从三年大变样看邯郸房地产市场走势及对策

从三年大变样看邯郸房地产市场走势及对策作者：李惠强，韩晓斌，LIHui-qiang，HANXiao-bin作者单位：李惠强,LIHui-qiang(邯郸市三胞房地产开发有限公司,河北,邯郸,056001)，韩晓斌,HANXiao-bin(河北工程大学土木工程学院,河北,邯郸,056038)刊名：山西建筑英文刊名：SHANXIARCHITECTURE年，卷(期)：2009，35(28)被引用次数：0次参考文献(5条)1.高鸿业西方经济学20052.徐滇庆徐滇庆再论房价20063.赵善华金融过度支持与房地产泡沫危机生成机理分析[期刊论文]-商业时代2004(03)4.郝立楠如何进行房地产投资的有效控制[期刊论文]-山西建筑2008(28)5.曹元芳.王若平金融机构多层委托-代理关系的道德风险模型分析[期刊论文]-金融理论与实践2003(11)相似文献(10条)1.期刊论文葛亮.徐邓耀房地产增量市场与房地产存量市场的互动机理分析-统计与决策2007,(6)本文从房地产的增量市场和存量市场的关系入手,运用四象限模型进行定性分析,然后运用回归分析予以实证检验,认为存量房地产的需求是房地产市场发展和推动其它相关产业发展的动力源泉.2.学位论文刘琳房地产市场互动机理研究2002改革开放以来,中国房地产市场逐步形成和发展,并引进了价格（地租、地价、房租、房价）概念,但这并不意味着市场机制在中国房地产市场中的真正建立,“问题的症结并不在于交换是不是采取买卖的形式,而在于资源的基本配置者究竟是政府,还是市场.”当前,中国房地产市场的运行仍然是以政府调控为主,规范的房地产市场尚未形成.因此,在房地产市场中建立既符合中国现实情况,又能遵循经济规律的市场机制迫在眉睫.在这样的背景下论文展开对房地产市场互动机理的研究,具有重要的理论和实践意义.论文的研究目的是探究房地产市场中市场机制的作用机理,为在中国建立规范的房地产市场和施行适当的宏观调控政策提供理论依据.论文的研究对象是土地出让市场、房地产增量市场和房地产存量市场.通过运用四象限模型和数量经济的分析方法,论文对三个市场的互动机理进行了分析.论文完成的主要研究和结果如下：（1）分析中国土地出让市场、房地产增量市场和房地产存量市场的运行规律及价格的形成过程,指出土地出让市场和房地产存量市场的价格主要由需求决定,而房地产增量市场的价格应该由供给和需求共同决定.（2）研究土地出让市场与房地产增量市场的互动机理.通过建立数学模型,探讨地价与增量房地产价格的关系,并分析了影响二者关系的因素;在讨论土地出让量与房地产增量的关系过程中,运用数学模型,分析了合理容积率的确定方法和应用价值;最后,运用四象限模型的分析方法,建立土地出让市场与房地产增量市场互动机理的经济学解释模型,并进行了模型影响因素的分析.（3）进行了房地产市场空置率概念的比较研究.指出国外的空置率是整个房地产市场的空置率,而中国的空置率是增量市场的空置率;通过借鉴国外房地产市场自然空置率的计算方法,提出针对中国房地产市场发展状况的增量市场的自然空置率计算方法,并以深圳市的数据进行了实证分析.（4）研究房地产增量市场与存量市场的互动机理.通过建立反映增量房地产价格与存量房地产价格关系的数学模型,论文首次提出增存价格比概念;建立了房地产增量与房地产存量关系的数学公式;运用四象限模型的分析方法,建立了房地产增量市场与房地产存量市场互动机理的经济学解释模型,并进行了其影响因素的分析.（5）研究房地产市场的整体互动机理.论文将解释土地出让市场与房地产增量市场、房地产增量市场与存量市场互动机理的两个四象限模型结合起来,运用系统论的观点分析了房地产市场的整体互动机理,归纳了房地产市场运行的影响因素.（6）以房地产市场互动机理为基础,分析了中国房地产市场存在的主要问题,并为科学调控和管理房地产市场提出了政策性建议.3.期刊论文李铁岗.郑清芬论房地产存量市场与流量市场均衡-山东大学学报(哲学社会科学版)2001,(2)房地产商品的耐用性特征决定了房地产市场可以划分为存量市场和流量市场.所谓房地产存量市场是指已开发的现存房地产供给与需求;而流量房地产市场是指对正在开发或预期开发的房地产供给与需求.存量市场与流量市场的相互影响形成房地产市场的存量--流量均衡机制,这个机制不仅影响着房地产市场的均衡水平和房地产开发商的投资规模,同时对房地产政策的制订具有一定的指导作用.4.期刊论文宋春红.苏敬勤.SONGChun-hong.SUJing-qin美国房地产经纪市场运行效率综述-建筑管理现代化2007,(1)房地产经纪市场的运行效率是房地产市场发展水平的重要标志,也是衡量其是否成熟的主要标准,研究房地产经纪市场的运行效率具有重要的意义.由于目前对我国房地产经纪市场运行效率的研究基本上处于空白,借鉴美国房地产经纪市场运行效率的研究成果,可以为开展我国房地产经纪市场运行效率的研究提供指导.5.学位论文陈浩房地产上市公司市场时机选择对资本结构的影响研究——基于我国房地产上市公司面板数据的实证研究2009公司选择在市场高估公司价值的时候发行股票，低估时回购，或选择在权益发行成本较低的时候发行股票的行为被称为市场时机选择。Baker和Wurger在2002年发表在《JournalofFinance》上的《MarketingTimingandCapitalStructure》一文标志着资本结构的市场时机选择理论的形成。Baker和Wurger(2002)认为，公司在过去为应对资本市场变化而进行调整积累将会对公司目前的资本结构产生重大影响，同时，从长期看来，公司资本结构也受融资行为决策的影响。资本结构的市场时机选择理论放松了对市场有效的假设，认为市场价值的短期波动会对公司股票的发行和公司资本结构都产生持久的影响，即市场时机选择行为对公司资本结构具有长期和明显的影响，公司存在最佳融资时机。目前，国内外关于行为公司金融方面的研究(市场时机选择对资本结构的影响研究)还处于起步发展阶段，还很少有学者将行为公司金融理论应用到中国某一行业的融资行为上。因此，本文运用资本结构的市场时机选择理论的研究成果分析我国房地产上市公司，希望此举能成为有益的探索。本文在回顾了国内外关于市场时机选择与资本关系的研究成果的基础上，对资本结构理论的发展、与行为公司金融理论框架下资本结构的市场时机选择理论进行了总结，然后借鉴Baker和Wurgler(2002)的多元回归模型，选择合适的财务指标、引入代表历史市场价值的外部融资加权平均市账比，对资本结构的市场时机选择理论在中国房地产上市公司融资行为上的适用性进行实证检验，考察问题主要有3个方面：首先，通过IPO时间样本和日历时间样本对我国房地产上市公司市场时机选择进行初步分析；其次，我国房地产上市公司市场时机选择对资本结构的短期影响分析，即市场时机选择行为在短期内是否会对公司资本结构产生影响，影响又有多大，是否会通过净权益发行来影响资本结构；最后，我国房地产上市公司市场时机选择对资本结构的长期影响分析，即市场时机选择行为是否会持久影响资本结构，以及会持续多久。实证结果发现我们并不能用市场时机选择理论来解释我国房地产上市公司的资本结构变化，于是本文尝试使用其他的资本结构理论对实证内容做出分析，然后结合我国资本市场与房地产行业的现状来解释研究结果，发现：首先，由于我国上市公司在公开发行新股时需要严格遵循严格的规定，并经历复杂的审批程序，因此，即使公司在具备市场时机选择的条件下，也很有可能因为规章的束缚而错过市场时机，或者不能利用股价的波动选择股票回购；其次，目前我国对企业债券发行有规模管制，这使企业无法依据自身需求与市场状况来决定融资决策，另外，企业债券发行的行业、地域、所有制等都受到国家的严格审批，且审批环节十分繁琐，债券利率有严格的上限规定，发行范围较为狭窄，这都使企业发行债券的积极性严重降低，从而约束了上市公司对债券市场的有效利用，从而对公司的资本结构也会存在一定的影响。最后，我国房地产公司被动地过度依赖银行，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的完整流程，同时银行信贷审批程序较为繁琐，而资本市场情况瞬息万变，房地产上市公司很可能由于在等待银行贷款审批结果的时候，经常错失有利的市场时机选择机会。针对上述原因，本文提出了相应的对策建议。本文研究的不足之处，主要体现在实证分析中，对于衡量市场时机选择的指标未作深入研究，只是简单地借鉴了Baker和Wurgler(2002)的模型，也未曾考察外部融资加权平均市账比是不是衡量公司市场价值历史变动的最佳指标，没有找到一个方法明确历史估值对公司资本结构的长期影响期限。今后可以进一步研究有着什么特征的资本结构的公司更倾向于进行市场时机选择，与本文结合共同解释市场时机选择与资本结构之间的关系。6.期刊论文彭麟.PengLin盘活房地产存量市场是建设和完善房地产市场体系的关键-广州市经济管理干部学院学报2001,3(2)房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一.房地产市场的发展与否将对我国市场经济的发展起着相当重要的作用.本文就发展我国存量房地产市场的重要性、目前我国存量房地产市场存在的困难和问题以及解决这些困难和问题的途径、方法作了具体分析和阐述.7.期刊论文冯玥.王如渊.FENGYue.WANGRu-yuan房地产增量市场与房地产存量市场互动机理分析-中国住宅设施2006,(6)改革开放以后的中国房地产市场,经历了较长时期的起步和探索.房地产市场互动机理研究在我国还只是处于起步阶段,各界普遍承认房地产增量市场与房地产存量市场之间存在相互依存的关系,但只是局限在一些定性的分析上,对房地产市场互动的内在机理尚不清楚,规范的房地产市场理论尚未形成.随着住房制度改革的深入影响和居民购房需求的不断提高,宏观调控与房地产市场运行规律的脱节时有发生,不仅造成房地产资源的巨大浪费,而且对国民经济和社会的健康发展产生了负面影响.在宏观经济高速增长的背景下,无论从理论上还是实践上都需要对房地产市场互动机理进行深入的研究.8.学位论文郭汉基深圳房地产三级市场现状研究与发展措施思考2003房地产市场通常划分为一、二、三级市场。90年代中期后，我国房地产市场突出的表现是一级市场调控不力，土地出让过多；二级市场消化不良，出现大量空置商品房，市场开始降温；三级市场基本没有发展。三级市场已经成为制约二级市场持续、稳定发展的重要因素。扩大房地产市场容量的一种可行的思路是“三、二、一”发展模式，即将三级市场的交易激活、放大，来带动二级市场的销售；然后根据二级市场流量情况，来规范一级市场，控制一级市场土地的批租量、出让量。要做到这点，就要把三级市场的运行与二级市场结合起来，实现房地产二、三级市场联动。深圳经济特区自建立以来，大胆地进行了一系列卓有成效的改革，创造了令人瞩目的“深圳速度”。尤其是房地产业，深圳一直走在全国的前列。发达国家房地产市场的一个突出表现就是三级市场交易量远远高于二级市场交易量。目前，深圳的房地产三级市场交易活跃，表明深圳的房地产市场正在逐步走向成熟。在这样的情形下，仔细研究深圳的房地产三级市场，从中总结出有益的经验，无疑对全国的房地产三级市场的启动和发展都有极大的帮助。本文的研究主要是从深圳的实际情况出发，通过对深圳房地产三级市场的成长过程和现状研究，结合国内其他几个大城市房地产三级市场发展的实际状况，论证房地产三级市场发展的重要意义和作用，分析国内房地产三级市场发展现状和前景，并对深圳和国内的房地产三级市场的发展作出建议。9.期刊论文沈浩.SHENHao浅论房地产多级市场-南京工程学院学报（社会科学版）2005,5(1)研究和发展房地产多级市场有十分积极的现实意义.笔者综述了我国房地产多级市场的发展现状,在此基础上提出了活跃房地产市场的对策,尤为突出了发展二手房市场,合理调整住房结构和规范房地产市场是我国房地产多级市场发展的必由之路.只有实现存量和增量市场的联动,完善住宅市场的供给结构;促进存量住房资源的合理使用,满足不同层次