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房地产企业成本管理二○○九年四月十八日万科财务部胡宏主要内容成本管理软件开发的背景软件开发前基础工作和制度的完善软件使用后的成本管理现状和前景成本管理软件开发的背景从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：单纯的建安费用控制加强成本的计划性——目标成本管理制度项目全成本控制利润是多少——不准确项目间成本——不可比基础资料管理——不统一成本管理软件开发的背景2000年万科集团成本管理的状况土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费1、统一成本科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本软件开发前基础工作及制度的完善建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为2、责任成本管理3、加强目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态成本控制4、加强作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：软件开发前基础工作及制度的完善新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：《新项目发展可行性评审体系》软件开发前基础工作及制度的完善成本数据库系统：成本指标数据项目成本数据材料设备数据——是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。设计阶段的成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》软件开发前基础工作及制度的完善设计成本控制70%的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：《工程及材料招标管理办法》软件开发前基础工作及制度的完善工程量清单招标的优点降低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：工程总价准确；有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更及时评估出造价咨询公司的工作质量合同签约阶段的成本控制控制要点：合同谈判（慎选）合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：《工程合同管理办法》《合同分类编号规则》软件开发前基础工作及制度的完善合同的主要经济条款合同造价：总价合同、单价合同、费率合同付款进度：按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：2%采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%）保修金：3～5%材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等……合同签约阶段的成本控制软件开发前基础工作及制度的完善工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。•土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同；•前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同；•施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同；•工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同；•园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同；•营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同；施工期间的成本控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》软件开发前基础工作及制度的完善结算阶段的成本控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：《工程预结算管理办法》《结算复核工作实施细则》软件开发前基础工作及制度的完善销售承诺及物业管理成本控制控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：《销售管理制度》《物业管理制度》软件开发前基础工作及制度的完善责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统最终形成如下所示的成本管理构架和模式领导机构管理工具管理制度成本、工程文件金蝶开发合同管理软件的优势成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。金蝶软件的数据安全性较高。金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进行授权，查询方便且功能强大。金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。软件使用后的成本管理现状和前景工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力。及时统计变更签证的造价，实现可控。成本数据与财务之间相互调用，协调高效。各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。工程管理部——合同统一管理，对供应商进行评估项目经理部——变更签证、进度款、项目成本信息相关业务部门——了解合同实施状况，合同款的支付情况房地产企业基本数据平台软件使用后的成本管理现状和前景几个成本观点成本管理要依赖于全员省钱等于赚钱成本管理不等于省钱成本水平是专业水平的反映专业追求，永无止境！谢谢！