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ChinaIndexAcademy中国指数研究院2011年3月从房地产中长期发展动态模型看2011年市场走势1目录一．模型：动态模型及效果检验二．政策：紧盯市场变化持续加码三．市场：受到显著影响分化加剧四．预测：2011年市场走势预测2关于“房地产中长期发展动态模型”3房地产供给模块：商品房供给商品房供给商品房价格土地出让量利率房地产投资额国家政策新增贷款数量tt-1t-1t-1t-1t-1t-1t1=−++++++商品房供给商品房供给商品房价格土地出让量利率房地产投资额国家政策新增贷款数量商品房供给-1-1-1-1-1-11-1DtttttttttDDDDDDDECM=−+++++++房地产需求模块：房地产价格模块：tttttt商品房需求商品房价格居民可支配收入收入预期利率通胀预期人民币汇率预期适龄购房人口数结婚登记数国家政策经济适用房销售面积新增贷款数量tttttt=++++++++++ttttttD商品房需求商品房价格居民可支配收入收入预期利率通胀预期人民币汇率预期适龄购房人口数结婚登记数国家政策经济适用房销售面积新增贷款数量商品房需求ttttttt1DDDDDDDDDDDECM−=+++++++++++ttt商品房价格商品房供给商品房需求土地招拍挂价格通胀预期适龄购房人口数结婚登记人数经济适用房销售面积ttttt/=++++tttD商品房价格商品房供给商品房需求土地招拍挂价格通胀预期D适龄购房人口数结婚登记人数经济适用房销售面积商品房价格ECMtttttt1D/DDDD−=+++++模型部分模块的方程4影响中国房地产市场的主要因素根据“房地产中长期发展动态模型”，影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地产市场内部因素三个方面，分别能够解释47%、31%、22%的市场变化，政府政策对房地产市场的影响最大。22%房地产内部因素整体影响度不显著4.上一期的商品房价格显著（1.639）3.上一期的商品房供给显著（-0.38）2.商品房供需比不显著1.商品房价格房地产市场内部因素31%外部环境因素整体影响度不显著4.通胀预期不显著3.结婚登记数显著（0.77）2.适龄购房人口数显著（5.25）1.居民可支配收入外部环境47%政府政策因素整体影响度不显著6.保障房政策显著（0.64）5.信贷政策显著（0.68）4.货币政策显著（0.4）3.税费政策长期不显著，短期显著（-6.53）2.利率政策显著（0.69）(0.387)1.土地政策政府政策动态模型估计结果具体因素注：GDP、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素，但模型显示，这两个指标并非影响房地产市场的直接因素，而是通过影响居民可支配收入等直接因素来影响房地产市场的。5政府政策：土地、货币政策是关键-20%0%20%40%60%01:Q1-301:Q1-402:Q102:Q1-202:Q1-302:Q1-403:Q103:Q1-203:Q1-303:Q1-404:Q104:Q1-204:Q1-304:Q1-405:Q105:Q1-205:Q1-305:Q1-406:Q106:Q1-206:Q1-306:Q1-407:Q107:Q1-207:Q1-307:Q1-408:Q108:Q1-208:Q1-308:Q1-409:Q109:Q1-209:Q1-309:Q1-410:Q110:Q1-210:Q1-310:Q1-4-2%0%2%4%6%8%10%12%14%商品房累计销售面积增长率房屋销售价格指数(同比)图：2001年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率及政策住房市场化改革；积极财政政策；支持住房消费平稳发展期快速发展期全面调整期调控结构，抑制房价2005年：国八条2006年：国六条、国十五条2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款调控供需、抑制投资；831大限；土地招拍挂稳定房价、加强住房保障货币政策继续从严复苏并快速增长期多次降息，税费减免，刺激复苏调控期调控期：2010国十条2011国八条等2004年土地招拍挂政策出台后，土地购置面积增速大幅下降，地价涨幅显著扩大，是2005年以来房价涨幅扩大的重要原因；另一方面，2007-2010年，货币政策转向是市场波动的重要因素，2009年全国商品房销售面积超常增长、2010年遭遇严厉调控政策但全国商品房销售面积仍创下历史新高，与当年货币投放较多密切相关（2010年全年新增房地产贷款2万亿元，与2009年持平）。调控期★★★★6抑制性政策对房价影响一般有半年到一年的滞后，但2010年国十条力度大，影响在一个季度内即显现2007年-2008年，抑制性政策出台约半年后，全国销售面积从2008年1月起开始下降，7月后房价开始环比下跌；2010年4月出台的国十条政策力度大，影响更快，全国销售面积在5月即下降，房价在6月出现下跌。-50%-25%0%25%50%75%100%07-0107-0307-0507-0707-0907-1108-0108-0308-0508-0708-0908-1109-0109-0309-0509-0709-0909-1110-0110-0310-0510-0710-0910-11-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%销售面积增长率环比价格指数图：2007-2010年商品房销售面积及70个大中城市环比价格指数2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款2008年一季度起销售面积下降，三季度起房价下降2010年4月国十条2008年四季度政策转为宽松，2009年二季度起销售面积和价格进入上涨通道7外部经济环境：宏观经济与房地产市场相互依存，密切相关全国房地产开发投资额增长率与GDP增长率之间的关系8.0%9.0%18.0%20.9%0%2%4%6%8%10%12%14%16%19781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009-20%30%80%130%180%230%不变价GDP增长率(%)房地产开发投资额增长率(%)98年金融危机08年金融危机房改后投资增长较快投资增速放慢全国房地产开发投资与GDP走势基本趋同35个大中城市的GDP与商品房销售额的相关系数高达0.928图：2001-2010年商品房销售面积、销售额、投资额与GDP季度同比增长率2007年3季度，商品房销售面积、销售额的增长率达到阶段性高点，而GDP增速在2007年4季度达到阶段高点。2008年3季度，商品房销售面积、销售额增长率达到阶段性低点，而GDP增速在2009年1季度才达到阶段性低点。商品房市场变化领先宏观经济约1-2个季度-40%0%40%80%120%2002-Q12002-Q32003-Q12003-Q32004-Q12004-Q32005-Q12005-Q32006-Q12006-Q32007-Q12007-Q32008-Q12008-Q32009-Q12009-Q32010-Q12010-Q3销售面积销售额0%10%20%30%40%2002-Q12002-Q32003-Q12003-Q32004-Q12004-Q32005-Q12005-Q32006-Q12006-Q32007-Q12007-Q32008-Q12008-Q32009-Q12009-Q32010-Q12010-Q3投资额GDP2007Q32007Q42008Q32009Q12009Q42010Q12009年3季度，商品房销售面积、销售额增长率到达阶段性高点，而GDP增速在2010年1季度达到阶段高点。9综合来看：土地招拍挂政策、经济增速和货币投放加快是2005年-2010年房地产市场走势不同于1998-2004年的主要原因2005-2010年，全国商品房均价涨幅从之前的5%扩大到10%，而销售面积增速从21%缩小到13%，主要源于两个原因：图：1998-2010年不同指标复合增长率（不考虑通胀因素，均为名义增长率）2005年后，土地出让面积增速大幅下降，全国土地购置面积的复合增长率从26%大幅下降至1%（2005-2006年连续两年下降），而土地单价复合增长率从10%上升到26%，大大高于同期商品房均价涨幅。另一方面，宏观经济从2005年起进入新的增长周期，2005年-2010年GDP、人均GDP、M2、居民存款等指标的复合增长率大大高出此前水平。如GDP增速从11%扩大到17%（不考虑通货膨胀），M2增速从16%扩大到19.4%。5.1%19.8%25.7%9.7%10.4%9.6%14.4%16.0%9.7%1.4%26.3%16.6%16.1%12.7%16.9%19.4%11.2%24.0%26.7%21.0%19.2%24.9%13.5%24.5%0%10%20%30%销售面积销售均价销售额投资额新开工面积土地购置面积土地单价GDP人均GDP人均可支配收入居民储蓄存款M22005-20101998-200410目录一．模型：动态模型及效果检验二．政策：紧盯市场变化持续加码三．市场：受到显著影响分化加剧四．预测：2011年市场走势预测11-20%-10%0%10%20%30%40%50%10-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-02-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%销售面积同比增长率70大中城市价格指数(环比)图：2010年全国商品房市场量价变化及代表性政策4月“国十条”“9.29新政”1月“国十一条”1月“国八条”概述：2010年以来政策紧盯市场变化持续加码，密度大且涉及方面全经济手段和行政措施并用，不断强化地方政府责任经济手段：不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施：在部分城市限购、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施抓落实等。抑制投资投机需求和增加供给并重，特别是保障房政策落实力度大12图：2010年以来代表性政策汇总政策持续加码，力度不断加强一季度末公布“房价控制目标”，加强地方政府责任实行“问责制”，各地签订“军令状”对地方政府考核、问责，工作不力的约谈、直至追究责任建立考核问责机制，省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实政策落实建设保障性住房1000万套，商品住房用地供应不得低于前2年年均供应量房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量三类房用地不低于住房用地的70%，总供地18.5万公顷，建设保障房580万套加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入家庭住房困难增加供给明确要求35个大中城市及房价上涨过快城市限购，本市居民有2套，外地居民有1套不得购买、不能提供纳税证明不能购买房价过高、上涨过快城市要“限购”，上海、深圳等近20个城市先后出台“限购令”，多数城市政策为“无论已有几套住房均可再买一套”地方政府可根据实际情况实行限购，但只有北京出台“限购令”限购二套房首付60%，利率1.1倍首套房首付30%（无论面积大小）；二套房首付50%利率1.1倍，暂停三套房贷90平以上首付30%，二套房首付50%，利率1.1倍二套房首付比例不低于40%差别化信贷抑制需求2011年1月“国八条”2010年9月“9.29”新政2010年4月“国十条”2010年1月“国十一条”13“国八条”限购差别化信贷税收加大保障性住房建筑力度加大土地供应量明确约谈问责制明确房价调控目标坚持和强化舆论引导抑制需求增加供应确保落实稳定预期限购：本市居民有2套，外地居民1套不得再购买、不能提供纳税证明不能购买，扩大到至少35个大中城市，范围更广差别化信贷