲击。党中央、国务院审时度势，及时出台了一系列经济刺激措施，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。与此同时，对住房宏观政策做出了以下调整改革：1.鼓励普通商品住房消费。国家加大了对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房者，允许比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。同时，放宽了对个人转让住房征收营业税的优惠范围，将个人购买普通住房免征营业税的年限由5年调整为2年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对个人首次购买90平方米以下住房契税减按1％征收，免征个人住房交易印花税和土地增值税。上述鼓励普通商品住房消费的相关政策措施，对于促进房地产市场稳定健康发展、拉动经济增长发挥了重要的作用。2.进一步推进保障性安居工程建设。逐步建立健全了包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房、各类棚户区改造（城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区、煤矿棚户区）、农村危房改造以及游牧民定居工程等7大类11小类在内的保障性安居工程体系（以下简称“保障性安居工程”）。城市及矿区政策的具体内容包括：主要以实物方式、结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。农村政策的具体内容包括：将农村危房改造试点范围由贵州省扩大到全国陆地边境县、西部地区民族自治县、国家扶贫开发工作重点县等80万农村贫困户；实施游牧民定居工程，通过建设保障游牧民基本生产生活的定居房、牲畜棚圈以及饮水、供电、道路等配套设施，实现游牧民定居。上述政策，既推动了逐步解决城乡低收入和困难家庭的住房问题，又增加了投资力度，还有效刺激了消费，促进了经济企稳回升。（三）2010年至2011年，抑制投资投机性购房，保障性安居工程建设规模空前。2009年底至2010年初，居民消费价格指数由负变正，物价上涨压力逐渐加大。部分地区房地产投资投机日渐加剧，引发房价快速上涨。为此，国家加强了房地产市场调控，采取一系列有针对性的措施，控制不合理住房需求，抑制房价过快上涨。同时，将进一步加大实施保障性安居工程建设提高到巩固党的执政基础的高度来认识、来布置。1.通过限购、限贷和差别化税收政策，抑制投资投机性购房，有效缓解住房供需矛盾带来的房价上涨压力。2010年至2011年，国务院先后印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等三个房地产市场调控文件，从抑制投机投资性购房需求和增加有效供给两方面入手，出台了有史以来最为严厉的调控政策，包括大幅度提高二套房首付比例，停止发放第三套住房贷款；要求直辖市、计划单列市、省会城市以及房价过高、上涨过快的城市，实行住房限购政策；恢复对个人购房不足五年交易全额征收营业税政策，加大对房地产开发企业土地增值税清算稽查力度；增加保障性安居工程和普通商品住房用地供应，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。2.更大规模实施保障性安居工程建设。一方面，明确“十二五”期间，全国将建设城镇保障性安居工程住房3600万套，覆盖面达到20％左右。2010年，城镇保障性安居工程开工590万套，基本建成330万套；2011年，城镇保障性安居工程开工1043万套，基本建成432万套。另一方面，更大规模进行农村危房改造，逐步将试点范围扩大到中西部地区全部县。2010年改造139万户，比2009年增加58％；2011年改造285万户，比2010又增加一倍。同时，2010年和2011年分别实施游牧民定居工程7.6万户和6.8万户。更大规模实施保障性安居工程建设，是推动科学发展、加快转变经济发展方式的重大举措，对于保障和改善民生、促进社会和谐稳定，对于扩大国内需求、调整经济结构，对于加强宏观调控、保持经济长期平稳较快发展，发挥了一举多得的重要作用。3.在上海、重庆开展个人住房房产税改革试点。2011年1月28日，根据国务院常务会议精神，上海、重庆开展了个人住房房产税改革试点。这项改革，是中国改革开放以来第一次对个人不动产征税，牵涉利益众多，论证期间各方面认识不大一致，即使在同意开展房产税试点的人群中，也有各种不同方案。本着积极稳妥的改革原则，秉持科学严谨的改革精神，两市在财政部、税务总局和住建部指导下的房产税改革试点收到了预期效果，取得了积极成效。（四）2012年初以来，坚定房地产市场调控不放松和持续加大保障性安居工程建设。随着房地产市场调控工作的持续深入，特别是与国内外经济下行态势相重合以后，土地出让收入、房屋销售量、房地产税收等均出现不同程度的下降。在此背景下，个别地方和不少利益相关者要求房地产市场调控政策“松绑”的声音不绝于耳。对此，党中央、国务院的态度非常明确也非常坚决，坚持房地产市场调控政策不放松，并要求扭转“GDP至上”的思想。温家宝总理明确指出：“一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。”2012年6月，李克强副总理在全国保障性安居工程座谈会上强调：“要从大局考虑问题，继续稳定政策，巩固调控成果”，并要求进一步加大保障性安居工程建设力度。即使在今年6—8月份我国经济形势十分困难的情况下，中央依然没有放松房地产市场调控，明确要坚持调控不动摇、调控政策不放松、调控力度不减弱、调控目标不打折。7月底，国务院还派出8个督查组，对16个省市落实房地产市场调控政策情况进行了深入督查。同时，保障性安居工程建设又进一步加大了力度。2012年中央财政对保障性安居工程建设投入增长了36％。农村危房改造中央财政补助范围由中西部地区扩大到全国所有县，实现了政策的全覆盖，中央财政农村危房改造投资增长了164％。二、统筹兼顾，多管齐下纵观五年来我国住房宏观政策制定和实施的全过程，中央积极推进改革创新，综合运用多种政策手段，多管齐下，多措并举，打出了一套漂亮的“组合拳”，真正做到了统筹兼顾、科学施治。（一）坚持上下左右齐动员，做到思路科学、措施有力。1.国务院思路明确。2010年的《政府工作报告》明确提出：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”2011年的《政府工作报告》中又提出：“切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”2012年的《政府工作报告》庄严承诺：“进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”同时，温家宝总理多次作出批示，要求加强保障性安居工程建设工作。李克强副总理始终关注和积极推进保障性安居工程建设工作。从公开报道的不完全统计来看，2009年至2012年9月底，李克强副总理专门召开保障性安居工程建设会议和视察地方保障性安居工程就有40次之多。他还多次作出重要批示，要求各地认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。2.各级政府和有关部门共同努力。在党中央、国务院的坚强领导下，地方各级政府及国务院有关部门认真贯彻落实国家有关房地产市场调控政策，一线城市和部分二线城市按规定公布了本地区年度新建住房价格控制目标，各地普遍公布和执行了住房限购令，严格执行差别化的住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房。同时，为确保保障性安居工程顺利实施，由住房城乡建设部牵头，发展改革委、财政部、人民银行等17个部门参与组成了保障性安居工程协调小组，负责工作指导。地方各级政府也都相应成立了本地区的保障性安居工程协调小组，负责本地区保障性安居工程工作。无论是中央还是地方的协调小组，各成员单位都积极工作、密切配合、相互支持。上下左右协同作战的机制，为房地产市场调控和保障性安居工程建设奠定了坚实的组织保障。3.建立责任追究制度。为确保住房宏观政策落到实处，国务院明确规定，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。国务院有关部门加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部即会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格涨幅超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院报告。监察部、住房城乡建设部等部门视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷政策、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。省级人民政府及其有关部门参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。上述措施为房地产市场调控和住房保障政策的落实起到了保驾护航的作用。4.定期和不定期督促检查。国务院每年组织相关部门对房地产市场调控和保障性安居工程建设政策落实情况进行定期或不定期监督检查。如，国务院有关部门加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市进行重点督查；定期和不定期组织对保障性安居工程建设及其质量和分配进行督查，确保保障性安居工程建设到位、质量可靠、分配公平。（二）坚持市场与保障并重，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。1.从市场调控看，在抑制投资投机需求的同时，注重加大对中等偏下收入家庭的住房保障。在市场经济条件下，过高的房价使一部分中等偏下收入家庭无力通过市场解决住房问题，他们的住房条件往往较差，功能不全，存在较大的安全隐患。为使这部分家庭能够享受改革开放成果，改善其居住条件，政府在加强房地产市场调控、抑制房价过快上涨的同时，通过实施保障性安居工程建设，保障这部分家庭居住需要，使这部分居民能够安居乐业，有效降低和缓解了住房市场的刚性需求，维护了社会和谐稳定。2.从住房供给来看，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。通过改革供给模式，积极促进市场和政府保障的有机结合，较