人口因素对我国房地产市场的影响研究——以美国、日

2015年4月人口因素对我国房地产市场的影响研究——以美国、日本经验的比较1摘要及框架人口是影响经济发展的重要因素，更是房地产市场需求端的关键环节。研究人口总量、增速及人口结构等因素与房地产的相互关系及作用，有助于深入了解房地产市场历史、现阶段状况及未来发展潜力或潜在风险。美国篇日本篇中国篇国内城市篇本文第一、二部分分别以国际上房地产历史周期较完整、市场发展较成熟的美国、日本为案例，深入研究人口变化及其与房地产走势的关系。第三部分在国际案例研究的基础上，从人口总规模、城镇化率、出生率及抚养比、人口结构等角度深入研究目前中国人口现状，深入挖掘其对房地产市场需求的影响，并进一步得出中国房地产市场发展潜力及潜在风险；第四部分详细分析不同城市类群的人口及房地产市场特点。2美国“婴儿潮（1946-1964）”与“移民潮（1965-2000）”带来房地产的两次快速增长期。随着出生率下降、移民数量降低，美国人口增速持续走低，人口红利减弱。2005年以后美国老龄化问题日益严重，整体抚养比回升，新增购房适龄人口明显减少，房地产泡沫逐渐破裂，住宅需求和投资跌至低谷，房屋空置率高企。“婴儿潮”与“移民潮”带来房地产需求高峰人口红利减弱催化房地产泡沫破裂3人口总量：人口增速持续趋缓，生育率维持低位•1946-1964年间，美国共有近7600万新生儿出生，被称为美国历史上的“婴儿潮”阶段，生育率与人口增长速度达到历史高位。•1964年之后美国生育率持续走低并于1976年达到谷底，1977-2007年间生育率缓慢回升，但在2007年后再次下降至历史低位。美国总人口增速在进入21世纪之后始终处于1%以下，并在2013年降至0.72%的历史最低值。图：1960-2013年美国总人口及增长率图：1960-2012年美国总生育率1.01.52.02.53.03.54.0每名妇女平均生育人数0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.80.00.51.01.52.02.53.03.5总人口同比增长率%亿人资料来源：Wind，中国指数研究院整理4人口总量：净移民总量于2000年达到高峰，此后逐步减少，人口流入放缓图：1960年至2010年美国净移民人数及增长率-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%010020030040050060070080090019601965197019751980198519901995200020052010净移民人数同比增长率万人•1965年之后，美国净移民人数逐步增长，并于2000年达到了852万人的峰值，移民的大量涌入使得美国人口在20世纪90年代获得了较快增长。2000年后由于美国经济增长放缓以及移民政策逐步趋近，美国移民人口出现减少，截止2010年缩减至500万人。资料来源：Wind，中国指数研究院整理5人口总量与房地产：人口增长持续放缓使得美国房地产销售降至历史低位，固定资产投资大幅下滑图：1963-2014年美国新建住房销售与增长率图：1960-2013年美国住宅固定资产投资额•美国新建住房销售套数在1969-1978年间实现了较大幅度的增长，并在1977年达到了82万套的局部高点，而从1991年到2005年的15年中，美国新房销售迎来了第二个快速上升期，并于2005年达到了128万套的历史高点。2006年起伴随着美国人口增长率持续下降，美国新房销售出现了较大幅度的下降，并在金融危机的影响下降至2011年的31万套，至今保持低位。•美国住宅固定资产投资同样于2005年达到了峰值，继而出现了断崖式的下降，目前美国住宅投资依旧处于低位。-60%-40%-20%0%20%40%60%02004006008001,0001,2001,400新建住房销售同比增长千套0100020003000400050006000700080009000固定资产投资:私人和政府:住宅亿美元资料来源：Wind，中国指数研究院整理6人口总量与房地产：房屋空置率在2006年后大幅上涨，近年来虽有所下降但依旧较高；新建住房价格重回高位图：1956-2014年美国房屋空置率与出租空置率图：1963-2014年美国新建住房平均售价0%1%2%3%4%0%2%4%6%8%10%12%出租空置率（左）房屋空置率(右）•由于新建住房销售的快速增长，美国房屋空置率与出租空置率在1969-1978年间处于历史较低水平，而随着美国房地产泡沫从2006年逐渐破裂，房屋空置率快速上升并于2008年达到了2.9%的历史高点，近今年虽有所降低，但仍处于历史高位。•美国新建住房平均售价从20世纪60年代开始逐步上升，并于2007年上涨至至31.4万美元/每套，金融危机期间价格短暂下滑，近年来重新回涨至高位。050000100000150000200000250000300000350000美元/套资料来源：Wind，中国指数研究院整理7图：1900年至2013年美国购房适龄人口及增长率人口结构：购房适龄人口于20世纪90年代达到高位，此后增长速度明显放缓•1970-1990年间，随着美国“婴儿潮”一代陆续步入首次购房年龄，美国购房适龄人口（25-44岁）进入快速增长阶段，并于20世纪90年代初趋于稳定，此后美国购房适龄人口增长率呈现持续下降趋势，截止2013年，美国购房适龄人口为8330万人，与上世纪90年代中期基本持平，新生购房需求明显降低。-2%-1%0%1%2%3%4%5%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000美国购房适龄人群（25-44岁）增长率万人美国“婴儿潮”一代步入首套房购置年龄资料来源：Wind，中国指数研究院整理8图：1964年至2013年美国住房新开工及购房适龄人口增长率人口结构与房地产：购房适龄人口快速增长期，住宅新开工处于高位；购房适龄人口增长放慢，新开工探底•20世纪七十年代是美国购房适龄人口的快速增长期，购房适龄人口增长率基本保持在2%以上，在此阶段，美国已开工新建私人住宅套数处于高位，“婴儿潮”一代大规模步入首次购房年龄为市场提供了大量需求。•1995-2005年间是美国住房新开工规模的又一个快速增长期，在此期间“婴儿潮”一代普遍步入了二次置业年龄，再一次为市场注入了需求。•步入21世纪以来，美国购房适龄人口增长率始终处于历史低位，随着“婴儿潮”一代逐渐步入退休年龄，住房需求增长乏力，新开工规模在2005年之后出现了较大幅度下降，并至今保持低位。-2%-1%0%1%2%3%4%5%050100150200250已开工的新建私人住宅购房适龄人口（25-44）增长率万套资料来源：Wind，中国指数研究院整理9人口结构：近年来总抚养比有所回升，老年抚养比显著上升图：1960年至2013年美国人口抚养比•1960年，美国人口总抚养比达到66.7%，劳动力人口严重不足，其中由于二战后生育率大幅提高而出现的“婴儿潮”现象，美国少儿抚养比在当时达到了51.5%的高位。从1963开始到1983年，美国总抚养比和少儿抚养比逐年降低，至1983年分别降至50.6%和33.1%，接近人口红利期。•1984-1994年间美国抚养比出现小幅回升，而从1995年开始继续回落，并于2002年降至50%以下，步入人口红利期；2007年之后美国抚养比再次回升，截止2013年回升至50.4%，其中老年抚养比在此期间显著回升，截止2013年已升至21.0%。资料来源：Wind，中国指数研究院整理66.7%51.5%15.3%21.0%29.4%50.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%少儿抚养比老年抚养比总抚养比美国在此期间进入人口红利期10人口结构与房地产：总抚养比与房地产市场表现成负相关，抚养比探底，劳动力人口增加，促进房地产发展图：1963-2014年美国新建住房销售与增长率图：1963-2014年美国新建住房销售与增长率•20世纪六十年代到七十年代，美国总抚养比显著下降，在此阶段美国新建住房销售套数与销售价格出现了较为明显的增长，•1984至1994年间，随着总体抚养比的回升，美国房地产进入了下行阶段。•步入20世纪90年代，美国整体抚养比再一次步入下行趋势，劳动力人口占比上升，而美国房地产市场在此阶段持续走高。•2005年之后随着美国老龄化问题日益严重，美国整体抚养比出现回升，新增购房适龄人口明显减少，美国房地产泡沫逐渐破裂。资料来源：Wind，中国指数研究院整理40%45%50%55%60%65%70%05000010000015000020000025000030000035000019631968197319781983198819931998200320082013新建住房平均售价抚养比美元/套02004006008001,0001,2001,40040%45%50%55%60%65%70%新建住房销售抚养比千套11美国住房市场需求主要影响因素人口总量人口增长率：1964年之后美国出生率持续走低并于1976年达到谷底，美国总人口增速在进入21世纪之后始终处于1%以下，并在2013年降至0.72%的历史最低值。移民增长率：当前美国人口增长主要来自移民及移民出生率，美国净移民数量在2000达到高峰，后由于经济衰退及移民政策等原因逐渐减少。人口结构购房适龄人口：随着美国“婴儿潮”一代陆续步入首次购房年龄，美国购房适龄人口进入快速增长阶段，并于90年代初趋于稳定，此后美国购房适龄人口增长率呈现持续下降趋势，新生购房需求明显降低。抚养比：美国总抚养比自1960年达到高点后持续下降，并于2002年降至50%以下，社会进入人口红利期。2007年后美国总抚养比出现回升，截止2013年已回升至50.4%，其中老年抚养比显著提高，截止2013年已达到21.0%，美国正逐渐步入老年化社会。美国小结资料来源：中国指数研究院整理12日本90年代初日本房地产泡沫破裂后经历“失去的10年”,房地产市场持续处于低迷状态。出生率下降、死亡率提高导致老年抚养比显著提高，日本进入人口负债期。2014年日本成为世界人口第十大国，是老龄化程度最高、人均寿命最长的国家之一，其中三大都市圈聚集日本过半数人口；养老地产已进入规范化运作阶段。地产泡沫破裂后经历“失去的10年”人口老龄化带来日本养老地产发展空间13人口总量：世界人口第十大国，老龄化程度最高、人均寿命最长的国家之一•三都市圈聚集全国半数人口（2007年至今）。•1995-2014年，东京圈净流入人口连续19年增加。（全国70%以上村镇为净流出）•三大都市圈中人口最多的六大都市：东京都特别区、横浜市、名古屋市、大阪市、京都市、神户市。三大都市圈人口简介数据来源：中国指数研究院整理2014年总人口1.27亿世界人口第十大国城市化进程飞快总人口及特点老龄化程度最高、人均寿命最长的国家之一2007年后进入人口负增长时期东京圈名古屋圈大阪圈14城市化：城市化进程飞快，经济增速与劳动人口增速走势基本一致且下行趋势明显0%20%40%60%80%100%27.8%90.7%•城市化进程飞快。日本城市高度集中，城市化进程主要围绕三大都市圈及其周边区域展开。1920年，日本城市化率为18.0%；1945-1955年，仅10年时间，日本城市化率由27.8%提高到56.1%，年均提高2.8个百分点，年均新增城市人口305万人，这10年是日本城市形成的高峰期；至2014年日本城市化率已超95%。•1981-2013年，日本劳动人口增速与GDP增速走势基本一致且下行趋势明显。90年代初，GDP增速与劳动人口增速急剧下降，1990-1993年仅4年时间，GDP增速由5.6%迅速下滑为0.2%，劳动人口增速由1.9%迅速下滑为0.5%。之后，两增速总体保持低位波动态势。-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%1981198619911996200120062011GDP增速(